《政府工作报告》强调住房的民生导向

[主要内容]

2008年政府工作报告中，房地产等资产价格过快上涨作为涉及群众切身利益的重要问题，被认定为抑制通货膨胀的重要障碍；抓紧建立住房保障体系成为政府房地产调控的重中之重。

[华高点评]

政府工作报告明确了“增加中小套型住房供给，引导居民适度消费”，“重点发展面向中低收入家庭的住房”、“高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决”，“坚持加强对房地产市场的调控和监管”等指导原则，提出了包括健全廉租住房制度、加强经济适用住房建设，增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，增加中小套型住房用地，增加住房有效供给、抑制不合理需求，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为等在内的众多措施，突出强调了住房建设改善民生的政策导向。

在持续多年的房地产宏观调控之后，政府回归本位，弥补历史缺位，将住房保障作为开展宏观调控的关键点。由此标志着房地产完全市场化时代的结束，以及市场化住房和保障性住房双轨运行的开端。

政府住房体系建设明确的民生取向决定了政策的未来导向，住房供应结构的调整将稳步推进，经济适用房、廉租房，限价房等政策性住房建设将成为政府优先支持的重点；住房需求调控将继续深入，“不合理”需求将成为明确“抑制”之列。

政府房地产调控思路的清晰摆脱了头痛医头，脚痛医脚的调控思维，开始从住房制度建设入手，正本清源，房地产行业发展格局将发生根本性改变。在此过程中，由于国企与保障性住房建设的天然联系，其在未来政策调整中将在土地、资金方面更易获得倾斜支持，从而逐步强化其在市场中的主导地位。寻求持续发展的民营房地产企业或介入保障性住房建设，或继续在不断分割的市场化住房市场中厮杀，房地产行业伴随着政策导向的转变将发生颠覆性调整。

从紧货币政策得以严格执行

[主要内容]

2008年1季度，以额度制管理为核心的从紧货币政策得到严格贯彻，资金的供给增长速度因此受到明显抑制。截至3月末，广义货币（M2）余额同比增长16.3%，比上年同期回落1个百分点。

[华高点评]

进入2008年，抑制通货膨胀成为宏观调控的首要任务，从紧的货币政策得以切实贯彻。除运用传统的利率、存款准备金率、公开市场操作等手段外，信贷的“额度制管理”成为本轮从紧政策的杀手锏。

尽管伴随着人民币的持续升值，外资进入呈现加速之势，流动性泛滥的压力持续存在，但持续的金融紧缩政策特别是信贷“额度制”管理的实施使得资金的供给增长速度受到明显抑制。紧缩金融政策控制流动性过剩的努力效果明显，但使得货币供应的增长难以满足持续膨胀的货币需求，货币市场的供求矛盾日益尖锐，众多领域由于投资的持续高速增长面临资金短缺的残酷局面。由于CPI依然处于高位，境外资金加速进入国内的趋向并未发生转折性变化，从紧的货币政策近期将继续坚持，流动性过剩大背景下的流动性短缺局面将继续恶化。

作为资金密集型行业的房地产业，由于信贷额度制等从紧货币政策的实施，股市融资抑制的推行，资本市场的低迷以及市场观望的持续，企业的融资渠道不断挤压，再度面临空前严峻的资金压力。

房地产市场继续维持低迷状态

[主要内容]

2008年1季度，房地产市场继续维持低迷状态，北京、广州、深圳等城市房地产市场均面临严峻的销售难题。1季度，北京商品住宅销售面积195.8万平方米，同比下降34.9%，环比下滑51.1%；广州商品住宅销售面积95.84万平方米，同比下降54.5%，环比下降39.5%；深圳商品住宅销售面积51.94万平方米，同比下降70.7%。

[华高点评]

在经历了市场狂热的2007年之后，中国房地产市场迅速由盛夏转入严冬。市场的过快转换让企业难以适应，众多企业依然希冀市场出现类似05年、06年的全面反弹。事实上，如果将2007年的全国性房价暴涨理解为流动性过剩带来的资产价格上涨，那么在面临流动性紧缺的2008年，房价上涨不仅将缺少这一原有动力，同时过高的房价刷洗了越来越多的购房中间力量。房价短期再度整体性上涨的余地不大。

由于整体的经济形势尚未发生根本性改变，所谓的“刚性需求”也依然存在，只是距离目前高房价带来的购买力瓶颈尚有一定距离。因此，市场的真正回暖并不是离想象中的那般遥远，但这要求企业摆脱房价持续走高的惯性思维，以合理的定价策略激活市场中观望的“刚性需求”。

1季度，众多滚动性开发企业推出的促销行为取得了良好的市场效果，这从侧面印证了市场需求的存在。目前市场观望的关键不在于市场需求是否存在，而在于供应方开发商能否放低姿态，选择合适的价格入市。同时，放弃2005年以来房价持续快速上涨的惯有思维，更加关注项目自身品质、价值的打造，在市场竞争中赢得有利地位。

房地产企业资金链面临空前压力

[主要内容]

2008年3月20日，恒大地产对外宣布，“有鉴于国际资本市场现时持续波动不定及市况不明朗，本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售”，其在香港IPO遭冷遇而搁浅。

[华高点评]

2007年是房地产的股市融资年，万科、保利从A股市场融得数以十亿计的资金，碧桂园、远洋地产、SOHO中国则在香港IPO融得百亿以上资金，境内外股市成为房地产企业的重要输血工具。然而，伴随着美国次贷危机影响的持续扩大，国内A股市场迅速由牛市转颓以及监管层对房地产企业股市融资管制的日趋严格，房地产企业股市融资的难度骤然加大。

恒大地产作为2008年内地房企进军香港股市的领军企业，背后跟随着龙湖、星河湾、卓越等一大批优秀地产企业。由于这些企业为实现高估值大多在2007年高价购入了大批土地，其上市计划的搁浅将带来上述众多企业资金境况的恶化。

对国内的房地产企业而言，流动性过剩大背景下的流动性紧缺带来的现实制约日益明显，传统融资渠道由于消费者观望和政府信贷紧缩受到明显抑制，主要的新型融资渠道股市融资又面临困局，资金实力较弱、前期资金支出过多的企业正面临日益严峻的财务危机。

由于短期内政府执行从紧政策的方向不会发生改变，国内外资本市场也难以迅速恢复到去年的水平，企业摆脱资金困局惟有调整自身策略，开源节流，保障资金链的安全才是重中之重。与此同时，积极开拓各种融资渠道，尽力实现融资方式的多样化，以满足企业的资金需求。事实上，1季度众多企业的策略调整也体现了这种方向。

（1）保守防御取代积极扩张。除万科、招商地产等前期表现稳健的企业继续保持积极的扩张势头，前期拿地积极的保利地产、金地、富力基本都放慢了扩张的脚步。

（2）降价促销取代坚挺价格。在万科率先推行各种形式的优惠促销活动以后，富力、保利地产等众多滚动型开发企业纷纷加入到降价促销的行列中来。

（3）多种形式开拓融资渠道。恒大地产、富力地产等众多企业继续积极努力进行股市融资，碧桂园发行可换股债券，招商地产尝试新型房地产信托，都能看出企业开拓融资渠道的努力。

由于通货膨胀的压力短期内持续存在，从紧的货币政策将很难出现松动。如果已经持续近半年的市场观望局面不在第二季度发生改变，房地产行业将由于众多企业的资金链断裂出现行业性的大洗牌。