政策汇编
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》... 1
《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》... 3
《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》... 6
《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》... 7
《外商投资产业指导目录(2007年)》... 8
《关于外国投资者并购境内企业的规定》... 8
2006年7月11日，建设部、商务部、国家发改委等六方共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即“建住房（2006）171号”文件。该文件对外商投资房地产的市场准入、外商投资企业房地产开发商经营管理以及境外机构和个人购买房产等三大领域进行了明确规范。业界普遍认为，此项新政的颁布与施行具有标志性意义，即意味着我国房地产领域从对外资几乎“不设防”到实行“外资管制”。《意见》全文共四部分14条，具体内容如下：
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商银行管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发商经营管理
（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开放、销售等连续活动的监管，发现囤积土地和房源，哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发｛2006｝37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年一下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准设立住境内机构的证明，境外个人应持其来境外内工作、学习，经我方批准的证明，下同)到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房地产转让所得人民币资金经合规性审核并确认性规定办理纳税等手续后，方允许购汇出。
四、进一步规划和落实监管责任
（十三）各地区，特别是城市人民政府要切实际负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的需要清理整理并予以纠正。建设部、商业部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总部、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细节，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例。积极管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。同时要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑法违规行为的查处力度。
（十四）完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。
2006年9月1号，为落实建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房［2006］171号），促进房地产市场健康发展，国家外汇管理局和建设部联合下发了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就规范房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜做了详细规定，明确了先结汇后入账的原则。具体内容如下：
一、境外机构在境内设立的分支、代表机构（以下简称“境内分支、代表机构”）在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房应按以下规定办理：
（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；
3、房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；
4、所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。 二、在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：
（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、有效护照等身份证明；
3、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；
4、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
三、港澳台居民和华侨因生活需要，可在境内购买一定面积的自住商品房，并按以下规定办理：
（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明；
3、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留港澳台居民和华侨境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
四、境内分支、代表机构和境外个人因故不能完成商品房交易的，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，应持以下文件向原结汇外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户：
1、申请书（包括没有完成商品房交易的原因说明）；
2、原结汇凭证；
3、房地产开发企业与境内分支、代表机构或境外个人解除商品房买卖合同的证明文件；
4、房地产主管部门出具的境内分支、代表机构或境外个人取消购买商品房的相关证明。
五、境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部（以下简称“外汇局”）审核确认以下文件后，方可购汇汇出：
（一）购汇申请书；
（二）商品房转让合同；
（三）房屋权属转让的完税证明文件。
六、外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。
七、境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。
八、境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。
九、外汇指定银行应当按照本通知的规定，严格审核和办理境内分支、代表机构和境外个人买卖境内商品房的外汇收支和汇兑业务。
外汇指定银行应按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买境内商品房的外汇收支和汇兑情况，并于每月10日前，将上月情况按照附表一格式报送所在地外汇局。
十、外汇局应加强对境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房外汇收支以及汇兑的统计监测和监督管理，并加强与当地房地产主管部门的联系和沟通。每月15日前，将辖区内上月有关统计数据按照附表二的格式汇总后，上报国家外汇管理局。如发现异常、违规情况，应及时进行调查并报告。
房地产主管部门应严格商品房预售合同登记备案制度。同时，要加强部门间的协作配合，建立健全房地产外资交易信息共享、情况通报机制。
十一、外汇指定银行、境内分支、代表机构和境外个人违反本通知规定的，外汇局应根据《中华人民共和国外汇管理条例》及相关规定进行处罚。
房地产主管部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，建立健全对房地产交易环节违法违纪行为的监督和惩戒机制，严肃查处房地产交易环节的违法违纪行为。
十二、本通知自发布之日起实施。其他以前规定与本通知相抵触的，以本通知为准。本《通知》生效前，境内分支、代表机构和境外个人已签订商品房买卖合同的，转让商品房涉及的汇兑事宜仍按原规定办理。
2007年6月11号，为进一步加强、规范外商投资房地产审批、监管相关事宜，商务部、国家外汇管理局联合下发了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，具体内容如下：
一、各地商务主管部门要严格执行《意见》和《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉有关问题的通知》（商资字[2006]192号），依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。
二、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则
（一）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。
（二）已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
三、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。
四、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
五、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。
六、外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。
七、对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处纠正，外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。
根据商务部、国家外汇管理局2007年5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]50号)的要求，现将第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单(见附件)发给你们，并将有关问题通知如下：
一、对2007年6月1日以后(含2007年6月1日，下同)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业(包括新设和增资，下同)，各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续。
二、对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记(或登记变更)及资本项目结售汇手续。
三、外商投资房地产企业取得商务主管部门批准证书的时间，以《外商投资企业批准证书》上注明的日期为准。
四、国家外汇管理局今后将定期在网上服务平台公布已通过商务部备案的外商投资房地产企业名单，供各分局和外汇指定银行检索，具体事项另行通知。
至2008年1月11日为止，商务部共下发了八批名单，涉及到的外商投资房地产企业已经达到182家。而根据《通知》的规定，今后将不再批准这些已经通过备案的外商投资房地产企业的外资房地产贷款（银行贷款和股东贷款），也就是说，已经通过备案的这些外商投资房地产企业，以后不能再从外方股东处借款了。
在新的目录中，与房地产有关的项目全部转入限制性行列。与《外商投资产业指导目录（2004年修订）》相比，新《目录》对外商投资我国房地产业的规定主要有如下变化：
（1）外商投资“普通住宅的开发建设”从鼓励目录中消失。由于目前本地开发商在普通住宅投资和住宅物业方面已经积累了相当经验，鼓励外资的需求不再迫切。
（2）限制目录中新增了外商投资“房地产二级市场交易（存量房交易）及房地产中介或经纪公司”一项。作为新增条目，可以看出政府希望对外资参与房地产交易加以限制，出发点可能是对于房价高企的忧虑，而外资此前对城市高端物业的整体收购被认为在一定程度上加速了这种趋势。但是，由于外资进入的方式比较多样，如何界定尚未明确。
（3）虽然“大型主题公园的建设、经营”不再归于限制目录，但是土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营仍被列入限制投资范围。
第一章 总则
第一条 为了促进和规范外国投资者来华投资，引进国外的先进技术和管理经验，提高利用外资的水平，实现资源的合理配置，保证就业、维护公平竞争和国家经济安全，依据外商投资企业的法律、行政法规及《公司法》和其他相关法律、行政法规，制定本规定。
第二条 本规定所称外国投资者并购境内企业，系指外国投资者购买境内非外商投资企业（以下称“境内公司”）股东的股权或认购境内公司增资，使该境内公司变更设立为外商投资企业（以下称“股权并购”）；或者，外国投资者设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产，或，外国投资者协议购买境内企业资产，并以该资产投资设立外商投资企业运营该资产（以下称“资产并购”）。
第三条 外国投资者并购境内企业应遵守中国的法律、行政法规和规章，遵循公平合理、等价有偿、诚实信用的原则，不得造成过度集中、排除或限制竞争，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益，不得导致国有资产流失。
第四条 外国投资者并购境内企业，应符合中国法律、行政法规和规章对投资者资格的要求及产业、土地、环保等政策。依照《外商投资产业指导目录》不允许外国投资者独资经营的产业，并购不得导致外国投资者持有企业的全部股权；需由中方控股或相对控股的产业，该产业的企业被并购后，仍应由中方在企业中占控股或相对控股地位；禁止外国投资者经营的产业，外国投资者不得并购从事该产业的企业。被并购境内企业原有所投资企业的经营范围应符合有关外商投资产业政策的要求；不符合要求的，应进行调整。
第五条 外国投资者并购境内企业涉及企业国有产权转让和上市公司国有股权管理事宜的，应当遵守国有资产管理的相关规定。
第六条 外国投资者并购境内企业设立外商投资企业，应依照本规定经审批机关批准，向登记管理机关办理变更登记或设立登记。如果被并购企业为境内上市公司，还应根据《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》，向国务院证券监督管理机构办理相关手续。
第七条 外国投资者并购境内企业所涉及的各方当事人应当按照中国税法规定纳税，接受税务机关的监督。
第八条 外国投资者并购境内企业所涉及的各方当事人应遵守中国有关外汇管理的法律和行政法规，及时向外汇管理机关办理各项外汇核准、登记、备案及变更手续。
第二章 基本制度
第九条 外国投资者在并购后所设外商投资企业注册资本中的出资比例高于25％的，该企业享受外商投资企业待遇。外国投资者在并购后所设外商投资企业注册资本中的出资比例低于25%的，除法律和行政法规另有规定外，该企业不享受外商投资企业待遇，其举借外债按照境内非外商投资企业举借外债的有关规定办理。审批机关向其颁发加注“外资比例低于25%”字样的外商投资企业批准证书（以下称“批准证书”）。登记管理机关、外汇管理机关分别向其颁发加注“外资比例低于25%”字样的外商投资企业营业执照和外汇登记证。
境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内公司，所设立的外商投资企业不享受外商投资企业待遇，但该境外公司认购境内公司增资，或者该境外公司向并购后所设企业增资，增资额占所设企业注册资本比例达到25%以上的除外。根据该款所述方式设立的外商投资企业，其实际控制人以外的外国投资者在企业注册资本中的出资比例高于25%的，享受外商投资企业待遇。
外国投资者并购境内上市公司后所设外商投资企业的待遇，按照国家有关规定办理。
第十条 本规定所称的审批机关为中华人民共和国商务部或省级商务主管部门(以下称“省级审批机关”)，登记管理机关为中华人民共和国国家工商行政管理总局或其授权的地方工商行政管理局，外汇管理机关为中华人民共和国国家外汇管理局或其分支机构。并购后所设外商投资企业，根据法律、行政法规和规章的规定，属于应由商务部审批的特定类型或行业的外商投资企业的，省级审批机关应将申请文件转报商务部审批，商务部依法决定批准或不批准。
第十一条 境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内的公司，应报商务部审批。当事人不得以外商投资企业境内投资或其他方式规避前述要求。
第十二条 外国投资者并购境内企业并取得实际控制权，涉及重点行业、存在影响或可能影响国家经济安全因素或者导致拥有驰名商标或中华老字号的境内企业实际控制权转移的，当事人应就此向商务部进行申报。当事人未予申报，但其并购行为对国家经济安全造成或可能造成重大影响的，商务部可以会同相关部门要求当事人终止交易或采取转让相关股权、资产或其他有效措施，以消除并购行为对国家经济安全的影响。
第十三条 外国投资者股权并购的，并购后所设外商投资企业承继被并购境内公司的债权和债务。外国投资者资产并购的，出售资产的境内企业承担其原有的债权和债务。外国投资者、被并购境内企业、债权人及其他当事人可以对被并购境内企业的债权债务的处置另行达成协议，但是该协议不得损害第三人利益和社会公共利益。债权债务的处置协议应报送审批机关。出售资产的境内企业应当在投资者向审批机关报送申请文件之前至少15日，向债权人发出通知书，并在全国发行的省级以上报纸上发布公告。
第十四条 并购当事人应以资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易价格的依据。并购当事人可以约定在中国境内依法设立的资产评估机构。资产评估应采用国际通行的评估方法。禁止以明显低于评估结果的价格转让股权或出售资产，变相向境外转移资本。外国投资者并购境内企业，导致以国有资产投资形成的股权变更或国有资产产权转移时，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十五条 并购当事人应对并购各方是否存在关联关系进行说明，如果有两方属于同一个实际控制人，则当事人应向审批机关披露其实际控制人，并就并购目的和评估结果是否符合市场公允价值进行解释。当事人不得以信托、代持或其他方式规避前述要求。
第十六条 外国投资者并购境内企业设立外商投资企业，外国投资者应自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内向转让股权的股东，或出售资产的境内企业支付全部对价。对特殊情况需要延长者，经审批机关批准后，应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内支付全部对价的60%以上，1年内付清全部对价，并按实际缴付的出资比例分配收益。
外国投资者认购境内公司增资，有限责任公司和以发起方式设立的境内股份有限公司的股东应当在公司申请外商投资企业营业执照时缴付不低于20%的新增注册资本，其余部分的出资时间应符合《公司法》、有关外商投资的法律和《公司登记管理条例》的规定。其他法律和行政法规另有规定的，从其规定。股份有限公司为增加注册资本发行新股时，股东认购新股，依照设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。
外国投资者资产并购的，投资者应在拟设立的外商投资企业合同、章程中规定出资期限。设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产的，对与资产对价等额部分的出资，投资者应在本条第一款规定的对价支付期限内缴付；其余部分的出资应符合设立外商投资企业出资的相关规定。
外国投资者并购境内企业设立外商投资企业，如果外国投资者出资比例低于企业注册资本25%的，投资者以现金出资的，应自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内缴清；投资者以实物、工业产权等出资的，应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内缴清。
第十七条 作为并购对价的支付手段，应符合国家有关法律和行政法规的规定。外国投资者以其合法拥有的人民币资产作为支付手段的，应经外汇管理机关核准。外国投资者以其拥有处置权的股权作为支付手段的，按照本规定第四章办理。
第十八条 外国投资者协议购买境内公司股东的股权，境内公司变更设立为外商投资企业后，该外商投资企业的注册资本为原境内公司注册资本，外国投资者的出资比例为其所购买股权在原注册资本中所占比例。
外国投资者认购境内有限责任公司增资的，并购后所设外商投资企业的注册资本为原境内公司注册资本与增资额之和。外国投资者与被并购境内公司原其他股东，在境内公司资产评估的基础上，确定各自在外商投资企业注册资本中的出资比例。外国投资者认购境内股份有限公司增资的，按照《公司法》有关规定确定注册资本。
第十九条 外国投资者股权并购的，除国家另有规定外，对并购后所设外商投资企业应按照以下比例确定投资总额的上限：
（一） 注册资本在210万美元以下的，投资总额不得超过注册资本的10/7；
（二） 注册资本在210万美元以上至500万美元的，投资总额不得超过注册资本的2倍；
（三） 注册资本在500万美元以上至1200万美元的，投资总额不得超过注册资本的2.5倍；
（四） 注册资本在1200万美元以上的，投资总额不得超过注册资本的3倍。
第二十条 外国投资者资产并购的，应根据购买资产的交易价格和实际生产经营规模确定拟设立的外商投资企业的投资总额。拟设立的外商投资企业的注册资本与投资总额的比例应符合有关规定。
第三章 审批与登记
第二十一条 外国投资者股权并购的，投资者应根据并购后所设外商投资企业的投资总额、企业类型及所从事的行业，依照设立外商投资企业的法律、行政法规和规章的规定，向具有相应审批权限的审批机关报送下列文件：
（一） 被并购境内有限责任公司股东一致同意外国投资者股权并购的决议，或被并购境内股份有限公司同意外国投资者股权并购的股东大会决议；
（二） 被并购境内公司依法变更设立为外商投资企业的申请书；
（三） 并购后所设外商投资企业的合同、章程；
（四） 外国投资者购买境内公司股东股权或认购境内公司增资的协议；
（五） 被并购境内公司上一财务年度的财务审计报告；
（六） 经公证和依法认证的投资者的身份证明文件或注册登记证明及资信证明文件；
（七） 被并购境内公司所投资企业的情况说明；
（八） 被并购境内公司及其所投资企业的营业执照(副本)；
（九） 被并购境内公司职工安置计划；
（十） 本规定第十三条、第十四条、第十五条要求报送的文件。
并购后所设外商投资企业的经营范围、规模、土地使用权的取得等，涉及其他相关政府部门许可的，有关的许可文件应一并报送。
第二十二条 股权购买协议、境内公司增资协议应适用中国法律，并包括以下主要内容：
（一） 协议各方的状况，包括名称（姓名），住所，法定代表人姓名、职务、国籍等；
（二） 购买股权或认购增资的份额和价款；
（三） 协议的履行期限、履行方式；
（四） 协议各方的权利、义务；
（五） 违约责任、争议解决；
（六） 协议签署的时间、地点。
第二十三条 外国投资者资产并购的，投资者应根据拟设立的外商投资企业的投资总额、企业类型及所从事的行业，依照设立外商投资企业的法律、行政法规和规章的规定，向具有相应审批权限的审批机关报送下列文件：
（一） 境内企业产权持有人或权力机构同意出售资产的决议；
（二） 外商投资企业设立申请书；
（三） 拟设立的外商投资企业的合同、章程；
（四） 拟设立的外商投资企业与境内企业签署的资产购买协议，或外国投资者与境内企业签署的资产购买协议；
（五） 被并购境内企业的章程、营业执照(副本)；
（六） 被并购境内企业通知、公告债权人的证明以及债权人是否提出异议的说明；
（七）经公证和依法认证的投资者的身份证明文件或开业证明、有关资信证明文件；
（八） 被并购境内企业职工安置计划；
（九） 本规定第十三条、第十四条、第十五条要求报送的文件。
依照前款的规定购买并运营境内企业的资产，涉及其他相关政府部门许可的，有关的许可文件应一并报送。外国投资者协议购买境内企业资产并以该资产投资设立外商投资企业的，在外商投资企业成立之前，不得以该资产开展经营活动。
第二十四条 资产购买协议应适用中国法律，并包括以下主要内容：
（一） 协议各方的状况，包括名称（姓名），住所，法定代表人姓名、职务、国籍等；
（二） 拟购买资产的清单、价格；
（三） 协议的履行期限、履行方式；
（四） 协议各方的权利、义务；
（五） 违约责任、争议解决；
（六） 协议签署的时间、地点。
第二十五条 外国投资者并购境内企业设立外商投资企业，除本规定另有规定外，审批机关应自收到规定报送的全部文件之日起30日内，依法决定批准或不批准。决定批准的，由审批机关颁发批准证书。
外国投资者协议购买境内公司股东股权，审批机关决定批准的，应同时将有关批准文件分别抄送股权转让方、境内公司所在地外汇管理机关。股权转让方所在地外汇管理机关为其办理转股收汇外资外汇登记并出具相关证明，转股收汇外资外汇登记证明是证明外方已缴付的股权收购对价已到位的有效文件。
第二十六条 外国投资者资产并购的，投资者应自收到批准证书之日起30日内，向登记管理机关申请办理设立登记，领取外商投资企业营业执照。
外国投资者股权并购的，被并购境内公司应依照本规定向原登记管理机关申请变更登记，领取外商投资企业营业执照。原登记管理机关没有登记管辖权的，应自收到申请文件之日起10日内转送有管辖权的登记管理机关办理，同时附送该境内公司的登记档案。被并购境内公司在申请变更登记时，应提交以下文件，并对其真实性和有效性负责：
（一）变更登记申请书；
（二）外国投资者购买境内公司股东股权或认购境内公司增资的协议；
（三）修改后的公司章程或原章程的修正案和依法需要提交的外商投资企业合同；
（四）外商投资企业批准证书；
（五）外国投资者的主体资格证明或者自然人身份证明；
（六）修改后的董事会名单，记载新增董事姓名、住所的文件和新增董事的任职文件；
（七）国家工商行政管理总局规定的其他有关文件和证件。
投资者自收到外商投资企业营业执照之日起30日内，到税务、海关、土地管理和外汇管理等有关部门办理登记手续。
第四章 外国投资者以股权作为支付手段并购境内公司
第一节 以股权并购的条件
第二十七条 本章所称外国投资者以股权作为支付手段并购境内公司，系指境外公司的股东以其持有的境外公司股权，或者境外公司以其增发的股份，作为支付手段，购买境内公司股东的股权或者境内公司增发股份的行为。
第二十八条 本章所称的境外公司应合法设立并且其注册地具有完善的公司法律制度，且公司及其管理层最近3年未受到监管机构的处罚；除本章第三节所规定的特殊目的公司外，境外公司应为上市公司，其上市所在地应具有完善的证券交易制度。
第二十九条 外国投资者以股权并购境内公司所涉及的境内外公司的股权，应符合以下条件：
（一）股东合法持有并依法可以转让；
（二）无所有权争议且没有设定质押及任何其他权利限制；
（三）境外公司的股权应在境外公开合法证券交易市场（柜台交易市场除外）挂牌交易；
（四）境外公司的股权最近1年交易价格稳定。
前款第（三）、（四）项不适用于本章第三节所规定的特殊目的公司。
第三十条 外国投资者以股权并购境内公司，境内公司或其股东应当聘请在中国注册登记的中介机构担任顾问（以下称“并购顾问”）。并购顾问应就并购申请文件的真实性、境外公司的财务状况以及并购是否符合本规定第十四条、第二十八条和第二十九条的要求作尽职调查，并出具并购顾问报告，就前述内容逐项发表明确的专业意见。
第三十一条 并购顾问应符合以下条件：
（一）信誉良好且有相关从业经验；
（二）无重大违法违规记录；
（三）应有调查并分析境外公司注册地和上市所在地法律制度与境外公司财务状况的能力。
第二节 申报文件与程序
第三十二条 外国投资者以股权并购境内公司应报送商务部审批，境内公司除报送本规定第三章所要求的文件外，另须报送以下文件：
（一）境内公司最近1年股权变动和重大资产变动情况的说明；
（二）并购顾问报告；
（三）所涉及的境内外公司及其股东的开业证明或身份证明文件；
（四）境外公司的股东持股情况说明和持有境外公司5％以上股权的股东名录；
（五）境外公司的章程和对外担保的情况说明；
（六）境外公司最近年度经审计的财务报告和最近半年的股票交易情况报告。
第三十三条 商务部自收到规定报送的全部文件之日起30日内对并购申请进行审核，符合条件的，颁发批准证书，并在批准证书上加注“外国投资者以股权并购境内公司，自营业执照颁发之日起6个月内有效”。
第三十四条 境内公司应自收到加注的批准证书之日起30日内，向登记管理机关、外汇管理机关办理变更登记，由登记管理机关、外汇管理机关分别向其颁发加注“自颁发之日起8个月内有效”字样的外商投资企业营业执照和外汇登记证。境内公司向登记管理机关办理变更登记时，应当预先提交旨在恢复股权结构的境内公司法定代表人签署的股权变更申请书、公司章程修正案、股权转让协议等文件。
第三十五条 自营业执照颁发之日起6个月内，境内公司或其股东应就其持有境外公司股权事项，向商务部、外汇管理机关申请办理境外投资开办企业核准、登记手续。当事人除向商务部报送《关于境外投资开办企业核准事项的规定》所要求的文件外，另须报送加注的外商投资企业批准证书和加注的外商投资企业营业执照。商务部在核准境内公司或其股东持有境外公司的股权后，颁发中国企业境外投资批准证书，并换发无加注的外商投资企业批准证书。境内公司取得无加注的外商投资企业批准证书后，应在30日内向登记管理机关、外汇管理机关申请换发无加注的外商投资企业营业执照、外汇登记证。
第三十六条 自营业执照颁发之日起6个月内，如果境内外公司没有完成其股权变更手续，则加注的批准证书和中国企业境外投资批准证书自动失效，登记管理机关根据境内公司预先提交的股权变更登记申请文件核准变更登记，使境内公司股权结构恢复到股权并购之前的状态。并购境内公司增发股份而未实现的，在登记管理机关根据前款予以核准变更登记之前，境内公司还应当按照《公司法》的规定，减少相应的注册资本并在报纸上公告。境内公司未按照前款规定办理相应的登记手续的，由登记管理机关按照《公司登记管理条例》的有关规定处理。
第三十七条 境内公司取得无加注的外商投资企业批准证书、外汇登记证之前，不得向股东分配利润或向有关联关系的公司提供担保，不得对外支付转股、减资、清算等资本项目款项。
第三十八条 境内公司或其股东凭商务部和登记管理机关颁发的无加注批准证书和营业执照，到税务机关办理税务变更登记。
第三节 对于特殊目的公司的特别规定
第三十九条 特殊目的公司系指中国境内公司或自然人为实现以其实际拥有的境内公司权益在境外上市而直接或间接控制的境外公司。特殊目的公司为实现在境外上市，其股东以其所持公司股权，或者特殊目的公司以其增发的股份，作为支付手段，购买境内公司股东的股权或者境内公司增发的股份的，适用本节规定。当事人以持有特殊目的公司权益的境外公司作为境外上市主体的，该境外公司应符合本节对于特殊目的公司的相关要求。
第四十条 特殊目的公司境外上市交易，应经国务院证券监督管理机构批准。特殊目的公司境外上市所在国家或者地区应有完善的法律和监管制度，其证券监管机构已与国务院证券监督管理机构签订监管合作谅解备忘录，并保持着有效的监管合作关系。
第四十一条 本节所述的权益在境外上市的境内公司应符合下列条件：
（一）产权明晰，不存在产权争议或潜在产权争议；
（二）有完整的业务体系和良好的持续经营能力；
（三）有健全的公司治理结构和内部管理制度；
（四）公司及其主要股东近3年无重大违法违规记录。
第四十二条 境内公司在境外设立特殊目的公司，应向商务部申请办理核准手续。办理核准手续时，境内公司除向商务部报送《关于境外投资开办企业核准事项的规定》要求的文件外，另须报送以下文件：
（一）特殊目的公司最终控制人的身份证明文件；
（二）特殊目的公司境外上市商业计划书；
（三）并购顾问就特殊目的公司未来境外上市的股票发行价格所作的评估报告。获得中国企业境外投资批准证书后，设立人或控制人应向所在地外汇管理机关申请办理相应的境外投资外汇登记手续。
第四十三条 特殊目的公司境外上市的股票发行价总值，不得低于其所对应的经中国有关资产评估机构评估的被并购境内公司股权的价值。
第四十四条 特殊目的公司以股权并购境内公司的，境内公司除向商务部报送本规定第三十二条所要求的文件外，另须报送以下文件：
（一）设立特殊目的公司时的境外投资开办企业批准文件和证书；
（二）特殊目的公司境外投资外汇登记表；
（三）特殊目的公司最终控制人的身份证明文件或开业证明、章程；
（四）特殊目的公司境外上市商业计划书；
（五）并购顾问就特殊目的公司未来境外上市的股票发行价格所作的评估报告。如果以持有特殊目的公司权益的境外公司作为境外上市主体，境内公司还须报送以下文件：
（一）该境外公司的开业证明和章程；
（二）特殊目的公司与该境外公司之间就被并购的境内公司股权所作的交易安排和折价方法的详细说明。
第四十五条 商务部对本规定第四十四条所规定的文件初审同意的，出具原则批复函，境内公司凭该批复函向国务院证券监督管理机构报送申请上市的文件。国务院证券监督管理机构于20个工作日内决定是否核准。
境内公司获得核准后，向商务部申领批准证书。商务部向其颁发加注“境外特殊目的公司持股，自营业执照颁发之日起1年内有效”字样的批准证书。并购导致特殊目的公司股权等事项变更的，持有特殊目的公司股权的境内公司或自然人，凭加注的外商投资企业批准证书，向商务部就特殊目的公司相关事项办理境外投资开办企业变更核准手续，并向所在地外汇管理机关申请办理境外投资外汇登记变更。
第四十六条 境内公司应自收到加注的批准证书之日起30日内，向登记管理机关、外汇管理机关办理变更登记，由登记管理机关、外汇管理机关分别向其颁发加注“自颁发之日起14个月内有效”字样的外商投资企业营业执照和外汇登记证。境内公司向登记管理机关办理变更登记时，应当预先提交旨在恢复股权结构的境内公司法定代表人签署的股权变更申请书、公司章程修正案、股权转让协议等文件。
第四十七条 境内公司应自特殊目的公司或与特殊目的公司有关联关系的境外公司完成境外上市之日起30日内，向商务部报告境外上市情况和融资收入调回计划，并申请换发无加注的外商投资企业批准证书。同时，境内公司应自完成境外上市之日起30日内，向国务院证券监督管理机构报告境外上市情况并提供相关的备案文件。境内公司还应向外汇管理机关报送融资收入调回计划，由外汇管理机关监督实施。境内公司取得无加注的批准证书后，应在30日内向登记管理机关、外汇管理机关申请换发无加注的外商投资企业营业执照、外汇登记证。
如果境内公司在前述期限内未向商务部报告，境内公司加注的批准证书自动失效，境内公司股权结构恢复到股权并购之前的状态，并应按本规定第三十六条办理变更登记手续。
第四十八条 特殊目的公司的境外上市融资收入，应按照报送外汇管理机关备案的调回计划，根据现行外汇管理规定调回境内使用。融资收入可采取以下方式调回境内：
（一）向境内公司提供商业贷款；
（二）在境内新设外商投资企业；
（三）并购境内企业。
在上述情形下调回特殊目的公司境外融资收入，应遵守中国有关外商投资及外债管理的法律和行政法规。如果调回特殊目的公司境外融资收入，导致境内公司和自然人增持特殊目的公司权益或特殊目的公司净资产增加，当事人应如实披露并报批，在完成审批手续后办理相应的外资外汇登记和境外投资登记变更。境内公司及自然人从特殊目的公司获得的利润、红利及资本变动所得外汇收入，应自获得之日起6个月内调回境内。利润或红利可以进入经常项目外汇帐户或者结汇。资本变动外汇收入经外汇管理机关核准，可以开立资本项目专用帐户保留，也可经外汇管理机关核准后结汇。
第四十九条 自营业执照颁发之日起1年内，如果境内公司不能取得无加注批准证书，则加注的批准证书自动失效，并应按本规定第三十六条办理变更登记手续。
第五十条 特殊目的公司完成境外上市且境内公司取得无加注的批准证书和营业执照后，当事人继续以该公司股份作为支付手段并购境内公司的，适用本章第一节和第二节的规定。
第五章 反垄断审查
第五十一条 外国投资者并购境内企业有下列情形之一的，投资者应就所涉情形向商务部和国家工商行政管理总局报告：
（一） 并购一方当事人当年在中国市场营业额超过15亿元人民币；
（二） 1年内并购国内关联行业的企业累计超过10个；
（三） 并购一方当事人在中国的市场占有率已经达到20%；
（四） 并购导致并购一方当事人在中国的市场占有率达到25%。
虽未达到前款所述条件，但是应有竞争关系的境内企业、有关职能部门或者行业协会的请求，商务部或国家工商行政管理总局认为外国投资者并购涉及市场份额巨大，或者存在其他严重影响市场竞争等重要因素的，也可以要求外国投资者作出报告。上述并购一方当事人包括与外国投资者有关联关系的企业。
第五十二条 外国投资者并购境内企业涉及本规定第五十一条所述情形之一，商务部和国家工商行政管理总局认为可能造成过度集中，妨害正当竞争、损害消费者利益的，应自收到规定报送的全部文件之日起90日内，共同或经协商单独召集有关部门、机构、企业以及其他利害关系方举行听证会，并依法决定批准或不批准。
第五十三条 境外并购有下列情形之一的，并购方应在对外公布并购方案之前或者报所在国主管机构的同时，向商务部和国家工商行政管理总局报送并购方案。商务部和国家工商行政管理总局应审查是否存在造成境内市场过度集中，妨害境内正当竞争、损害境内消费者利益的情形，并做出是否同意的决定：
（一） 境外并购一方当事人在我国境内拥有资产30亿元人民币以上；
（二） 境外并购一方当事人当年在中国市场上的营业额15亿元人民币以上；
（三） 境外并购一方当事人及与其有关联关系的企业在中国市场占有率已经达到20%；
（四） 由于境外并购，境外并购一方当事人及与其有关联关系的企业在中国的市场占有率达到25%；
（五） 由于境外并购，境外并购一方当事人直接或间接参股境内相关行业的外商投资企业将超过15家。
第五十四条 有下列情况之一的并购，并购一方当事人可以向商务部和国家工商行政管理总局申请审查豁免：
（1） 可以改善市场公平竞争条件的；
（2） 重组亏损企业并保障就业的；
（3） 引进先进技术和管理人才并能提高企业国际竞争力的；
（4） 可以改善环境的。
第六章 附则
第五十五条 外国投资者在中国境内依法设立的投资性公司并购境内企业，适用本规定。
外国投资者购买境内外商投资企业股东的股权或认购境内外商投资企业增资的，适用现行外商投资企业法律、行政法规和外商投资企业投资者股权变更的相关规定，其中没有规定的，参照本规定办理。外国投资者通过其在中国设立的外商投资企业合并或收购境内企业的，适用关于外商投资企业合并与分立的相关规定和关于外商投资企业境内投资的相关规定，其中没有规定的，参照本规定办理。外国投资者并购境内有限责任公司并将其改制为股份有限公司的，或者境内公司为股份有限公司的，适用关于设立外商投资股份有限公司的相关规定，其中没有规定的，适用本规定。
第五十六条 申请人或申报人报送文件，应依照本规定对文件进行分类，并附文件目录。规定报送的全部文件应用中文表述。
第五十七条 被股权并购境内公司的中国自然人股东，经批准，可继续作为变更后所设外商投资企业的中方投资者。
第五十八条 境内公司的自然人股东变更国籍的，不改变该公司的企业性质。
第五十九条 相关政府机构工作人员必须忠于职守、依法履行职责，不得利用职务之便牟取不正当利益，并对知悉的商业秘密负有保密义务。
第六十条 香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的投资者并购境内其他地区的企业，参照本规定办理。
第六十一条 本规定自2006年9月8日起施行。
