3.         投资组合法

(1)    定义：

将投资于房地产资本中的抵押贷款收益率与自有资金收益率，按照其所占房地产总价值的比例为权数，加权平均求得资本化率。

(2)    具体方法：

R = M *RM + (1 - M)*RE    其中：

Ÿ         R指所要求取得资本化率

Ÿ         RM指抵押贷款常数

Ÿ         RE指自有资金收益率

Ÿ         M指抵押贷款额占房地产总投资的比例

自有资金收益率，是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额与自有资金额的比率，即取未来某一年的税前现金流量与自有资金额的比率。

抵押贷款常数，一般采用年抵押贷款常数，即每年的还本付息额与抵押贷款总额的比率。在分期等额偿还贷款本息的情况下，计算公式如下，其中，i为抵押贷款利率（取中长期贷款利率），n为贷款期限。

一般地，抵押贷款常数可以取每年还本付息额与抵押贷款总额比率的算术平均值，或者受项目数据资料所限，可以简化由中长期贷款利率替代。

(3)    适用性：

该方法的优点在于，在求取资本化率时充分考虑到了资金的构成因素，使得资本化率综合反映了自有资金和抵押贷款对投资收益的要求。但也由于引入了抵押贷款这一考虑因素，使得计算过程更加复杂，并且对于项目资金运作情况的掌握程度要求较高，这将给实际工作造成较大困难。

4.         累加法

(1)    定义：

累加法是将资本化率视为包含无风险收益率和风险补偿两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。

(2)    具体方法：

资本化率=无风险收益率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 + 缺乏流动性补偿 - 投资带来的优惠

Ÿ         无风险收益率，选用同一时期国债利率或者银行存款利率

Ÿ         投资风险补偿，投资物业相对于投资同一时期国债或者银行存款的风险补偿

Ÿ         管理负担补偿，投资物业相对于投资同一时期国债或银行存款的管理负担补偿

Ÿ         缺乏流动性补偿，投资物业相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的  

补偿

Ÿ         投资带来的优惠，投资物业相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠

(3)    适用性：

该方法简单、易于理解，对于认识和了解资本化率有很好的帮助，但它也仅是对资本化率的研究思路具有一定启发意义，公式中，构成风险补偿的各个部分在数值的选取上都是十分困难，对于评估人员的个人经验能力要求很高，所以实操性不强。

5.         安全利率加风险调整值法

(1)    定义：

一项物业投资的收益回报，应该视作资本在某段时间内可以获得的最高和最安全的投资机会的收益。等于该笔资金所能获得的基本无风险的资本投资利润率，再加上由于进行房地产投资面临行业、经济以及地区政策环境等不确定性，资本投资所必须得到的风险溢酬。

(2)    具体方法：

R = R0 +β(RM - R0 )  其中：

Ÿ         R指所要求取的资本化率。

Ÿ         R0指安全利率，即资本的无风险投资利润率。可以选取同一时期的一年期国债

利率或一年期的银行定期存款利率（扣除利息所得税）。

Ÿ         RM指某一地区房地产行业的平均回报率。

Ÿ         β指某类经营性物业对市场系统风险的敏感系数。

β是用来衡量某类物业的期望收益率相对于行业平均收益率变动程度的计量标准，它反映了某类物业所面临的市场系统风险程度。β值等于1，意味着该物业的收益率波动与行业收益率变化同比例；β值小于1，则该物业收益率波动小于行业收益率波动水平，系统性风险水平较低；β值大于1，则该物业收益率波动大于行业收益率波动水平，系统性风险水平较高。

β值一般采用回归模型计算，它大体等于某类物业的收益与行业平均收益的回归公式之斜率。根据这一原理，我们可以近似确定β值：β= Xi / X0，其中，Xi为i类物业收益率一年中的变化幅度；X0为行业平均收益率一年中的变化幅度。另外，也可以建立市场系统性风险指标体系，通过观察该类物业对某一地区市场波动的反应，得到一个较直观的β估计值。

表2：市场系统性风险指标体系

(3)    适用性：

由于我国房地产市场发展历史不长，无论从市场和行业的发育程度，历史交易数据的积累度，公开透明的交易信息量、以及房地产企业信息等来看，β和RM取值的确定都是非常困难的，尤其是β值，这需要评估人员依靠主观经验，加以判断和修正。

二、   小结

尽管以上论述了多种确定资本化率的方法，但对于实际工作中要求取一个具体的资本化率，仍然存在一定局限性：首先，任何方法的应用，都存在一些前提条件，比如丰富的历史交易数据、发达的房地产市场等等，很多地区很多项目都尚不能完全满足条件。更重要的一点，无论何种求取资本化率的方法都带有一定的主观倾向性，这是不可避免的。所以，就要求评估人员在掌握有关理论方法的同时，必须拥有丰富的实际经验，并对当地的投资状况、房地产市场进行充分的了解，对不同地区、不同时间、不同的市场发育水平等多因素综合考量，最后做出相应的选择和判断。

以下，我们就安全利率加调整值法为例，对四种主要物业形态的β和RM，给出了可能的取值范围。需要指出的是，以下数据是我们基于行业一般规律、各物业自身特点、现有数据支持、以及我方的经验积累研究所得，仅供阅读者参考。

表3：四种物业的β和RM取值区间