6月23日,新浪房产邀请北京华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司总经理李忠作客新浪,就当前房地产市场中,房价合理性、地产泡沫、房产新政等近期热点问题做了详尽的分析,谈出独特,新颖的观点,以下为实录内容:

　　主持人：今天我们非常荣幸请到了北京华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司李总。李总是北京最有名的做房产前期投资的大师。李总这边在前期的产品策划，这个房子建什么怎么建，有相当多的实战经验。刚才和李总在聊天的时候，他们买书的投入可能花上百万元的资金，李总是一个博览群书的人。今天有幸把他请过来，让他和大家进行更多的交流。

　　李忠：今天我先从七部委政策说起，我先说一下房地产投资每个地方该怎么想这个事？地域差异是什么？人文差异是什么？我觉得今天找我来重要不是跟大家说一个结论，说下面这个房子该涨还是跌，还是该买房子，我是告诉大家这件事的一个思维方式，这样一来就可以让大家还用这个办法去想其他的问题，这个我觉得可能是该找我来的理由。

　　我先说一下七部委出的政策的背景，它不是针对房价，甚至都不是针对房地产商，如果开发商觉得这个事国家针对于我，这个事是有点“自作多情”。我们现在要进行调控的最重要的两件事，一个是金融，一个是能源。

　　我先说能源。中国现在的情况到了千钧一发的地位。就在两个星期以前华南电网宣布提前一个月入夏，北京这两天的天气很热，在这种情况下，有一个重要的消息，国务院成立了国家能源安全战略的一个领导小组，温总理亲自担任组长，派出了一个很强大的阵容来负责这件事。这件事的背后是这样，现在我们买房子的人说我有钱，我想买房子，我们的开发商也说我可以给你盖出你想要的房子，我们的建材公司也说，我可以给你足够的材料，让你把房建起，唯独最后这一关，我们的能源公司说我已经没有能源让你们生产那么多的房子。因此，我们要想调控，让国家的能源不出大的问题，只有一个办法，就是从它的源头做起，使房地产的消费，建房的速度暂时的减缓，至少不要跟我们能源的危机重合，我们的能源危机是一个综合起来的，跟国际上政策都有关系的。

第二，是所得税的问题。因为炒房是很难查出你的所得的，我加重税收，基本上让你获利都吐出来，让你在这个环节上不能赚太多的钱，只要抓住扭转环节加重税收。我们要讨论泡沫叫什么，有人说价格高于价值，这就叫泡沫，这个纯属胡扯，价格和价值从来说清楚的事，这还是用马克思说说的“这是不同的意义”。当我们用实际使用价值的关心，我们就有越来越多的人加入交易的过程当中，从而使商品价格越来越高，高到市场无法承受时候，会有一个价格的的骤跌，骤跌到一定程度的时候，就会产生泡沫。这里包含四个要点：

第一，泡沫产生的根源是大家对于一个商品实际使用价值的关心，低于对于交易获利的关心，这是一切泡沫产生的根源。也就是说，我娶这个女人既不是看她漂亮当老婆、当二奶，我是想做人贩子，这是一个根源。

　　第二，越来越多人的加入这个环节当中，从而把这个价格拉得越来越高，必须有投资的传播性，如果没有投资的传播性，泡沫形不成。

　　第三，泡沫产生的时间、表现。就是当这个价格高到一定的程度，当市场难以承受出现一个暴跌，这个暴跌是泡沫产生最直接的一个现象。

　　第四，泡沫产生的危害，那就是有大量的金融机构的资金被沉淀在交易过程中去。这四个缺一不可，比如说最后一个，说沉淀的不是金融机构的资金，全是老百姓的获利回吐，这个不是泡沫。对于投资人，今后会出台房地产税，这个税不会很快的出台，我一会儿解释为什么不会出台这么快。

　　最容易操作就是我说的扭转税和所得税，这两个税有三个好处：

　　第一，操作成本极为便宜，不需要建设部会同各有关部门制定多少套以上房，也不需要你去查，也不需要你符合审计，都不需要，只要你交易，我就加税，就这么简单。

　　第二，这个税种的危改性极少，我只要不流转、不所得，就不会“伤及无辜”，不像其他的税种都容易“伤及无辜”。

　　第三扭转环节的税种不是一个永久性的税种，可以现实采用也可以随时撤价。大家知道扭转税是展开贸易的一个手段，就像波袭来说的你给加半斤的包袱，我就加八两的纽带。

为什么我说房产税不可能那么快出台，是因为有一些时候，我们心里不知情况、不明大理，方向不清点多。当前很多人叫嚣遗产税，他既不明白遗产税的作用，也不明白遗产税的征收的情形。

大家想想，一个人在一套房子会住多长时间，平均住5—7年就是很长了，社会越低这个数字越高，既然一个数字会变得比较高的时候，我们说一个房产是否之前变得最重要。

    因此一个人买房子的时候，主要考虑通用价值，这是我觉得你们在新浪房产当中要引导大家的一个事。这就如同我们很多人买房子喜欢买标榜另类生活的小户型。

    日本现在很多小孩子，不工作就是这个原因，遗产税最重要的作用使下一代人重新获得一个奋斗的理由，而不要让这个社会变成一个不奋斗的社会，这才是遗产税的最重要的一件事，不是很多人说的劫富济贫。我们说遗产税最重要的构成是什么？是房产，很多人买房投资最大的有一个观念的误区，买第一套房子，我们更多的考虑自己的“住”，其实买房对“住”的价值是暂时的，而对于它的资产价值永恒的。

我们现在对资产价值还没有界定清楚的时候，你现在去谈遗产税，那很荒唐，遗产税必须在资产税、房产税谈清楚以后，才能说清楚的一件事，可我们现在是要转换一个方式，把土地出让金摊到70年当中，用我们的一句话贱买贵用。我们做这个事时候应该综合的考虑一个问题，不是说这个事要做的话，就是一定是好的。

大家读一读中国新经济史的时候，就是转换成本。陈云当时搞统购统销的时候，他曾经排除七八个方案，各种可能都排了，最后得出一个结论统购统销最好。如果你现在打算由贵买贱用过渡到贱买贵用的话，你必须考虑这个问题。到贱买贱用的时候，这个可是一个很大的问题，这个资产价值在出租的市场又如何体现，在产权交易市场又如何体现，这些事都是问题，都是一些非常复杂的问题。当时我理解完以后，我说你们看，我们把这些事一项一项列出来的话，大概需要多少年？那需要很长时间。除非政府匆忙行事，我觉得房地产税不会那么快的出来。

上海人说了一个神话，别人没信，他先信了，说“上海是生活指数第一”，世界生活指数第一的当然还是东京，香港是第八，上海是第三十七，差得远了，就差了一个百分点，而这一个百分点就差大了，我觉得这是典型的属于上海人编的故事，别人没有信，他们先信了。如果我们家里一我人出去一忽悠说我们家里特别有钱，别人没有信，他们自己先信了，回来把家里的钱都花光了，觉得自己非常的有钱。上海就是这种情况。其实怎么可能你比香港强呢，我们说香港是一个典型的货币中心，那里有一批长期训练的非常优秀的人才。香港的护照世界都可以用，而上海的护照只能在菲律宾等地可以用。所以，我们说我们第一要分析它的人文差异，第二，我们要分析地域差异。我们说到一个地方的投资价值，对于一个大城市来说自己人的因素不是重要的，最重要的要看两个指标，一个指标叫做首位对度，一个指标叫做有效付出。所谓对衡量，就是对周边周缘一个吸纳能力、首位度就越强。第二件事，有效经济福利是指它可以抢多少，有多少人被抢？因为有效经济腹地是有效经济上升，它附近还有没有跟他一块抢，到了其他的地方会遭遇到另外一个增长，那个人会把这个钱抢走了。很多地方都可以成为它的经济腹地，我们说，听听人家的城市，听完以后会觉得“哈喇子”都快下来了，周边城市都是义乌、嘉兴、宁波、诸暨等等城市，我们周边都是邯郸、保定等等这些城市，一听以后都要扶贫了。虽然两边城市首位度差不多，但是差异很大。上海首位度周边的城市经济完全不比上海差了，比如说杭州、江苏等等，你也可以去问嘉兴人，嘉兴已经对上海形成反吸引力了，你去嘉兴海宁的话，他会告诉你“我是徐志摩的家乡”。他们都不愿在那里买房子，就更何况别的东西了。北京这两年正好相反，北京这批穷亲戚都抖起来了。

首先，辽西走廊金属木矿，是这个金属开采完全跟军工生态有关。这个事充分证明我们加速生产的高性能改革。木最近二十三、四万吨一推车矿石，葫芦岛木矿主富裕道路什么程度了？这批人很多在北京买房。

　　第二，唐山。我说说的几个支柱产业就知道他是干什么了？唐山的水泥、钢铁、煤炭以及唐山港口的陶瓷。当时说：站起来就是高楼大厦，躺下来就是高速公路。非常的赚钱，而且还有一些铅锌矿非常的多。前段时间来北京买车，挑得小姐都烦了，后来说先买六辆宾利吧。唐山为什么有更多的人在北京买房，用他们一句话说：“脚底下是幽灵，头顶上是烟雾”，这个地方根本就不适合人居住的地方。

　　第三，去年大家看全国城市空气质量排名倒数第一山西阳泉，倒数第二山西“临湘”，倒数第三山西大同。山西人投资倾向非常喜欢将财务固化。大家知道我们老革命根据地陕北，最近发现了油田以后，去西安有一个曲江的项目买房，有一个人一口气买了76套，为什么？7个老板买6套富余，多了一套给保姆住。“可不可以用现金呀？”公司的人员说“有没有支票什么等等的”，他说，“我哪有什么支票呀，我就开了一小公司，只有现金”。这种情况在中国现在这些北方矿业城市非常的凶狠了。这是我刚才说的三个城市。

　　还有，河南挖木矿、山东挖煤矿很多人到北京疯狂置业。安徽一个老板说三年前的产值是今年的利润，就是这种效益，挡都阻挡不住，在这种情况下，怎么能不置业。从北京的投资来说，从需求来说涨了很多。北京的城市规模最大的受制因素是什么？是水资源，北京的水资源把所有的水资源加上，纯水是300立方米，是指的平均人均用水，不是城市居民用水，因为这里主要包含了一吨铁、八吨水的首钢，这些东西七扣、八扣轮到我们身上的水没有多少了。300立方不能再低了，再低的话，人的生活水平大幅度的降低了。这样除下来北京多少人呢？1800万人口，换句话就是说我们必须有1800立方米。

    其实人口不是完全是正确的，也包括盲流，比如像我这样的人。这个说明什么问题呢？说明我们其实现在能够加入的新的人口量只有两三百万人额度。如果全国人民都想进行住的话，我们只有两三百万的额度的话，这不是一个用简单的数字可以衡量的。每一个数字不是完全简单的东西，你要认识它的话，必须抓住这个东西，只有抓住了矛盾的特殊性方面，你才能认识矛盾，上海城市决策体系和北京城市的决策体系是不一样的。

　　毛泽东曾经说过：任何问题只有抓住了主要矛盾的矛盾主要方面，其他问题可能迎刃而解。我们现在说如此博大人类想进步，这是北京市房地产投资的主要矛盾的主要方面，其他东西都不是太重要。从这个来分析，北京的居住权今后是可以成为一个稀缺资源。因此，我觉得将来会出现一些进京人群，也就是相对的弱势群体，说我把我的房子卖了，换了一套天津的房子，再加100万元，那是很好的生活，那是现金。从而，我的生活品质并没有下降，津京高速公路马上就要建成，就需要30分钟就可以进京了。而且它的车是比较多的，每5分钟就一班车。今后你看中国各个城市至今都会加密城际之间的交通轨道，你在我们那儿附近上班，住在天津的同事已经到天津了，住在国际居住中心的人还没有到。

从今天这一轮来看，我给大家汇总这么几类城市，你就可以看得出来。上海是唯一的一类，因为我说这是上海人炒作心态必须付出的代价，这就如同前些年我们的股市被打到一定的程度，有一些人说：“中国的股市现在倒退了8年”，不是现在倒退了八年，是我们以前的股市提前长了八年。日本写了一本书《逝去的十年》，是因为日本提前走了十年。有一个股票连拉9天，跌幅很大，当时我跟他聊天的时候，他问我企业是怎么做的？我就跟他说，我的父亲是一个飞行员，他从小告诉过我一个道理，他说飞机永远是起好起、落难落，因为起飞的时候是跑道蓝天，因为跑道找蓝天，但是降落的时候，是从蓝天找跑道，这个目标是很小的，是需要一年才能落好就不错了。

    企业的投资也是这样。上海是一朝被蛇咬，十年怕井绳，相当长的时间，一个投资市场最怕的是谈到信心，精神不滑坡，办法永远多。我们说上有天堂、下有苏杭，杭州这个城市是上海也不是。另外，加强上这两点，得出一个结论，上海和杭州不是一个养老的城市，所以很多人只是到上海投入。比如说，我在杭州能看到西湖的房子，先留着吧，买到这一套乐意，一倍60%这两个相差甚远。

　　另外，我们就已经是天价，宁波天意广场的商铺早就10万一平米了。还有说到人文，我顺便和大家对比一下，中国人只有江南一带的人才是城帮的。杭州和苏州、无锡这些地方都是大量的歌颂自己历史的歌曲，小小物系景、太湖美、二泉映月，都那样了还写下自己的家乡，这是完全不一样的地方情结，我们在欧洲叫城邦意识。江南是封建社会，其他地方封建是不封建的。

    所以大家看到杭嘉沪地区不会出现太多的波动，除非浙江的民营经济出现大问题了，否则不会出现大波动。再说北京和天津成长中的城市，问题不大，大家知道，北京和天津还有一个很重要的方面，它的城市投资结构，城市政府没有和开发商联合，上海也许是有意，也许是无意。因为它的土地审批权是在区一级的手上。这样一来，很多人喜欢营造自己的东西，所以它现内忧外患是一个典型的“3·12”结构，房价的炒作集股力量是非常强的。

    北京的房价是你打我，我打你，它是永远的不重合的。结果使北京这些东西没有太过分，不像说还是一个形成合力，所以这两个城市再加上小股民的投资，不具备太强的传递性。要说到其他的城市，那就更加是没有问题了。我们的项目一直从北京连着西安、连着葫芦岛等等，都有两三千块钱的房价，你说它有多大的炒作价值。说实话在贵阳炒房子，还不如拐卖几个贵州的孩子出来，利润实在太低，没有人愿意干这个事。所以这次对房地产调控起到我们想要的作用。

　　针对这次包括“831”都要见效，最重要的是银行出手。以往我们的银行是有问题的，为什么这就是我一开始说，为什么中央政府说能源、说金融呢？我把金融这件事作为我今天讲的结尾，正好把这两个事扣在一起。我们今天中国面临的最大的问题是金融。2006年，我们金融要和国际全面开放接轨，在这个时候我们必须把我们的坏帐率压下来。这种情况之下，如何压坏帐率？现在釜底抽薪是不可能的，抽了好多次薪了，现在最重要的就是个人按息贷款，只要加重个人贷款，就会加重房地产。我们说现在是两种病，比如说要治脑血栓病和止血，如果你吃止血的药，你的脑血栓就会出现问题。

    我们现在算脑血栓出现问题的时候只有6分钟，6分钟之后也许就会成为植物人。因此，我们现在采取的措施就是保脑血栓。可是现在有一些事处理的办法，往往是先止血，好了以后我们才会采取后面的措施。这次的七部委就是这样，我必须清理一批“害群之马”，这样地产才会继续健康的往前走。我们知道经济学里面有一个重要的原理叫“自行车原理”，自行车不能停止，停止就倒了，只有动的时候才是立的，这是一个很重要的方面。

　　这次七部委出现这个调控，不是对于房地产的。房价逆行是不对，如就如同我们可以讨论心脏脉搏多少下，心脏不能倒着跳，如果这样的话，就坏了。总而言之，我给大家总结四点：第一，我们的“国八条”出台的背景是什么；第二，我们要调控的是哪些人？为什么要调控这些人；第三，我们房地产投资，除了分析数字以外，还要注意人文、地域、层次结构的区别；第四，我们在这个过程中间，如何用这类的工具，分析这几个层次，以及大概的走势是什么。

　　今天我的讲话到此结束。谢谢。