一．新盘总量

根据我部统计，2005年第一季度北京市建委共批准销售许可证97张，涉及项目数为89个、总批准销售面积为406.78万平方米，不同物业供应量如表一所述。商业项目主要是以写字楼和住宅的底商为主；另外产权式车位的供应量占了总销售面积的4％。

二．物业类型

从物业类型上看，本季度新盘中，共有普通住宅项目50个，占项目总数的57.6％，主要集中在朝阳和丰台，其中朝阳19个，丰台13个，海淀6个，宣武和通州各3个，崇文2个，昌平、大兴、门头沟和顺义各有1个。

公寓项目共有16个，占项目总数的14.7％，其中朝阳区8个，海淀、大兴和丰台各2个，西城和崇文各1个。

别墅项目共有12个，占项目总数的13.8％，其中朝阳4个，昌平3个，顺义2个，石景山、房山和大兴各1个。

包含商业项目共有29个，占项目总数的33.3％，其中朝阳14个，宣武和丰台各3个，西城和通州各2个，崇文、海淀、大兴、门头沟和石景山各1个。

写字楼项目共有7个，占项目总数的0.8％，其中东城和朝阳各2个，西城、海淀和丰台各1个。

出售产权式车位的项目共有16个，占项目总数的18.4％，其中朝阳7个，东城、西城、丰台和海淀各1个。

三．区域分布

从图3可以看出，朝阳区的项目数量最多为33个，占了项目总数的40％，其次为丰台的16％和海淀的11％。其他项目则较为均匀的分布在其他各区。

从供应面积上看，朝阳最大，供应面积为171.66万平方米，占了总供应量的42.6％；丰台其次，供应面积为81.20万平米，占总供应量的19.7％；海淀的供应量为34.99万平米，占供应总量的8.2％；西城的供应量为26.55万平米，占了总量的6.6％；崇文的供应量为25.28万平米，占总量的6.3％；其他各区的供应量相对较小。东部和南部地区是住宅供应的主要区域。

四．环线分布

从图5和图6可以看出：4环和5环之间依然是供应面积最大的区域，共有项目21个总供应面积为125.02万平米，占总供应面积的30.9％；其次为五环外的供应，共有项目31个，总供应面积为104.46万平米，占总供应面积的25.7％；3环和4环之间共有项目17个，面积为90.2万平米，占总供应面积的22.4％；而2环和三环之间虽然有项目14个，但总的供应面积只有55.9万平米，占总供应量的13.4％；2环以内项目数为7个，供应面积为31.2万平米，占供应总量的7.7％。

五．价格分析

.因有部分项目未开盘，我部只获得了全部87个项目中74个项目的价格资料，统计如表2所述。

住宅的价格范围从2000元每平米到12000元每平米。其中，2环内的价格为7300～9800元；2环3环之间的价格为6300～12000元，3环4环之间的价格为4600～8900元，4环5环之间的价格为4300～8300元；5环外的价格为2000～6890元。

公寓的价格范围从5900元每平米到16000元每平米。其中，2环内的价格为8100元；2环3环之间的价格为7200～16000元；3环4环之间的价格为8270～12800元；4环5环之间的价格为7000～9100元，5环外的价格为5900～5980元。

写字楼的价格范围从10657元每平米到18000元每平米。

别墅类的价格范围从5088元每平米到82760元每平米，绝大部分在5环以外。其中卖出天价82760元每平米的项目为庐师山庄，座落在石景山区西下庄。据房地产交易信息网数据，已成交一套，总价46456261元。

总体上看，东部和北部地区的房价很明显的高于西部和南部的房价。

六．销售规模

从第一季度批准销售的面积上看，20－30万平米的大盘有3个，其中2个是住宅项目，另外一个西环广场，是写字楼、商业和车位的建筑综合体，供应总面积为80.26万平米，占总供应量的20％。10～20万平米的项目共有5个，其中3个住宅项目、1个写字楼项目和1个别墅项目，总准销面积为59.80万平米，占总面积的14.8％。其他均在10万平米以下。

七．总结

与2004年第一季度比较，2005年第一季度的供应市场表现出几个特点：

1．  总量萎缩，2004年第一季度的批准销售面积为534.09万平米，今年的批准销售总面积为406.78万平米，只有去年的76.2％。

2．  从不同的物业类型上看，今年与去年相比：普通住宅的供应面积减少了194万平米，占总面积的比例下降了22.7％；写字楼供应面积增加了2.2万平米，占总供应面积的比例上升了2.3％；别墅的供应面积增加了23.01万平米，占总供应量的比例上升了6.9％；公寓的供应面积增加了30.30万平米，占总供应量的比例上升了9.2％；商业的供应面积增加了1.1万平米，占总供应量的比例上升了1.4％；车位的供应面积增加了10.48万平米，占总供应量的比例上升了3％。

从上面的数据可以看出，自去年下半年以来的供应量萎缩的情况并没有在今年第一季度得到改善，市场期望在下半年放量；而从物业结构上看，别墅和公寓类高档居住物业比重和供应量较之去年都有较大幅度的提升，普通住宅的比重和供应量大大下降，这说明相关的调控政策作用滞后，变化趋势有待于进一步的观察。

说明：

一．本报告采用北京市房地产交易管理网公布的销售许可证数据作为主要分析依据。有三点原因将导致运用该数据得出的供应量结果不完全符合实际市场的供应量。第一，许多在市场上销售的商品房在去年就已经取得了销售许可证；第二，许多楼盘采用内部认购的方式在没有取得销售许可证的情况下不正式的发售房屋；第三，很多的开发商在取得销售许可证之后不会立刻开盘，而是根据自己的营销方案选择在随后适当的时候入市。但是，我部认为销售许可证是唯一的在公开渠道容易获得的最准确的信息，而且新的预售制度出台后，销售许可证与市场的实际供应情况建立了更直接的联系，只要持续跟踪，在一个较为连续的时间段中对其进行分析，得出的结果会很符合市场的实际状况。

二．每张销售许可证不一定对应某一个项目全部，很多时候是某个项目的某一期或者是某一部分。同时销售许可证对应的项目有可能既有住宅，又有商业或产权车位等多种物业类型。

三．销售价格主要指项目报价，来源于公开信息，部分项目参考了房地产交易管理网的成交数据。