纵观古今中外经济史，经济中心具有移动性的规律。其动力，一是源于资本升值追求剩余价值的本性，一是由于边际生产力递减规律。

改革开放以来，中国经济经历了由南向北（复线由东向西）发展的阶段，相应也先后形成了不同的经济中心。上世纪80年代初、中期的珠江三角洲，凭借政策资源启动，占据了首发优势，该区域目前已进入调整期；90年代中、后期的长江三角洲，凭借商业文化优势和雄厚的工业基础，靠市场驱动，发展方兴未艾；21世纪上半叶的环渤海地区，将凭借政治地缘支持，具有后发优势，成为新的经济热点。在21世纪初叶太平洋西岸-东北亚迅速崛起的背景下，一个被境内外公认的中国新的经济及城市增长点——中国“经济第三极”正在升温。

古人云：“不谋万世者不足以谋一时，不谋全局者不足以谋一域。”温总理对滨海的持续关注，体现出国家的殷切期望：2004年11月，总理对滨海新区做出批示；2005年3月，总理参加天津两会代表团座谈时说，要以国际视野做好滨海规划；今年6月末，总理在视察天津期间的谈话中，把开发开放滨海新区提到环渤海区域、全国总体部署和实现小康和谐社会的高度来认识。

法国国家科学研究所国际发展研究中心“地理位置与优惠政策对中国地区经济发展的相关贡献”专项研究成果表明，政策资源对区域经济发展具有重要作用。如今，“政策祥瑞”已经降临滨海新区，这是时代的机遇。

环渤海-京津区域经济起飞将带来房地产业的无限商机。众所周知，房地产历来是综合反映经济状况的晴雨表。因此，经济学家一般将房地产视为派生需求，即经济发展带来的物业派生需求。

国际上，英法德美日等国都是在经济起飞期间出现整体性、长时期的房地产投资高潮。在国内，先后出现的珠三角和长三角的房地产热，也都有着区域经济快速发展的背景。中国经济第三极横空出世，使京津—滨海新区成为中国北方环渤海区域经济引擎，这预示着大规模房地产开发机会在该区域内的浮现。

一、地产要冲

京津-滨海新区具有房地产发展的地缘比较优势。世界上只有两个以“王过境而兴”的城市，一个是德国的法兰克福，另一个就是天津。《畿辅通志》称天津“地当九河要津，路通七省舟车。当河海之要冲，为畿辅之门户”。天津新港是我国北方最大的深水港，是华北最便捷的出海口，位于欧亚大陆桥的东桥头堡。港区合一的海、陆、空港综合物流枢纽区，形成京津—滨海交通经济带—滨海陆桥，扩散着首都经济能量的辐射效应。可以说，天津“（港）口、腹（地）、（中）心”齐备。

2003年以来，外来进津投资流速、流量加快加大。在城厢区、滨海和城市四围，各路开发商布阵点将，战事烽起。近日，温家宝总理讲：“滨海新区具备多方面的比较优势和发展的有利条件，包括良好的区位环境、比较丰富的资源、较为完善的交通网络、比较雄厚的产业基础、有利的技术和智力支撑。”滨海新区正处在天津乃至京津冀北地区房地产脉动的轴线上，未来的发展前景不可估量。

“金融市长”戴相龙及新一届政府带来了投资预期。2003年初，天津大礼堂的元旦晚会渐近尾声，当人们刚欲离去，主持人宣布新市长也到了会场准备与大家见面的时候，全场响起了雷鸣般的掌声。这使得第一次亮相于天津的戴相龙市长有些吃惊。掌声蕴涵着难以言表的东西，是一种欢迎，更是一种期待。

新市长没有辜负1000万市民的热情，带来了7000亿元的贷款厚礼，按照投资乘数可以折合成约两万亿元的产值，相当于天津3~4年的GDP合计。贷款主要投入到城市基础设施建设中，级差地租在迅速增长。戴市长的“城市金融学”开始付诸于海河开发实践——即通过贷款把基础设施建设好了，地价就上涨，然后以竞拍方式土地转让，政府获得土地收益权，进而还贷。

香港《凤凰周刊》对戴相龙的采访，廓清了三位一体的“戴氏发展思路”：天津港—北方金融中心—交通网。短短两年时间，市长亲自主持了两次港口工作会议，迅速在津成立起两家银行，以及全息式交通网络的大兴土木，使发展思路正在变成现实。

今日的滨海地区已经具备了房地产大开发的基础。开发区—天津老城区经济走廊向两侧不断扩展，滨海新区建成183公里，2004年实现生产总值1250亿元，工业总产值、进出口贸易等指标已经占了全市的半壁江山有余。滨海新区10年建设已经奠定了在更高平台上前进的基础。

从天津老城区到塘沽之间现存大量可供开发的成片盐碱地，开发区新区、保税区空港物流加工区、塘沽新区等规划已获批准，等待着海量资本的注入。不久前亚欧财长会议在开发区的召开，佐证了天津开发区在国内外迅速提高的认知度。同时，滨海开发区、保税区、港口区人力资本雄厚，外籍人员密集，员工收入普遍偏高，具有较强的购买力。滨海新区的房地产升值是明显的、快速的：2004年开发区商品房销售平均价格超过4000元/平方米，明显高于全市同期3346元/平方米的水平。

二、华北逐鹿

按照房地产遵循城市空间结构演化规律，即沿着“节点——梯度——通道——网络——环与面”的发展脉络，将会形成一个华北区北部大市场。华北区房地产战略意向，主要来自清华大学吴良镛教授主持的《京津冀北城乡空间发展规划研究报告》中“三地带、三轴、两绿心”规划。

具体说，“三地带”：燕山山脉与太行山脉地带（上游敏感区）——华北平原地带（城市密集区）——滨海地带（发展空间与生态容量区）。“三轴”：重点发展走廊（沿京石、京沈、京津塘形成京津唐保大都市带）——出海轴线（向东南，亦庄—廊坊—杨村—天津—塘沽）——燕山、太行山前轴线。“两绿心”：蓟县绿心、白洋淀绿心。

整个空间结构以“城市带”理念统领，在大范围内安排城市功能布局，采取“交通轴+葡萄串+生态绿地”的发展模式。

2003年初，北京城市规划修编“两轴、两带、多中心”明确了向东南方发展的取向；2004年末，天津城市规划修编衔接了首都“东部发展带”自怀柔向塘沽的发展通道；2004年2月，京津冀三地官员形成的“廊坊共识”，决定从交通设施建设领域入手，朝着京津冀一体化目标发展。

环渤海—京津冀房地产发展机遇，亦可以从“核心城市有机疏散区域范围的重新集中相结合”的原则中得到解说。类似北京这样的特大城市，城市日常功能的疏解范围应该是1~2小时车程/100~200公里距离，即国际上的通勤圈。天津可在北京的东南轴线上发展为扩散中心城市，本身可以大力发展区县所在地中小城市，重点发展中心镇，未来形成50公里左右、30分钟的交通大都市带网络在这个发展过程中，京津冀北可以扬长避短，协同合作，优势互补，以互动的效应发挥比较优势。

京在王气，津凭通道，冀有空间，借助2008年奥运机遇，突破行政区划束缚，树立“大北京”世界城市都市带一荣皆荣的全局发展概念，实现区域整体协调发展。

温家宝总理在主持滨海新区企业负责人座谈会上说：“我不想了解每个公司的具体情况，很想了解各家企业对滨海新区的认识、体会、建议。”总理的话中，反映出宏观先于微观的道理。

发端并成长于21世纪上半叶的环渤海—京津冀—滨海新区的房地产高潮，具有鲜明的开发特点及发展趋势。在房地产发展特点上，它是新区开发，可以用现代模式作为起点；它是近海开发，可以放大已有的生态环境；它是邻港开发，可以升级现存区位优势；它是配套开发，可以创造高尚品位生活。在房地产发展前景方面，在建设空间上，可以是由点及线，而后向面上推进；在所开发的物业结构上，可以是区内各类建筑全面发展。从历史的大视角观察，天津环渤海—京津冀—滨海新区一线的房地产开发才刚刚起步，正处于一个上升的阶段。