客观迹象表明美国目前存在着房产泡沫，1980年以来没有出现如此之高的投机性购房比例，超低利率使贷款投资房产变得容易，从而推动房价的飙升，而美国上次出现如此之高的投机地产的结果是房价崩盘。

相关数据显示，自2000年以来房价已经上升50%，其中2004年全美房价上涨8.3%，升幅达到近10年的最高记录。房产投机商增多，美国房地产协会的调查发现在2004年交易中有23%属投资性购房，买主目的是获得短期利润。美国房产市场走势受到一系列因素的影响，其中促使其持续活跃的最核心及最直接的因素是低抵押贷款利率，美国国内贷款利率尤其是住房抵押贷款的利率一直保持在相对较低的水平。在美国的住房抵押贷款中，最常见的是30年期的固定利率贷款，即贷款的利率在买房时锁定，以后无论利率如何变化，购房人只需按锁定的利率还款。由于贷款基数大，期限长，因此利率越低就越是买房的最佳时机，由此导致房地产市场的需求更加旺盛。而住房抵押贷款利率处于6%以下的历史最低水平加之九十年代后期人们对住房需求的不断增长，因此极大地刺激人们对购房的热情并使美国国内住房市场持续上涨；而保持蓬勃增长势头的房地产市场引发人们对市场前景非理性的过高期望，由此造成美国房地产的投资、投机过热。从1975年到2000年，美国的房价与家庭平均收入的比值在2.7到3.0之间很小的区域内浮动。2000年之后这一比例上升，到2004年底高达3.4左右。而美国1979年曾出现泡沫，当时的房价与收入之比也只有2.95左右。部分经济学家认为美国房产市场过热并已经与个人收入水平等相关经济要素严重背离，而作为衡量泡沫程度的指标之一，各国房价与租金比率则达到创纪录的历史高位，同时购房者每年还要为所购房产花费包括财产税在内的较高费用。美国房价自1997年以来上涨67％，而这些房价下跌的信号提示作用将动摇房产市场繁荣的根基，在房价下跌过程中市场信心将产生动摇，以往被忽视的潜在问题也将引起关注。和其他许多投资过热的领域一样，房地产市场将迅速冷却并造成经济波动。Fed主席格林斯潘警告近来股市和房屋价格的上涨表明投资者具有更大程度的接受风险的意愿，从而使市场很容易因为消费者的谨慎而受到打击。

随着美国的房地产泡沫渐渐破裂，其中蕴藏着巨大的风险，包括目前美国的按揭风险正在流向海外。现在投资银行始终在将拖欠房屋抵押贷款的多数风险转移给来自欧洲和亚洲的海外投资者，而很少转移到美国的贷款人和投资者身上。通常贷款人将房屋贷款打包作为抵押债券，而海外投资者经常大规模买下一些风险最大的品种，精明的美国国内投资者则对风险较大的品种更加谨慎。这种转移风险的工具即迅速扩大的抵押债务证券市场，目前这种债务工具已经成为投资银行和理财公司的主要业务来源之一。CDO是投资银行等机构创造的向投资者销售证券和债券的投资工具，所得用于购买一系列债券和其他固定收益资产，现在用以购买美国按揭抵押证券和其它类型资产抵押证券的CDO正纷纷进入市场。根据相关统计数据，2005年前7个月CDO的总发行量已经达到350亿美元左右，高于2003年与2004年全年的总发行量。CDO将众多按揭证券打包为一个产品，是海外保险商、退休基金和其他投资者将资金投入美国巨大的按揭市场的便捷方式。同时CDO又成为风险较大的按揭证券的最大买家，如果拖欠偿还导致向按揭债券持有人支付的现金数量减少，那么低评级、高风险债券品种的持有人就会在投资级债券持有人面临风险前承担损失。房价飙升使借款人能够轻松地再融资或卖掉房产，因此近年来在房地产价格上涨过程中按揭违约的情况非常少见，但在房地产市场泡沫破裂，房价出现下跌的过程中，市场信心将产生动摇，以往被忽视的潜在问题也将引起关注，从而导致违约行为增加。CDO主要由海外投资者持有，目前正成为这类违约保护产品的大卖家。部分CDO和对冲基金正在采用被称为信用违约掉期的产品以防范按揭违约将大幅增加的情况。违约保护掉期合约的卖家收取费用，同意在违约导致部分按揭债券价值下滑时补偿买家。信用违约掉期多年来一直是公司债券的常用保险方式，现在交易商正将其用到按揭证券上。产生将拖欠房屋抵押贷款的多数风险转移给海外投资者的这种变化主要因为美国银行监管机构对房屋价格飙升及贷款人允许豪宅业主推迟偿还本金以积极扩大贷款规模的趋势感到担忧，同时联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司作为美国抵押贷款市场上信贷风险的主要承担者在该领域发挥的作用逐渐变小。当然并非所有的美国按揭风险都流向海外，美国的银行和其他按揭贷款人仍持有大量按揭产品。根据美国联邦存款保险公司的数据，第二季度按揭及相关证券占美国商业银行和存款机构资产的35%，高于2000年时的31%。

目前房地产泡沫正在成为全球性泡沫，在人们看好地产的未来，信心指数达到25年以来最高之际，我们则认为在多重负面因素的作用之下，全球性房地产泡沫破裂的危险才刚刚开始，全球地产的调整周期已经展开。而且必须看到全球地产繁荣之后将是地产的萧条期，因此我们愈加谨慎关注全球地产的波动。而在全球性房地产泡沫破裂的危险才刚刚开始的时期，作为普通投资者要能够分清形势，更趋理性地考虑房产投资，从而能够最大限度地避免地产风险。