在高新技术迅猛发展的今天，如何采用科学的管理手段，促进城市房地产业的健康发展，是目前迫切需要探索的问题。地理信息系统在城市建设中的应用就提供了这样的手段。

 1 地理信息系统（GIS）

    地理信息系统简称G1S，是英文Geographic Information System的缩写形式。它将计算机技术与空间地理分布数据相结合，以其强大的数据管理、分析及图形演示等功能在众多领域得到广泛应用。GIS应用于房地产业，可对土地、房屋及基础设施等大量数据进行查询、统计，并以形象、直观的地图形式描述其结果，从而为房地产开发管理和决策提供依据。

2 G1S应用演示实例

    ArcView-GIS3.0a是GIS软件中的一种，本文将对其在房地产开发及管理方面的应用做简要介绍。

 2.1 数据来源及获取

    ArcView-GIS3.0a的应用主要涉及两种类型的数据。一种为GIS基本数据，也称基准（参照）数据。其在形式上表现为区划边界，街道网络，水、电、气、道路等交通和市政网络，地块，建筑物，以及各种公用服务设施等的地图化电子数据。数据来源于以下方面：第一种是用户利用扫描仪或数字化仪，将纸质地图上的各种资料转化为GIS软件可直接应用的电子数据；第二种是从政府机构、各种专业管理部门及专门从事GIS数据开发和销售机构购买的数据；第三种是从其他GIS软件输出并可交换的电子数据；第四种是在软件应用过程中，用户添加到地图中的数据。

    本文所采用的背景参照地图数据，一种是从香港地政署土地信息中心直接购买的，包括香港地区的土地、房屋、道路、交通及公用设施等的数据。另一种是香港经济物业研究中心提供的房地产交易数据。此外，还有一部分为附加的模拟数据，如医院、学校、商店等一些与居民生活密切相关的公共服务设施的数据等。

 2 .2  数据整理

    第一，背景参照（基准）数据的转换。香港地政署土地信息中心的电子地图数据格式是由ARC／INFO输出的可交换文件格式（.e00），包括1∶20000比例尺地图4幅、1∶1000比例尺地图16幅。我们要做的第一步是，应用ArcView -GIS3.0的输入转换功能，将其转换成能够应用于该软件的文件格式。

    第二，专题应用数据的整理。这部分数据通过查询和输出香港理工大学建筑和房地产学系计算中心的经济物业网而得到，为ArcView可使用的表格化数据。

    第三，有关属性数据的追加。为了更好地利用ArcVaiew-GIS3.0的功能，必须对原数字化地图所反映的地图要素的属性进行扩充。如我们购买的原建筑物图层属性表内，只包括面积、周长、编号、代码等字段，而缺少建筑物所在街道地址、门牌编号等关键字段。此外，为了能够展示建筑物的各个要素，也需要增加一些数据字段，以加强对这些要素的描述，如建筑物的建造年代、楼龄、总高度、照片等。我们可利用EXCEL将这部分数据建立一个数据库格式的表格，并通过的 ArcView-GIS3.0a的“表连接”操作，与原建筑物专题图层属性表进行连接，扩充建筑物的属性，对建筑物进行进一步的描述。

    第四，模拟分析数据的产生。为便于进行多要素综合分析，利用该软件还可产生学校、医院、商店等地图要素，以便进一步分析住宅与这些相关要素之间的空间关系。

 2.3   数据的演示和查询

 2.3.1  数据演示

    利用建筑物的不同属性，即其属性表中的不同字段值，对选定的建筑物专题图层进行不同侧面的描述，并产生相应的地图。

   （1）单值地图。按照表中类型字段的类型值演示建筑物不同类型的要素。如根据工业、商业、办公、居住等用途字段值，用不同颜色描述各种用途建筑的空间分布情况。

   （2） 渐变颜色地图。按照属性表中各个数值字段值的大小演示建筑物的性质。如可生成建筑物的建造年代分布图、楼龄分布图、高度分布图、面积分布图等。

   （3）渐变符号地图。利用数值字段，以不同大小的符号演示建筑物一些情况。如对已成交房产专题图层，按照其不同的成交价格，用不同大小的符号（圆点）描述成交的房产情况，符号越大，则意味着该处房产的价格越高。

   （4）点密度地图。用“点”的多少描述某区域内各种要素的数量。如可以统计整个行政区或某个居住区内总人口数、成交房产的数量等。

   （5）图表地图。以条形图、圆饼图形等演示各要素的构成比例。

2.3. 2  数据查询

   （1）单要素查询。即利用ArcView -GIS3.0软件中的“FIND”功能，按照属性表中的字符串字段进行某单个要素查询。例如，可通过输入建筑物名称、所在街道地址等，查询相应建筑有有关情况。也可通过输入房主姓名查询成交的房产资料。且一旦查询有了结果，  该软件将以醒目的黄色，在其属性表和地图上标记出该要素，同时屏幕将以该要素为中心重新显示地图。

   （2）多要素查询。一种是利用绘图工具画出线条或多边形，查找那些与该线相交或落在该多边形范围内的所有要素。如以某医院为中心画一个半径为200个单位的圆，查找该范围内都有哪些类型的房屋。第二种是可利用“异层选择”（Select  by Theme），查找距其他图层要素一定距离内的要素，如选择和显示距离附近学校和医院均在100米之内的住房等。第三种是可查找与其他要素毗邻的要素。如利用地下管网地图数据，可查询那些与某条管道相交叉的地块或建筑。第四种是利用“空间连接”（Spatial  join），查询距其他要素最近的要素。如将房产成交层与九广铁路层的属性表进行空间连接，系统将自动计算出各个成交要素与其九广铁路之间的距离，并将这种距离及九广铁路的属性表附加到成交要素的属性表中，就可以用距离九广铁路的远近来演示成交房产的情况。用同样的方法，也可查找出距每个医院或学校最近的住房分布图。

   （3）构造查询表达式。 该软件还提供了通过构造逻辑表达式的查询方式，即允许用户输入查询条件，  系统将自动按照给定的条件查找该要素。通过这种方式可完成以下查询并得到相应地图。例如，当我们在所有建筑物中寻找住宅建筑时，如果建筑物图层的属性表中含有建筑用途类型字段，就可以显示所需地图，如所有居住建筑、总建筑面积大于1万个单位的建筑、楼龄在45年以上的住宅、80年代建造的住宅、成交价格大于2000万元的房产、建筑面积单价在5000港元以上成交房产、成交时楼龄在10年以上的房产、1998年1月1日以后成交的房产等分布情况的地图。

2.3.5  数据更新

    数据的更新有两种途径，一种是从商业数据供应机构购买或免费获得最新资料，另一种是用户以手工输入方式完成的数据更新。对于后者，用户可以利用软件提供的专题图层编辑功能，对该图层要素的形状、大小、位置等进行编辑和修正，并可添加新的要素。同时，在原专题属性表中可自动增加对应于新要素的属性记录。对于已拆或重建的建筑，用户同样可利用编辑功能，对这些变化的要素及时进行编辑。此外，用户可以产生自己所要的空间数据和地图。例如，为了对某居住区进行评价，需要将其周围和居住区内的各种市政及公用服务设施，作为不同的图层添加到以居住区为背景的图层上，以分析这些要求之间的空间关系。

 3  GIS应用前景

    通过上述应用实例研究，我们不难发现，GIS在房地产投资开发和管理领域有着广阔的发展前景。

 3.1  房地产管理和辅助投资决策

    GIS可将某个城市或区域内所有的地块信息纳入动态地图管理。其空间信息主要是指每一地块的几何位置的空间坐标。其属性信息为各地块的描述性信息，包括街道地址、区划编码、地块编号、地块面积、土地类型、土地可利用时间、与主干道距离、所在地区的人口密度等。实际工作中，还可以追加用户需要的数据，如地块的拍卖交易信息（买主、价格、面积、日期等）、地块的招投标信息（中标者、标价、面积、日期等）、地块开发指标（用途、允许容积率、建筑物高度、配套设施等）等。这些数据将通过与地块原有信息的连接操作合并为一个记录。系统根据地块记录的各个字段，对地块进行各种专题描述，统计出分类和综合信息，并以地图、报表、统计管理图等多种方式显示结果。这样，我们便可以方便地进行多种查询和统计，有助于对土地资源实行有效管理。

    例如，根据“土地利用类型”字段，系统可显示和查询面积在某范围之间的所有地块的分布状况，还可以按地价的高低，用不同的颜色描述城市地价的分布情况。利用“土地的可利用时间”字段，可显示目前可供开发的地块图、今后将开发的地块图。这样，开发商便可根据实际情况加以选择。另外，系统也可按用户输入的条件进行查询和显示。例如，某开发商想了解离主干道较近、面积在1500～1800平方米的地块分布在城市什么位地方、规划上有哪些具体要求时，用户可先输入上述条件，系统按给定条件进行查询，并以不同颜色显示满足条件的地块。我们用鼠标选取其中一块，则系统便可显示该地块的所有属性信息。更进一步，开发商还可以对该地块周围的基础设施、公用设施、交通、人口、环境等现状进行综合分析和评价，并科学计算出所需投入及经济收益。

 3.2  房产管理与分析评价

    第一，应用GIS可进行各种查询、统计和显示。例如，可查询某地区所有住宅、10层以上住宅、没有电梯的住宅、80年代建造的住宅、距某大医院5公里范围内的住宅等的分布情况。另外，用不同的颜色和辉度显示不同楼龄的住房，可了解30年以上、50年以上的住房都有哪些、其位于何处等。从而有关部门可掌握危旧房的分布状况，为房屋维修和旧城改造提供参考。

    第二，应用GIS可对建筑和地块的环境状况进行综合评价，包括附近的交通条件、基础设施（水、电、气、通讯、道路等）、公用设施（医院、学校、商店、邮局等）、绿地、公园及娱乐设施等。从而做出该住宅位置是否合适、配套设施是否可以改善、该地块是否要改做它用等决策。

  3.3   房地产开发规划的制定

    根据上述对某地区居住现状和土地利用现状的分析，结合人口普查数据，GIS可产生该地区居住密度分布地图。并在此基础上，列出居住拥挤地区和相对宽松地区，查询和统计人均居住面积情况，结合城市允许容积率列出需改善地区，根据楼龄分布情况列出应改造地区，根据人口增长情况规划需要自然扩大的新城区等。通过对以上诸如居住密度过大地区、需改善地区、应改造地区及自然增长的新区等可开发地区的评估，有关部门可据此编制土地供应规划，也可为开发商提供这方面的咨询。

    在现有多数GIS软件中，上述各种查询结果，都可以视为一个独立的图层（Layer）。在图层之间进行叠加分析，可得出新的结论。例如，在上述可开发地区图层中，显示了一定范围内不同楼龄住宅的分布情况，使之与该地区的居住密度分布图层叠加，可找出该地区内居住密度较大的危旧房地区。在此基础上，我们可根据人均居住面积及政府的相应开发政策等，确定急需改造地区、可较缓改造地区、暂时不需要改造的地区。这样就为每一个居住区设置了开发次序，并且每隔一段时间可对这些地区进行重新评估，以形成房地产滚动开发计划。

  4  结论

    本文通过对ArcView -GIS3.0a的应用研究表明，GIS在房地产业开发和管理方面都有着巨大的优势。GIS这种技术在房地产开发及管理的应用，对改善我国房地产领域的开发和管理现状意义重大而深远。