很长一段时间，西直门地区被一部分房地产开发商认为是“旺地不旺”，这一地区最初的开发项目并不顺利，从最早首钢建设的闲置多年的办公楼开始，集公寓、办公、商场为一体的银都中心也一直并无太大起色。

    西直门，旺地不旺    

    实际上，西直门一带的土地早先是寸土寸金的，早在1993年左右，就被划分完毕；1994年以后在西直门地区的开发项目，无不是二手三手的土地。至目前，西直门地区的土地市场依然是高起点的，一点没有落后于其它地区，但项目市场的价格却远远落后了。我们如果以高档社区精装修售价为标   准，便可以发现这样的市场行情。东直门地区、建国门地区、复兴门地区的高档楼盘，售价都在10000—12000元/平方米之间，个别地区还会更高；而西直门地区同等品质的楼盘售价却在8000元/平方米以下，与同在二环的前者平均售价相差2000—3000元/平方米，相差比例已经达到30%以上。    

    实际上，西直门地区已经不能与建国门、东直门、复兴门等二环地区相比，甚至三环如大北窑、三元桥、安贞桥、苏州桥、紫竹桥等地区的楼价都不比西直门低。如果考虑北京城新的经济热点区域，除了正东方向CBD地区外，正北方向的北四环奥运区、西北方向的中关村地区，都远远较西直门地区的房价高；而且，目前的万柳地区也超过了西直门，就连原来定位近郊的望京地区也出现不少7000元／平方米的房价，正在追赶西直门。

      4大原因让西直门旺不起来    

    查阅历史资料，分析西直门现状，至少有四大因素，导致西直门前一阶段发展落后。    

    ——历史投资原因——    

    西直门地区作为旧城最发达的交通枢纽，在新时代己成为严重包袱，形成明显的瓶颈，严重阻碍了这个区域的发展。

    另一方面，西直门地区的外来人口较多，各地人在此合群杂居，街道状况不良，无论是商务环境还是居住环境都需要有较大的改善。所以，1992—1993年第一批房地产开发商进京时，无论是境外实力机构、外地大财团还是民营地产先锋，都没有把西直门列为投地对象，相反，他们在阜城门、复兴门、北京站、建国门、东四十条、朝阳门、东直门、安定门等地都有项目开发。所以，西直门地区最早一批开发商在资金实力、地产运作经验、开发专业程度等各个方面都属于第二梯队，西直门地区的房地产开发从起点开始就是一种落后。

    ——交通改善不力——    

    当西直门地区的交通改善被列入国家和市政工程计划，西直门桥的重新规划修建成为热点和重点。很多机构重新看好此地的发展，尽管这里只有二手三手土地，但1996年后，依然有很多机构在西直门地区置地，如成功开发西单国际大厦和椿树园的山东鲁能集团、成功开发富华大厦和美惠大厦的富华建设、成功开发远洋大厦和都市网景的中远房地产，然后是华远房地产，项目公司方面包括有金运大厦、木材大厦、今典花园、成铭大厦等等。    

    但出乎所有开发商意愿的是，西直门立交桥改造时间不仅拖得较长，改造期间为此地带来极大的交通不便。而且，改造后的西直门立交桥并没有很好地解决交通问题。这个时期有实力的项目如成铭大厦、金运大厦、中仪大厦等最终建成，而无实力的项目如建材大厦和银都中心等不得不停产，稍后一批的住宅类项目则全面推迟投资计划。

    ——环境改造计划改变——    

    就在地产投资商为交通状况忧患有余之时，北京市又推出水系治理工程，河道改造成为一大热点。重点改造的水系包括长河、昆玉河、南护城河及北环水系等。这其中诸水系都有名有姓，惟独北环水系无名无姓，原因是北环水系多年前被泥沙於积，早已无水，多为暗河，甚至消失了。而重新治理北环水系要打通朝阳公园和颐和园两大公园的水上联结，这不仅要从动物园至新街口之间挖一条长3．5公里的转河，而且还要对西直门地区的暗河和新河进行改造。这个工程将改建、新建的51座建筑物中，西直门也是重点。本来处于西直门黄金地段的项目受到了较大的损失，与1999—2000年北京房地产市场迅速发展的好时期失之交臂。    

    ——开发主观环境差——    

    以上各个方面(历史、交通、水系)其实都属于开发客观环境，另外西直门地区的开发主观环境也较差。其一是，个别项目长年停止开发，给人一个鬼楼成群的印象，一到晚上，西直门地区几乎没有什么光亮，一片黑暗；其二是，西直门地区开发商缺乏整体营销思路，在产品推广方面都有所欠缺，几乎没有产生热销楼盘和名星楼盘，没有亮点来带动这个区域；其三是，没有大规模项目投建，没有形成大社区。其四，西直门地区诸项目开发商目前还未认真反思过区域问题，没有形成对此区的重新认识、重新定位，没有在低点作好预期反弹的准备。

    西直门的3大后发优势    

    由于上述原因，西直门的房地产开发遇到了许多难题，市场一直没有太大起色。但是，现在的西直门正处在一个重要的转折点上，这是因为一些利好因素正在逐步兑现。抛开北京申办奥运成功的宏观因素不提，西直门独有三个主要利好因素：    

    ——道路改造——    

    被列为“城区快速”的两条路：由西直门往西至三环路紫竹桥的西外大街道路拓宽工程，以及由西直门往北至学院路与清华东路交汇处的西直门北大街道路整治工程先后完工。    

    西外大街这一路段有北京动物园、北京展览馆、北京天文馆、首都体育馆以及京鼎大厦、中糖大厦等建筑物，依托现有商业、文化资源，建设北展广场、动物园广场、天文馆广场、古生物博物馆广场、城市轻轨铁路西直门站区广场等旅游、休闲设施，并通过城市小品、绿地、照明等设施，使环境更加优美。西外大街在动物园门前南北各多设了一条7米宽的辅路，方便行人出入动物园。同时，这一路段1200米长的人行步道也展宽建设成十几米宽的绿荫走廊。    

    在展览馆门前，采用与北京西站前及中关村地区同样的嵌入式道路施工，东西向车辆从地下通行。地上部分则是一个开阔的步行空间，与现在的北展广场相连，一直向南延伸到广场南端的公交停车场附近，形成一个从北到南的步行平台，东西跨度达80到100米。整个广场面积未2.5万平方米，比西单文化广场大一倍，在全面进行绿化铺装后，形成一个以北京展览馆为主体景观的开放式花园，成为西外地区的标志。    

    西直门外大街和西直门北大街的改造给这个地区带来的影响是巨大的。众所周知，西直门立交桥的改造可以说是不成功的，这不仅给行人带来了很大的不便，更重要的是影响了人们对西直门的整体印象，提起西直门就是一个印象——“堵车”。从华高莱斯公司对西直门主要写字楼客户的调查结论来看，影响写字楼客户购买或租赁西直门写字楼的主要原因就是这里的道路交通。而这次的道路改造完成之后，从实际的情况看，这次改造是成功的，西直门北大街的车流速度比以前快了很多，立交桥上也较少发生拥堵，西直门最大的问题被克服了。    

    ——城市铁路——    

    以西直门为始发站的城市轻轨铁路西线工程全面启动，西线工程由西直门经学院南路、大钟寺、知春路、五道口、上地至回龙观，有望在年底完工，明年上半年投入运营。由国外的经验，良好的交通能够带来无限商机。并且交通枢纽这一特征也将西直门从众多地段中标立出来。    

    ——河道整治——    

    作为京城北部及中部最重要的水利系统，北环水系改造工程已于近日确定。北环水系治理一期工程全长14.66公里，建成后可实现颐和园和朝阳公园两大水系的联接。 

    市政府为恢复古都风貌，决定将西接长河东接德胜门护城河的已经盖板的旧河道重新恢复为明河。经整治后的这段河道宽10余米，达到通航标准，在西直门设游船码头，并对河两岸进行大面积绿化，目前这一工程已动工。在河道整治的过程中，房地产开发项目会受到不良影响，但是在整治之后，西直门的自然环境确实会得到提高，因此对未来的房地产开发是利好因素。    

    西直门的过去受到了种种因素的限制，房地产市场并没有达到它的区位应有的红火程度，出现了死盘、“鬼楼”、滞销盘、低价盘……如今的西直门遇到了申奥成功、道路改造、河道改造、轻轨建设等一些新的机会，将会重现青春。成为具有后发优势的真正的旺地。

华高莱斯《新北京楼市》文章