导语：中信银行所谓“以房养老”仅是对现有业务略作包装，与国外“以房养老”模式其实相去甚远

本刊记者 程泉/文

“年轻的时候人养房，年老的时候房养人。”最近，中信银行推出的养老按揭业务，给多年来不温不火的“以房养老”概念添了一把柴。

不过，记者从中信银行得知：至今，市场对于此项新业务反应依然冷淡，虽然关注和询问的人不在少数，但“几乎没有成交的”。而建设部政策研究中心主任更是在微博上不点名地批评其为“山寨版以房养老”。

挂羊头卖狗肉

中信版本的“以房养老”梦想到底能否成真，且先看看其具体的规则如何。

第一，申请此项业务的必须是“年满55岁的老人”。老年人可以单独申请，也可以和自己年满18岁的法定赡养人共同申请。

第二，必须把自有产权房屋抵押给中信银行，银行根据房产价值和合理的养老资金确定贷款金额，按月向老人发放养老金。累计贷款额不超过所抵押住房评估值的60%；每月支付的养老金不超过2万元。

第三，申请人还必须提交拥有第二套住房的材料，也就是说：申请此项业务的老人及其成年赡养人必须拥有2套以上产权房屋。

第四，贷款最长期限为10年，在贷款期限内，老人或其成年赡养人每月按照市场利率支付利息与部分本金。贷款到期后再一次性偿还剩余本金，并解除房屋质押。

仔细分析不难看出，这其实就是把自己的住房抵押出去，获得一笔“个人消费贷款”，只不过换了个名头。与一般的消费贷款相比，此种“以房养老”设置的条件甚至更为严苛。在正常的利率标准下，要求申请人拥有两套产权房屋；放款方式也明显缺乏竞争力：普通的消费贷款还可以一次性获得一大笔钱，“以房养老”却只能按月领取有限的养老金，还得承担不菲的利息。在华高莱斯国际顾问（北京）有限公司副总经理何锋看来，中信版“以房养老”连“看上去很美”也没做到。

说白了，中信银行的做法仅是对现有业务略作包装，与国外“以房养老”模式相去甚远，难逃“挂羊头卖狗肉”的嫌疑。

“以房养老”又叫“倒按揭” 或“反向住房抵押贷款”，指房屋产权人把房子抵押给金融机构，金融机构在综合评估借款人的年龄、生命期望值、房产价值等因素后，每月给房主发放贷款用于养老，直至房主去世，房屋归金融机构所有。在欧美各国，这一养老模式已经非常成熟。

何锋分析，“以房养老”本质上是一种对赌游戏，”赌的是房主的生命值”。房主活得越久，得到的贷款越多，银行和保险公司在这笔业务上就越可能亏损。反观中信的“山寨版”，银行永远是赢家：贷款总额仅有房屋评估价的60%，避免了房价波动带来的风险；贷款期限仅有10年，避免了老人活得太长带来的风险；最后还嫌不够，还得要求你有两套房。算盘太过精明，吸引力当然就极为有限。

全社会都没准备好

何锋也提出，中信银行的做法虽然“山寨”，但其存在的问题不是中信银行自身可以解决的。“行不通”有其背后的原因。

首要问题是，以房养老中的“对赌”，焦点是老人寿命预期的不确定性，其实是保险业务，银行不能做。同时，在国外，可以直接以房屋抵押向保险公司贷款，但在国内，保险公司除了保单质押贷款，没有资质放贷。所以，作为“保险+贷款”模式的以房养老，需要保险公司和银行合作。

从企业运作的角度，要推出这项业务，必须有银行和保险两个牌照，还得协调两个企业法人之间的关系。从国家政策的角度，则需要社会保障部、民政部、银监会、保监会等部门合作。单个企业的力量显然不行。

第二个原因是，“以房养老”需要承担一定的风险，如对老人生命期望值的判断是否准确、房产价值未来走势如何等。对于银行来说，这不仅仅是放贷行为，还是一种投资行为，而国内银行业的投资能力相对较弱，更多地还是通过存贷款差来获取利润。

最核心的因素，还是养老的人。美国人的投资意识较强，房地产市场也比较稳定，国内却非如此。“按照美国模式，养老金到底给多少才合适？老人算不过这个账。不是嫌银行给的少，是不知道银行给多少才是合适的，没有概念。”

再加上十多年来房地产市场持续快速膨胀，政策干预的影响长期存在，按现在的标准来衡量未来十年的发展速度，定高了银行不愿意，定低了老人感觉吃亏，因此，即使推行以房养老，恐怕也要有让各方信服的估值和计算办法才行。

房子的产权也成为焦点。这其中，既牵涉到中国特色的70年土地使用权问题，又牵涉到一旦银行要收走老人房屋，其中可能存在的产权纠纷。此外，“以房养老”还必须克服社会心理与观念上的重重阻碍。

其实，在中信之前，国内也不乏“以房养老”的试水者，如南京汤山温泉留园在2006年推出“以房换养”，北京石景山寿山福海国际养老服务中心在2007年重阳节试行“养老房屋银行”，上海公积金管理中心也曾试图推行“卖房养老”等等。这些尝试，无一例外地因为申请人数过少、实施中困难重重而终止。

先行者的尴尬

其实，在近期的多次高层会议上，“以房养老”都受到极大重视，一些立法障碍也在逐渐消除。2007年，“土地使用权期满自动续期”已写入《物权法》，2011年10月27日，国土资源部副部长贠小苏更公开表示，住宅用地70年所有权不会影响以房养老的开展。

保险公司在不动产投资方面的松绑，物权法对“共有产权”的规定，都是“以房养老”的利好消息。下一步，在中国房地产开发集团理事长孟晓苏看来，“以房养老”需要政策面的更大支持，主要是税收支持和建立遗产税制度。

在美国，办理反向抵押贷款的老人，其房产13.5万美金以下的部分价值免税；押给保险公司的房子，和保险公司给老人的给付金，只能“单向收税”；提供以房养老服务的保险公司也能获得部分税负减免。

遗产税对于推动以房养老的帮助是直接的。对富人的遗产征收高额调节税，迫使他们考虑使用“倒按揭”将房子在自己活着的时候变现，“这相当于免税，如果不办，过世后将不动产传给子女，就得扣掉一大笔。”但是在国内，遗产税在短期内推出无望。

孟晓苏进一步认为，“以房养老”在国内举步维艰，症结在于保监会的不作为，以及金融机构的保守。“没有钱作为中间的介质，保监会就不接受。问题出在保监会。群众已经过了河，保监会还在摸石头。”

中信的做法是正向抵押贷款，再往前走一步，就成了反向抵押贷款，“而这一步，是银行业迈不出去的。”“一定需要保险公司参与。不解决‘活多久养多久’的问题，是不行的。”

前几年，保监会上报国务院，指出以房养老的推行存在四点障碍：房子值多少钱，很难评估；老人能活多长时间，也不知道；保险公司不懂房屋管理；没有物权法，70年土地到期怎么办？因此，保监会建议先做国外考察和国内调研。但此后，就再无下文。

而在孟晓苏看来，保监会提出的“障碍”，都不是障碍。“房子值多少钱，建设部能不知道吗？不知道老人活多长，才叫保险呢，不然怎么卖一般的养老保险产品？房屋管理，有那么多专业机构，谁要你管了？物权法的问题，现在已经解决了。”

“我作为一个保险公司董事长，已经为这事儿焦头烂额了，多次呼吁没有回应，我的保险公司也不敢擅自推出违规产品啊。”

从实操的层面，孟晓苏说自己已经设计好了很多详细具体的方案。比如，银行和保险公司有几种合作模式？怎么处理房屋价值变动？房子要拆迁怎么办？老人不满意怎么办？老人的子女争夺继承权怎么办？保险公司怎样鼓励老人再办其他保险业务……

“我们只需要管事的人开口子，说‘你可以做了’，就要这一句话，他现在不给。”