moussin 发表于 2006-8-18 22:00:00 [出自: 刘兴权；苏丹妮]

【摘要】 Web GIS是地理信息系统（GIS）未来发展的主要方向和研究热点，结合我国房地产估价现状和特点，本文从理论上探讨了将Web GIS应用于房地产估价中的前景。通过可行性分析，认为构建基于Web GIS技术的“数字化房地产”将是未来房地产业信息化的重要内容。

1　引言

　　人类社会正在进入知识经济时代，信息与知识是企业占主导地位的资源。信息和知识是否充分发挥作用，直接关系到房地产企业的创造力、生产力和企业的直接效益。

　　房地产估价是指遵循社会行为学、商品经济学等基本原则，利用科学的估价方法，根据特定的估价目的，结合专业人员的经验，在综合考虑各种社会、经济、环境、政治等影响因素的基础上，在特定的时点对委估房地产各种物权权益中特定权益的估测和判断。房地产估价贯穿了房地产商品的生产、交换、分配和消费的各个环节，做估价的技术研究是房地产评估面临的紧迫问题。目前，我国房地产估价工作还是以手工作业为主，大大滞后于房地产业发展的要求。此外，在房地产的估价中，有大量空间对象的空间数据及其属性数据，如估价对象及其地理区位、业主、估价时点等，需要形象直观的描述和表达。地理信息系统GIS正是能把数据管理和图形管理有机结合起来的信息技术，对这些信息的表现具有极大的优越性。随着网络技术的发展，可以将网络技术引入，建立网络房地产估价信息系统，使用户在客户端实现房地产数据的操作，如漫游、查询、分析等操作，从而实现房地产估价的分布式管理和动态管理，使系统资源达到共享、开放。 

2　 Web GIS的概念及特点

2 1　Web GIS的概念

　　Web GIS是建立在Internet上具有浏览器/服务器体系结构（C/S）或（B/S）的网络GIS，是利用万维网技术对传统GIS的改造和发展，它改变了传统GIS的运行模式，使用户可以借助方便、廉价的Internet网，通过Browser这一统一的图形用户界面，访问位于不同地区不同类型的空间信息资源。Web GIS目前尚处于试验研究阶段，其最终目标是实现GIS与Web的有机结合，也就是将GIS融入Web。从Web的任意一个节点上，用户使用浏览器（如IE、Netscape等)就可以浏览Web GIS站点中的空间数据、制作专题地图，进行地理信息的空间查询、空间分析，甚至预测和决策，从而给Web的信息发布赋予了GIS这一直观工具，使人们通过Web浏览查询信息更加方便，也使GIS的功能通过Web得到普及和扩展，真正成为大众使用的技术和工具。

　　Web GIS开拓了地理信息资源利用的新领域，为GIS信息的高度社会化共享提供了可能，为GIS信息的提供者和使用者提供了有效途径，为传统地理信息系统的发展提供了新的机遇。它改变了GIS数据信息的获取、传输、发布、共享、应用和可视化等过程和方式。Web GIS与一般基于因特网的信息系统相比，最大特点是在空间框架下实现图形、图像数据与属性数据的动态连接，提供网上可视化查询和空间分析功能。与传统GIS相比，它使原来基于单机或局域网的GIS扩展到整个因特网，使得地学数据和地学模型有可能在全球范围内共享。经过合理的组织，Web GIS可以实现数据和模型操作的透明，为地球系统科学研究提供一个功能强大而又方便有效的途径。

2 2　Web GIS的特点

2 2 1基于internet的全球化应用

　　Web GIS首先应能在internet网上运行。将GIS软件与Web服务器集成，在全球范围内的任意一个Web节点上，internet用户都可以通过普通浏览器访问Web GIS服务器提供的各种GIS服务，共享空间信息，甚至可以进行全球范围内的GIS数据更新。从而将GIS扩展为真正的公众服务系统，降低数据散发成本，提高房地产估价信息的利用率和共享度。

2 2 2简单的操作，真正的共享

　　信息技术的迅猛发展使得通信、视频、宽带等信息网络与internet加速融合，互联网日益成为信息化社会信息交流、信息获取的重要工具。Web GIS通过通用的浏览器进行信息发布，使得不仅是专业人员，而且普通用户也能方便地获取所需的地价信息。此外，Web服务正在渗入千家万户，在全球范围内任意一个WWW站点的internet用户都可以获得Web GIS服务器提供的服务，真正实现了GIS的大众化和高度共享。

2 2 3良好的可扩展性

　　Internet技术标准是开放的、非专用的，是经过标准化组织IETF和W3C为Internet制定的，这就为Web GIS的进一步扩展提供了极大的发挥空间，使得Web GIS很容易与Web中的其他信息服务进行无缝集成，建立功能丰富的具体GIS应用。

2 2 4跨平台特性

　　传统的GIS软件都是针对不同操作系统的，对不同的操作系统分别要使用相应的GIS应用软件。Web GIS适应于不同的软、硬件平台，无论服务器/客户机是何种机器，无论Web GIS服务器端使用何种GIS软件，只要使用通用的Web浏览器，用户就可以透明地访问Web GIS数据，实现远程异构数据的共享。而利用Java技术的Web GIS则能做到“一次编成，到处运行”，真正发挥跨平台的技术优势。

2 2 5系统成本得到大幅降低

　　普通GIS在每个客户端都要配备昂贵的专业GIS软件，而用户使用的经常只是一些最基本的功能，这实际上造成了极大的浪费。Web GIS在客户端通常只需使用Web浏览器，它使用户通过浏览器就可以进行空间数据的查询检索甚至空间分析等GIS操作。额外的插件（plug-in）、ActiveX控件和Java Applet通常也是免费的，从而极大地降低了终端用户的经济技术负担，很大程度上扩展了GIS的潜在用户范围。

2 2 6数据分布式管理动态、实时、有效

　　Internet特有的优势大大方便了GIS数据的管理，位于不同地区的服务器数据源，通过Web GIS可实现数据的分布式管理。各地方、各部门建立和维护自己的系统，使数据信息管理更加简化，数据更新也更及时、快捷。充分利用网络资源，对于复杂的处理，诸如大规模查询，则交由服务器执行，而数据量较小的简单操作则由客户端完成。这是一种理想的全局优化模式。

3　Web GIS在房地产估价中的应用特点

3 1现阶段房产估价中存在的问题

　　通过Web GIS，用户能对空间对象进行输入、输出、编辑、修改、查询。图形信息和属性数据一旦输入地理信息系统，就可进行动态管理和查询。另外，GIS具有强大的空间分析和统计运算功能，能对已有资料进行加工处理，得到科学的结果，避免因人而异的主观随意性，有利于科学管理与决策。在房地产业中，最明显的地理信息表现在地产和房产的空间位置，与周围环境的地理关系。但在目前，我国的房地产估价有着以下亟待改进和提高的地方：

缺乏系统性、统一性；

效率低下，操作成本高；

评估成果质量难以保证；

人为因素介入过多，缺乏客观公正性；

信息传播不及时，资源信息不能共享。

　　这些问题的存在严重削弱了估价工作的科学性，阻碍了房地产估价业的良性发展。特别是近几年房地产估价机构与各政府部门的房地产管理局脱离，改制成为房地产估价公司后，这一发展模式由于没有政府的宏观调控，没有政府政策的统一，不同的估价公司由于出发点不一致，导致估出的价格产生较大的差异，而运用的方法又没有什么漏洞，给房地产业的客观、公正、合理估价带来很大难度。因此，一是应尽快建立一套房地产估价的参照标准；二是应尽快建立计算机估价作业系统。而GIS正是管理和处理这种具有空间特性信息的行之有效的方法和技术。从房地产估价的发展来看，应该将GIS技术和房地产估价结合起来，在估价中充分体现信息的作用，改变估价的传统模式，在深化房地产价格理论、规范估价规程、完善评估机制的基础上，采用计算机信息系统的方法，实现房地产估价从手工作业到电子化、程序化、信息化的飞跃，使房地产估价工作真正做到公正、合理、科学、适用。

3 2房地产估价信息化

　　城市建设的高速发展，使得房地产市场得到巨大发展。房地产市场经历了一个从无序的、粗放型经营到有序的、集约化经营的发展过程，同时市场由原先的卖方市场转入现在的买方市场。在市场行为日趋规范，消费心理日益成熟，公平竞争气氛越来越浓的情况下，以前那种“能划到地就能赚钱”的时代已不复存在。如何适应市场的巨大变化，如何在激烈市场竞争中立于不败之地是每一个房地产开发商必须面对的严峻问题。房地产项目投资规模大、建设周期长、中间环节多、经营风险大。项目的投资分析、市场分析、可行性研究工作依赖于对宏观经济形势、地产投资环境的把握，依赖于大量、准确的第一手房地产市场资料，依赖于对房地产信息科学地分析，依赖于对房地产市场行情未来走势的正确预测。而传统的信息收集、存储、处理和分析手段已难以适应当前形势的需要。因手段落后造成决策失误、贻误战机现象比比皆是。如何应用先进的、有效的方法获取房地产市场信息并加以科学的分析是业界越来越热门的话题。计算机技术的迅猛发展和日益成熟为房地产发展商提供了全新的技术手段。

　　基于GIS的房地产估价系统就是利用先进的GIS技术对房地产市场信息进行采集、存储、处理和分析。房地产估价的信息化不仅能为项目策划、投资分析、市场定位、市场预测、营销决策提供准确的市场信息和先进分析工具，而且可以增强企业形象，提高企业竞争力。由于传统的评估业中对评估资产相关信息掌握不全面、获取不准等因素，评估业务自身往往不能客观、合理、公正地评估物业价格。究其原因，是由于对评估物业周边环境信息缺乏了解，使估价师在工作中很难有一个完整正确的参照，而导致评估价不能准确反映其实际价值。传统估价业中的凭经验和手工作业等低效率的工作方式已难以适应在ＩＴ浪潮席卷的信息时代的要求。地理信息系统以其庞大的数据库技术，强大的计算机图形处理和空间分析能力将为现代房地产估价师们提供一个“高、大、全”式的信息技术平台，使房地产估价业插上信息化的翅膀腾飞。

　　在互联网上推出地价、房价、租赁价指数系统，使得业内公告市场地价的应用和地价测算实现电脑化，它是“将权力交给电脑、决策科学化”的具体体现。通过房地产信息网定期发布地价、房价和租赁价三种指数，指导和调节房地产市场。

3 3　Web GIS在房地产估价中的应用特点

　　基于GIS的房地产估价方法把定量和定位结合起来，既准确地估算了房地产的价格又能显示房地产的空间位置。基于GIS的房地产估价方法是指在GIS数据库的基础上建立估价模型，对房地产进行估价并用图形或图像方式输出估价结果的估价方法。房地产估价分为以下几个步骤阶段:收集资料，建立农用地信息数据库，选择估价方法，用多种方法具体估价，比较分析估价结果。估价流程如图1表示。

　　GIS房地产自动估价系统成功地将地理信息系统（GIS）与物业估价相结合，以独一无二的直观性、实时性、自助性和客观公正性，彻底实现了足不出户即可完成如估价报告、策划调研、研究数据收集、个人理财等一系列活动和工作。它既是房地产专业人员便利的必备工具，也是普通市民贴身的地产顾问。可进入该系统进行住宅物业自动估价、自动生成评估报告；查询物业信息；查询历年来的住宅物业、写字楼物业、商业物业以及土地市场交易等案例。

　　Web GIS应用于房地产估价中主要有以下特点:

　　（1）地价信息向社会公示，有利于促进和加强政府对城市土地价格的管理，提高地价评估专业机构评估地价的科学性和客观性，有利于房地产开发企业进行房地产开发投资的科学决策和老百姓进行房地产交易的明白消费。

　　（2）房地产信息发布需借助一定的载体，如广播、电视、报刊、互联网。而通过互联网发布房产信息更符合现代信息社会发展的要求，是房地产评估适应信息时代要求，实现信息化、自动化、集成化、智能化的重要技术手段。

　　（3）房地产估价涉及到土地价格、业主的经济收益、建造费用、实点性、区域性等多种因素的制约。基于土地价格的动态性，城市地价形成和影响的作用机制与因素的变化，必然要求对房产信息适时更新并及时发布。

（4）估价过程自动化、网络化。房地产自动化估价系统的开发、网络评估(远程估价)的建立和应用，使得计算机自动估价成为可能。通过计算机从物业档案和交易案例数据库中调用与委估物业相关的数据进行分析，在很短时间内实现住宅物业的自动估价。GIS自动估价的准确与否取决于市场资料的获取，网络技术可以达到对市场数据的收集和归类，使数据库信息动态反映房地产市场状况。由此，在房地产市场日益成熟、规范的前提下，实现自动化估价既可以帮助估价师大大提升专业判断和表现能力，又可以满足消费者的需求。

4　应用前景展望

　　房地产业已成为拉动中国投资和消费的重要动力，成为拉动经济和内需的重要行业。房地产作为不可移动的资产，区位价值（location benefit）是房地产资产的重要组成部分。构建基于Web GIS技术的“数字化房地产”将是未来房地产业信息化的重要内容。在房地产领域中大量应用信息技术，实现对房地产价格多层次、多侧面的整体研究及信息系统化，并建立价值维、空间维、时间维的多维立体房价，使房地产价格评估摆脱传统的静态估测是房地产估价地理信息系统的建设目标。同时，这种动态多维的估价系统的建立，也有助于激活房地产市场，大量的房地产交易信息通过计算机网络高效、快速地传播，实现信息共享。因此，应充分运用Web GIS技术开发房地产估价作业平台，促进估价行业及整个房地产业的快速发展。在数字城市建设如火如荼的今天，作为其基本组成之一的数字房产建设必定会得到重视，基于Web GIS技术的房地产估价系统也必定会获得普及应用。 

参考文献

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