—— Horton：20年走完50年的路

Horton公司是美国四大房地产公司中成立最晚的，但也是发展最迅速的，短短20多年就走完了其他三家50年的路，成为美国售房量最大的公司。Horton主要从事首次置业、二次置业居民住房业务和房地产金融业务，2003年销售额达到89亿美元，利润7.5亿美元，在22个州44个市场开展业务。

发展历程

Horton公司大体经历了三个发展阶段。$#(*$#什21f3K:JFD:L()$#_@HelloX.net版权所有

第一阶段（1978年到1991年）：前期创业。Donald Horton先生从1972年开始进入房地产行业。1978年，Horton开始他在Dallas的建筑生意。当时恰值“可变利率抵押贷款”在房地产行业逐渐被美国各州应用。金融创新降低了消费者购房的成本和风险，引发需求爆增，1978年，美国现房销售达到创纪录的398.6万套，这个纪录一直保持到1996年。Horton先生抓住机会，迅速拓展房地产生意，到1990年代初，他已拥有或控制25个新屋房地产发展商。是434321%$#K:JFD:L()$#@HelloX.net版权所有

1991年，Horton公司在特拉华州正式成立，主要的执行办公室位于德州，公司随即收购了上述25个前期公司。Horton公司一直致力于为客户建造高质量、精工艺且别具特色的单家独户新房屋，公司通过内部生长和外部并购手段，不断塑造该领域的专业能力。

从1978年到1991年，Horton公司一直以一个家族企业的形式存在和发展。在Horton公司中，Donald Horton的兄弟Terrill J. Horton 和侄子Richard L. Horton都是公司创业的骨干力量。家族企业文化比较单一，决策速度比较快。这在初创期极大地推动了公司的发展。家族的齐心协力使得该公司在行业发展顶峰的时候抓住机会开始创业，而行业萎缩时则规避了风险，继续发展。d3s1fd知K:JFD:L(@HelloX.net版权所有

第二阶段（1991-1998年）：家族退位，金融创新，并购驱动扩张。1992年，Horton公司实现第一次公开上市，随之成为股份制公司。1996年，Horton公司挂牌纽约证交所。为了适应纽约交易所上市的要求，Donald Horton缩减了董事会的成员数量，家族企业的成员逐渐从董事会淡出。通过上市，Horton公司从一个家族公司蜕变为公众公司。itre432K:JFD:L@HelloX.net版权所有

在业务方面，Horton公司创立了DRH 抵押贷款合资公司，通过金融手段加强客户服务，将该业务扩展到德克萨斯、亚利桑那、北卡罗来纳、内华达、科罗拉多和佛罗里达州。$#&)*(&#*K:JFD:L()@HelloX.net版权所有

同时，Horton公司通过大规模并购展开扩张，1997年、1998年连续并购7家公司。截至1998年9月30日，Horton公司已经进入美国23个州，41个市场。销售额从1.53亿美元增长到超过 5.47亿美元，利润额从0.81亿美元增长到2.74亿美元，股东回报每年增长超过20%。&%#*(我)$#K:JFD:L()$@HelloX.net版权所有

第三阶段：新市场机会下的战略扩张。1950-1960年代美国出现了所谓“婴儿潮”。后来这个群体中年龄比较大的被称为“活跃长者”，他们接近退休或者已经退休，但仍然充满活力，积极追求生活品质。而比较年轻一部分人已经成为美国社会的中坚力量。$#(*$K:JFD@HelloX.net版权所有

体现在房地产行业的发展，“婴儿潮”一代人开始显现出强大的市场购买力。美国未来房地产市场机会主要向二次置业和活跃长者市场倾斜，而普通住宅市场走向低落。Horton公司抓住市场机会，从1999年开始关注活跃长者市场，提供多元化的产品线。

向Horton学什么？不21fdK:JFD:@HelloX.net版权所有

一、大规模并购。ouierpoK:JFD:L@HelloX.net版权所有

Horton公司的成立就是并购的结果。从1994年到2002年，Horton公司连续开展了17项并购活动。Horton公司的目的很明确：通过并购当地成熟的公司实现快速地域扩张。公司在并购时考察的要素是：有良好业绩表现；现成的土地及其规划和土地储备；与土地所有者、发展商、转包商和供应商的现成关系；被并购公司在当地市场的知名度和品牌；当地客户对被并购公司房屋产品的认同；强健的企业家精神导向的管理团队。

公司通过三种方式降低风险：首先，要求并购人员必须尽快熟悉当地的政策和法规，尽快同当地政府建立关系；其次，对被并购企业的财务、营运和法律情况进行严格审计；最后，规定必须有一个标准化的操作和运作过程。3ds也f12dsfdK:JFD:L()$#_@HelloX.net版权所有

二、价值链专业化。

Horton公司只控制价值链的前后两端：专注于设计、质量和售后服务的控制。s1fads不21fdK:JFD:L()$#_@HelloX.net版权所有

建筑和生产主要通过外包的形式完成。实际上所有的建设都由建筑商进行，Horton的监督人员负责监控所有房屋的建设并参与重要的设计决策，配合承建商和供应商的工作，以保证成本和质量符合当地的标准。在前端，灵活设计房屋和处理细节的能力，以及在提供低廉价格住房方面的努力，让Horton公司成为全美最佳的居民住宅建筑公司之一。在后端，对客户友好谦恭的服务也是赢得青睐和业务的卖点。Horton先生以及公司的员工专注于快速礼貌地回应客户所有的要求，这在实践中为公司带来持续的业务和良好影响。

Horton公司对价值链前后两端的控制，使其能够专注于向顾客提供有吸引力的产品，减少公司的管理成本，提高公司的运营效率，从而实现快速的扩张行动。d知1fkjK:JFD:L@HelloX.net版权所有

三、分散化经营。2dsfds1fK:JFD:L(@HelloX.net版权所有

Horton公司提出：“我们分散建筑活动以赋予我们的地方公司负责人更多的经营自主权。我们相信各地的总经理熟悉各地的情况，能更好地决策。”

Horton公司的分散化经营有三个重要特征：a3ds也f12dsfK:JFD:L()$#_@HelloX.net版权所有

第一是简单的组织机构。公司有48个单独的运营单元，有些处于同一市场内。这些经营单元的机构非常精简，一般来说，每个运营单元有一个总经理、一个办公室经理、一个销售经理、一个建筑经理及各部门雇员。?1f3dsafK:JFD:L()@HelloX.net版权所有

第二是直接的激励机制。区域的总经理根据所负责的单元达到的运营水平获得绩效奖金。s不21fdK:JFD:L@HelloX.net版权所有

第三是明确的总分部管控体系。通过明确划分总分部职责范围规范双方的经营行为，这大大减少了双方的摩擦，降低了沟通成本。

跃进中的隐忧

业务多元化拓展拉动了Horton公司的快速成长，但也让该公司负担上了大量的债务。这些负债会阻碍公司将来在扩充运营资本、收购兼并和进行其他负债经营时的融资，同时也大大影响了公司在住宅建筑市场下滑时的反应能力。另外，Horton公司历史上专注于细分市场，对于新市场的经验不足可能影响增长的速度和盈利能力。poej道K:JFD:@HelloX.net版权所有

Horton公司通过并购和细分市场扩张业务的能力严重依赖于资本的获得。而利率的上调、资信评级的下降或投资者对市场和经济发展的质疑都会大大影响公司获取融资的能力。vckjlur科丫K:JFD:L()$#@HelloX.net版权所有

成长仍在继续，但来自资金链的压力，仍是悬在Horton公司头顶的利剑。