2005年北京房地产整体市场受到宏观调控政策影响，尤其是高档居住类物业成为宏观调控的直接打压对象。本文对2005年北京公寓与别墅的供应和交易情况进行了统计、分析，以使大家对北京高档居住类物业市场状况有更深入的了解。
一．高档居住类物业供应特征
1.1 高档居住类物业新增供应量基本保持去年同期水平，但公寓减少别墅增加；高档居住类物业新增供应在整体供应中所占比重基本稳定，表明今年总的住宅供应结构维持不变。
据我司统计“销售许可证”批准的预售面积发现，2005年1－3季度，新增高档居住类物业一共526.67万平米，占新增总供应量25.50%。其中，公寓的新增供应量为275.74万平米，较去年同期减少21.95%。别墅的新增供应量为250.93万平米，较去年同期增加26.48%。
比较2005年各季度的变化情况发现，高档居住类物业的新增供应量占总供应量的比例基本保持在25%左右的水平。受今年初房地产宏观调控政策影响，在第二季度高档居住类物业新增供应相比去年明显减少。
1.2 高档居住类物业新增供应量主要分布在朝阳、海淀、昌平和大兴。其中，公寓在朝阳、海淀供应一直保持前二位，别墅今年在昌平增加明显。
据我司对新开盘项目的统计发现，2005年1－3季度公寓新增供应主要分布在朝阳、海淀、大兴等区域。其中，朝阳的新增供应无论是新项目，还是老项目后期开发均为最多，其次是海淀区。此外，老城区东城和西城的新增供应主要是新项目，而大兴新增供应大多是老项目后期开发。
而2005年1－3季度别墅新增供应主要分布在朝阳、昌平、海淀、顺义、大兴和房山等。其中，传统别墅区的昌平、朝阳新项目较多，而顺义和海淀新增供应大多是老项目后期开发；非传统别墅区东部通州、南部大兴、西南部房山等新增供应也主要是老项目的后期开发；此外，远郊县怀柔和密云今年出现较多的新项目。
二．高档居住物业需求特征
预售类销售是指项目在施工过程中，符合预售条件，取得管理部门颁发商品房销售许可证（预售）后，准许预售部分的交易，以销售合约完成报批备案之日为销售完成日。过户类销售是指项目主体施工结束，取得管理部门颁发商品房销售许可证（现售）后，准许销售部分，以销售合约完成报批备案之日为销售完成日。
2.1公寓因新增供应量下降导致存量现房消化加快，预售价量双升；而别墅因新增供应量增长导致现房空置增加，预售价格稳定而交易量上升。
据北京市房地产交易网数据统计，2005年1－3季度，公寓成交面积一共96.18万平米，比去年同期增长13.36%；成交均价为11102元/平米，比去年同期增长5.34%。其中，预售公寓的成交量为76.03万平米，占总成交量的近80％；成交均价为11907元/平米，较去年同期增长8.47％。从预售市场的单套成交面积和成交价格来看，今年公寓的交易状况继续保持良好增势。
2005年1－3季度，别墅成交面积一共27.11万平米，比去年同期增长14.70%；成交均价为12382元/平米，比去年同期增长3.83%。其中，预售别墅的成交量为23.17万平米，占总成交量85％以上；成交均价为12857元/平米，较去年同期基本一样。从预售市场的成交面积和成交价格来看，今年别墅的交易量升而价不变。
下面我们对高档居住类物业区域交易特征进行分析，主要从销售套数、规模、价格、销售单体面积几个方面进行阐述。
2.2市中心区公寓供应量大幅萎缩，城市功能扩展区域热点板块不断兴起
根据销售套数分析，2005年1－3季度成交别墅主要位于朝阳、海淀和丰台区等。其中朝阳区销售套数为3681套，占总体6308套的58%年；海淀区销售套数为1396套，占总体22%年，二者之和占总体80％。这既是朝阳区国际化氛围浓厚、商务活动集中的体现，也与近两年朝阳区热点区域多，发展速度快相吻合，如成熟的高档公寓集中地CBD区域及周边、望京地区，新兴起的朝阳路、青年路板块以及百子湾区域等。与去年同期相比，朝阳和崇文区公寓成交量下降，而海淀、丰台、西城公寓成交量增加。
2005年1－3季度重点区域公寓成交的均价较去年同期都有上升。其中，以西城区和崇文区的上涨幅度最大（均在13％以上增幅）。成交量排在前两位的朝阳为12394元/平米，同比增长6.7%；海淀为9600元/平米，同比增长7.8%。
2.3传统别墅区顺义、朝阳交易价量双升，昌平成交量最大；新兴别墅区大兴发展势头良好。
根据销售套数分析，2005年1－3季度成交别墅主要位于顺义、昌平和朝阳区等。与2004年同期相比，2005年昌平、朝阳和大兴区交易量增长，而顺义区略微下降。
2005年1－3季度重点区域别墅成交的均价，朝阳为16861元/平米，顺义为11186元/平米，相比2004年均有微幅上涨；而昌平和海淀成交均价相比2004年则有所下降；此外，大兴成交均价从2004年5628元/平米上涨至2005年6180元/平米。
未来几年别墅的重点区域还是以京北的昌平、朝阳和京东顺义这些传统别墅区为主，同时京南大兴成为别墅区域的后起之秀，在成熟别墅区域土地越来越稀缺的情况下，大兴有可能成为北京别墅区域发展的新方向。
