2003年2月国土资源部[2003]45号文件明确规定停止别墅类用地的土地供应，但以住宅用地进行交易的低密度项目仍然大量存在。2004年由于土地政策变化，低密度项目土地交易面积缩减为389万平米，较2003年减少了近百万平米，同比减少19.8％。然而，考虑到前几年交易的土地仍然有大量尚未开发、销售，而市场中低密度项目的销售速度相对缓慢（2004年北京别墅、公寓交易面积134.6万平米），近千万的供应量相对于需求来说仍然庞大。

2002-2004年北京低密度产品土地市场交易总量

    从土地交易的热点区域看，成交热点由顺义逐渐转移至昌平，目前呈现出遍地开花的趋势。2002年，顺义区域的低密度产品的土地交易量占到了当年低密度市场交易总量的40％。2003年，土地交易的重点区域转移至昌平区域，其交易量占当年低密度市场总成交量的57％。回顾2004年，热点区域强势减弱，但同时区域分散趋势更为明显。昌平区域成交量最高，也仅占到了总交易量的24％，其他成交量较高的区域还包括通州和顺义，交易比分别为17％和14％。

从传统区域的供应量来看，2003年亚北-温榆河区域土地成交面积为467公顷，规划建筑面积244万平方米，京顺路沿线土地交易面积132公顷，规划建筑面积94万平方米，西山板块土地成交42万公顷，规划建筑面积32万平方米。2004年，亚北-温榆河区域土地成交面积缩减为169公顷，同比缩减量近300公顷。规划建筑面积74万平方米，缩减供应量170万平方米。京顺路沿线土地交易面积100公顷，缩减了32公顷，规划建筑面积55万平方米，缩减仅40万公顷。西山板块土地成交39万公顷，规划建筑面积30万平方米。总体来看亚北-温榆河区域受政策的影响最大，交易面积成倍缩减。京顺路沿线土地交易略受影响，西山板块由于土地供应量有限，交易较为平稳，受政策的影响最小，市场供应平稳。

考虑到大量存量土地，预计未来别墅市场的开发一方面仍将以传统亚北-温榆河区域为主，京顺路沿线为主。区域土地储备量高，开发持续性强。另一方面，市场供应区域将继续呈现多元化、郊区化趋势。随着城市规模以及功能的扩展，多中心的城市格局必将引导高端物业的边缘化发展，通州、大兴纷纷成为新的开发区域。

从规划容积率分析，未来以独栋、双拼为主的纯别墅项目供应量将有较大增长。03年亚北-温榆河区域规划低密度产品的平均容积率为0.60，04年为0.45。京顺路沿线03年密度产品的平均容积率为0.70，04年为0.56。从目前的市场反映来看，虽然经济型别墅大行其道，但从社会和经济的发展规律来看，高品质、注重景观环境的纯别墅项目终将回归成为别墅市场的主流。