一、可供应量分析
1. 总量分析
2005年5月北京市建委共批准销售许可证42张，涉及项目数为40个、总批准销售面积为187.62万平方米，不同物业供应量如下表所述。
与4月份相比，无论是许可证、涉及项目数量以及可销售面积都有所下降，尤其普通住宅面积比例降近30%；但在同时，公寓、别墅和写字楼的供应面积却呈上升趋势。
与去年同期相比，涉及项目数下降了11个。与去年同期相比，预售总面积只有去年5月的48.6％。其中，住宅的可售面积同比减少了163.2万平米，公寓的可售面积同比减少了23.6万平米，别墅的可售面积同比减少了5.5万平米，商业的可售面积同比增加了0.4万平米，车位的可售面积同比增加了5.6万平米，写字楼的可售面积同比减少了17.1万平米。
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物业类型 |
涉及项目数 |
供应量（万平米） |
面积比例 |
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普通住宅 |
20 |
80.91 |
43.1％ |
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公寓 |
7 |
33.80 |
18.0％ |
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别墅 |
7 |
29.51 |
15.7％ |
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商业 |
11 |
7.27 |
3.9％ |
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车位 |
7 |
8.06 |
4.3％ |
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写字楼 |
5 |
33.76 |
18.0％ |
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总计 |
40 |
187.62 |
100％ |
2. 区域分布
朝阳区的项目数量最多，为12个，占了项目总数的30％；其次为丰台，占17.5％，海淀占15％。
从供应面积上看，朝阳依然是最大，供应面积为70.86万平方米，占了总供应量的37.8％；丰台其次，供应面积为34.07万平米，占总供应量的18.2％；海淀的供应量为29.63万平米，占供应总量的15.8％；通州的供应量为13.42万平米，占总供应量的7.2％；昌平的供应量和西城的供应量相当，各自约占总量的5.1％；其余各区的供应量都不大，尤其宣武、东城和门头沟三区5月份没有项目取得预售证。东部和南部地区是住宅供应的主要区域。
4环和5环之间依然是供应面积最大的区域，共有项目10个，总供应面积为63.85万平米，占总供应面积的34％；其次为五环外的供应，共有项目14个，总供应面积为49.71万平米，占总供应面积的26.5％；3环和4环之间共有项目9个，面积为35.11万平米，占总供应面积的18.7％； 2环和3环之间有项目5个，供应面积为23.07万平米，占总供应量的12.3％；2环以内项目数只有1个，供应面积为9.53万平米，占供应总量的5.1％。
1. 规模分析
从5月批准销售的面积上看，10～20万平米的项目共有6个，其中4个住宅项目、2个写字楼项目，6个项目预售面积为83.07万平米，占总预售面积的44.3％。5～10万平米的项目共有6个，其中3个别墅项目、写字楼、公寓和住宅项目各1个，总预售面积为40.72万平米，占总预售面积的21.7％。其他项目的预售面积均在5万平米以下。
二、实际新开楼盘分析
北京5月份实际开盘项目39个，其中全新项目12个，老盘后期项目27个。与4月份比较，有以下四个特征：
1.物业类型的变化：公寓与别墅项目比例上升
从开盘项目的物业类型看，普通住宅仍然是供应主流，公寓和别墅的数量较4月份虽无较大增长，但所占项目总数比例提升。5月份新开盘项目中，普通住宅22个，公寓9个，别墅7个，商住楼1个。
2．开发热点的变化：由最早的三、四环到四、五环到远郊
从分布区域上看，东部的朝阳稳居供应量的榜首。新开项目有16个分布在朝阳，丰台和昌平各有4个和3个；二环内和二至三环各有1个项目，而三至四环、四至五环、五环外分别有8、12、17个项目，基本由二环向五环呈逐渐增多趋势。
3．新盘价格分布均匀
该月新盘的价格分布较为分散，从4000－10000元都有项目存在，也有几个项目的单价在10000以上和4000以下，其中几个远郊区项目的房价都在3000元/平米以下。
4．大盘出现，规模两极分化
本月有几个大型项目上市，朝阳、丰台和昌平各有一个超过70万平米的大盘出现。本月有5个新盘的规模超过了40万平米，有4个在10万平米以下，各占新盘总数的33%和42%。
六．总结
1．与2004年5月比较，2005年5月的供应市场表现出几个特点：
总量大大萎缩：2004年5月的批准销售面积为385.78万平米，今年5月的批准销售总面积为187.62万平米，只有去年的48.6％。自去年以来的供应量萎缩现象仍然在持续。
‚物业类型的变化：普通住宅的比重大大下降，而其他物业的比重都有所上升。
2．05年5月实际新开盘的项目39个，与预售证方面较为对应的是，普通住宅比例下降，公寓、别墅的比例上升；开发热点由以往的四、五环向五环外的远郊发展；新上市项目中出现了数个50万平米以上的大盘。
3．从今年前5个月的变化看，项目推盘节奏逐渐加快，5月份新盘从开发商拿到预售证到正式推出项目开盘销售，平均时间差为80.8天，而1月、3月和4月分别为129.8天、107.3天和69.6天。在国家对市场进行宏观调控的影响下，未来开发企业将运用怎样的销控手段、怎样的推广策略，更值得关注。
