供应放缓，交易小幅回升

——2011年11月北京楼市新增供应分析

（本文数据取自北京建委批准预售许可证）

2011年11月，北京新增供应总量在经历了持续三个月的大幅度上涨后，本月开始放缓，除保障房集中放量外，商品房供应收缩明显。在持续低迷的期房住宅交易市场，部分项目通过“以价换量”取得了较为理想的销售业绩，证明了潜在市场依然庞大，同时，二手住宅市场交易量也受近期政策影响上涨明显，整个交易市场呈现出回暖迹象。但我们也看到，多数项目目前的“以价换量”如同隔靴搔痒，并不能刺激更多的购房者回归，仅靠少数明星项目也不能带动整个市场，随着央行存款准备金率下调所带来的金融宽松预期抬头，新一轮开发企业与购房者之间的博弈开始。

供应总量放缓，“以价换量”成果显现

2011年11月，北京市建委共批准预售证38张，涉及项目37个，总批准销售面积149.4万平方米，环比减少28.9%，同比减少12.3%。

图1  2008-2011年新增供应（万平米）对比图

数据来源：北京市房地产交易管理网

从区域分布的变化来看，受主要分布在朝阳和海淀的保障房供应创2011年新高影响，本月城市功能扩展区供应量环比上月有近31%的增幅，连续三个月保持上涨；远郊的丽景长安、华润置地·润西山等几个项目集中放量，较上月有107.1%的上涨幅度，城市功能扩展区和远郊区供应量均创2011年新高，近郊区经历了持续的供应高潮之后开始放缓供应节奏。

本月内城区有一个项目推出供应，位于陶然亭公园东侧的朱雀门时隔近3年之后再推新盘，本月推出46套160平米和180平米的三居房源，当月成交2套，成交均价4.4万元/平米左右（毛坯）。虽然项目地处二环以内，周边拥有陶然亭公园、天坛公园等城市绿化景观，有天坛医院、北京口腔医院、北京育才学校等优良配套，有8层类洋房的容积率优势，但在当前市场环境下，其产品亮点并不过硬，销售前景依然难以乐观。

本月城市功能扩展区虽然供应量大幅增加，但有超过40%的供应量集中在保障房，真正值得关注的项目反而不多。望京的融科橄榄城和姚家园东里的逸翠园本月分别有8.6万和9.2万平米供应推出，是本月朝阳区最值得关注的两个项目；海淀清河的强佑清河新城时隔近两年之后再推新盘，虽然体量不大，但仍然成为市场尤其是住宅市场的关注焦点；丰台除了卢沟桥的首科大厦的6.1万平米办公供应之外，中国铁建在北京的第7个项目北京山语城也于本月正式入市，首期推出4.5万平米供应量。

本月近郊区供应量为44.3万平米，创下2011年4月份之后的最低水平，昌平、通州和大兴等热点区域供应量急剧收缩是造成供应量减少的最大原因。经历了连续两个月的集中放量之后，本月昌平区供应量的收缩最为明显，仅有金隅观澜时代和北京风景两个项目推出供应；大兴和通州本月各有一个项目的入市引发市场轰动，分别是南六环外北臧村的龙湖·时代天街和马驹桥附近的合生世界花园，这两个项目的焦点所在就是其远低于目前市场的入市价格，除此之外，如通州梨园的华业东方玫瑰、亦庄东北的远洋天著和黄村的红木林等项目均有供应量推出，但规模都较小。

本月远郊区供应也创下了2011年新高，门头沟突然放量，石龙工业区的丽景长安单体供应量达10.1万平米，是本月供应量最大的商品房项目，华润置地·润西山的入市也吸引着市场的目光；密云的中加锦园和一直备受市场好评的怀柔雁栖镇的世嘉光织谷本月也均有供应推出。

图2  新增供应面积(万平米)的空间分布

数据来源：北京市房地产交易管理网

（说明：内城区是指西城、东城、崇文和宣武区，城市功能扩展区是指朝阳、海淀、丰台和石景山，近郊区指通州、昌平、顺义、房山、大兴和开发区，远郊区是指门头沟、怀柔、密云、延庆和平谷）

从物业类型上来看，别墅市场经历了两个月的集中放量之后，本月供应量急剧收缩，只有三个项目推出供应，总供应量7万平米，环比上月下降了77.8%。亦庄东北侧的远洋天著本月继9月份之后再次推出了74套联排别墅，户型也继续延续了上一期400多平米的设计，总价1000万元的联排在当下市场并没有太大竞争优势，本次开盘至今尚未有交易发生。位于门头沟永定镇的华润置地·润西山本月推出了20套叠拼和28套联排别墅，叠拼户型为400平米下叠和240平米上叠，联排户型为500-600平米之间，叠拼价格集中在800-1000万元/套，联排价格1500万元/套起，凭借华润置地良好的市场口碑和目前北京少见的半山别墅设计，该项目在过去的11月取得了优异的销售业绩。顺义的万通天竺新新家园是较老项目，项目曾于2011年6月份推出102套联排别墅，本月继续推出41套420-450平米的联排别墅，1000万元的总价限制延续了上一期的销售不佳的状况。

本月普通住宅供应量74.4万平米，环比10月下降15.5%，虽然总量下降，但焦点项目却层出不穷。位于大兴北臧村的龙湖·时代天街是龙湖地产继常营的龙湖·长楹天街之后在北京的第二个天街项目，类似的总体规模、类似的物业组合形态、类似的商业组合模式都让该项目在上市之前就备受市场瞩目。而其本月推出的首期以不到1.1万元/平米的价格销售引起了市场的轩然大波，因为对于本地块的粗略成本估计都已达到1.2万元/平米以上，难道市场真的已经到了需要赔本销售以达快速回笼资金的情况，与之前龙湖·长楹天街的不温不火相比，该项目的低价入市明显刺激了购房者，当月签约超过200套，成为本月销售最成功的项目之一。房山长阳的中粮万科长阳半岛在本月第12次推盘，主力户型集中在80-90平米的两居和97平米的三居，受某部队团购影响，项目一改近两个月不温不火的销售状态，当月签约206套，当然其签约价格也受到影响下降到1.4万元/平米左右，与之前的龙湖时代天街相比，项目利润率虽然受到一定影响，但近3亿元的资金回款还是非常值得的。11月下旬，马驹桥附近的合生世界花园打出了低于1万元/平米的单价入市销售，这也是自调控之后通州区域出现的第一个单价低于1万元的项目，在此之前通州很多项目虽然一再采取降价措施，但交易始终没有太大改观，此次合生世界花园的价格不可谓不低了，50年产权的LOFT公寓50-70平米，总价60万元起，70年产权平层住宅90-150平米，虽然有部分赠送面积，但90万元/套的起价也的确是真正刺激了市场。但即便如此，项目现在的表现还是乏人问津，通州楼市的颓势、购房人“看涨不看跌”的事实再次表露无疑。

除了这几个项目外，昌平的金隅观澜时代、朝阳姚家园东里的逸翠园、海淀清河的强佑清河新城以及通州梨园的华业东方玫瑰均为近期焦点项目，但在整个11月，这些项目在交易市场的表现却始终差强人意，11月北京住宅交易量小幅回升并不能掩盖众多项目的持续低迷。

本月商业和办公物业的供应均有明显下降，其中办公物业17.6万平米的供应大多数都集中在首科大厦、西山汇和融科橄榄城写字楼的纯办公供应，只有保利东郡推出了3.2万平米的50年产权商住公寓，虽然价格基本确定在3.4-4万元/平米，较其住宅有明显的价格优势，但从目前来看，市场表现并不好。商业物业方面，除了多数的住宅和写字楼小体量配套商业之外，仅有常营的龙湖·长楹天街值得一提。该项目在8月份曾推出36套600多平米的大户型公寓，无论之前的市场评论如何，但项目依旧表现出了极强的竞争力，1600万元起/套的公寓目前去化率已近9成，这在目前的市场状况下不能不说是个奇迹。项目本月推出的第二栋公寓楼，户型与之前的基本类同，但我们对这种模式依旧感到担忧，之前龙湖可以凭借其强大的客户资源去消化此前的公寓产品，但价格门槛的提高对客户的筛选必定会为该项目公寓之后的销售带来压力。

本月有5个保障房项目入市，其中包含了2011年以来的第2个和第3个经济适用房项目，除了香悦四季、天恒乐活城的配建保障房之外，海淀区苏家坨的保障房入市也值得关注。

表1：2011年10月不同类型物业新增供应变化比较

数据来源：北京市房地产交易管理网

一二手住宅交易齐回升，原因各不相同

图3:2009-2011年期房住宅与二手住宅交易变化图

数据来源：北京市房地产交易管理网

2011年11月，北京住宅共交易14111套，环比增加10.6%，其中期房住宅5204套，环比增加11.3%；二手住宅7408套，环比增加2.3%。一方面，虽然还是有众多楼盘交易陷入持续低迷，但受部分楼盘“以价换量”影响，11月的期房住宅市场呈现回升趋势；另一方面，从11月下旬开始，二手住宅交易量稳步提升，至12月上旬，已有单日突破千套的成交记录，二手住宅市场是受期房市场影响而回暖吗？

其实从总体而言，二手房目前的贷款政策依旧严格，从房地产金融政策方面看并二手房市场没有回暖的利好，实际上近期二手住宅回暖则主要因为《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》执行日的临近。

众所周知的，二手住宅业主为了避免在交易过程中少交税款，经常会采取“阴阳合同”的形式来与购房者签订购房合同，这也就造成了二手住宅市场统计成交价格偏低、国家税收减少的事实。而从12月10日即将开始执行的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》则从多个方面加强了对此类现象的监管：

首先，对于二手房成交价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，而核定的计税价格是根据财政局、税务局和建委三方应用估价技术确定，并根据北京房地产交易情况动态更新的存量房交易价格评估值来确定，即二手房的成交价格要符合实际的市场状况，以往那种成交价与申报价差距巨大的阴阳合同操作空间将被大副压缩，二手房业主未来出售房产要缴的税费必然要提高；

其次，是对于房地产经纪机构的管理，对于协助或诱导买卖双方签订阴阳合同的行为明确上升到刑事责任的高度；

最后，废止了2006年出台的《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》，之前的计税价格已完全不符合今天的房价水平。

我们知道，之前二手住宅市场持续低迷的原因除了大势的影响，众多购房者均持币观望之外，银行金融政策收紧，二手住宅业主出售房产不易拿到银行贷款也是很大原因，这样的原因让很多二手住宅的业主在出售房产上并不积极。而在面临上缴税费提升的关口，他们通过主动出击、给予购房者一定优惠等措施刺激了近期二手住宅交易的快速回暖。

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白海峰