导语：

时代际遇和城市更新的双重作用下，新内城的崛起，使传统的皇家区域完成了崭新而完整的价值塑造。

以奥运中心区为代表的新城市建设令世人赞叹。与此同时，更广泛的城市更新换代也已经在大北京的宏伟视角下全面展开。在“两轴—两带—多中心”的城市空间新格局下，在中轴线以南的传统南部地区，正彰显出发展态势的强劲。

北京楼市以“内城”为名的高端物业不在少数，早期集中在东北二环出现。但囿于城市规划同区域发展不平衡，西南二环多数产品单体建筑水准较高的物业，周边环境却差强人意，尴尬境地成为“区域城市功能定位不清”影响下的“地产尴尬。”

相比之下，宣武区、两广路交接一带的内城核心区，伴随近年来政府城市建设投入的不断加大，特别是南中轴线的改造以及和“北京新南站”等交通景观对“内城宜居”地带的氛围营造蔚为成功。

特别是进入2008年，在整体市场观望调整的大环境下，内城区域主流地产品牌的相继亮相正引起各界高度关注：以华润置地、中信、中海为代表的一批一线开发企业，2008下半年正集中推出一系列优秀项目，产品品质亦呈现近年“内城物业”罕见的诸多创新。在整体下行的市场中，无疑给出了积极信号。

政策利好 “新内城”焕发蓬勃活力

实践证明，纯市场化的运作，带来的问题层出不穷，而由政府主导的、规模化统一运作的、规划合理的新城，区域价值则凸显。北京市“两轴—两带—多中心”城市空间新格局的提出，是对北京未来空间发展布局做出的战略性规划。北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划中也明确指出：“加快发展南城地区，促进区域发展协调。”北京的城市发展从北高南低向均衡发展，已是必然趋势。

华高莱斯地产策划部经理郝荣福谈道：“目前从北京市规划实施角度来讲，市政府已经开始着手研究促进南城发展的具体措施。其中，包含了基础设施建设、环境建设、产业功能区的引导发展等多个方面。”依托重点项目的规划建设提升区域形象也是政策向南城倾斜的战略步骤，郝荣福介绍：“其中城市南中轴线改造工程的提速，正积极引导发展商业文化综合职能及行政办公职能，从而带动南城的发展。北京南站交通枢纽的建设，强化了南站与北京其他各区县的联系。与此同时，突出商务概念，发展产业以物流、商业和办公为主的南站经济圈的规划建设，一方面带动了南城商圈的内部融合，另一方面带动南城商业的整体发展，将提升南城形象，提高了南城商圈的辐射力。” 

配套升级 新内城迈入发展快车道

长期以来，南城的房价与其他区位比起来都处于价值“洼地”，但是随着轨道交通、商业等配套的改善与升级，南城楼市正逐步显现其原有的价值。“新南城”的巨大改观，很大程度上依仗于新城区与旧城之间的交通组织结构的改善，南中轴路及其延长线、两广路以及五环路等交通干线营造了南城便利的交通环境，南城的区位、价格等优势将会带动房地产业高速发展。而首都第二机场在南部区域选址可以视为南城历史性的发展机会，此外，已经开通的地铁5号线与10号线这两条贯通南北城的交通大动脉，以及建设中的地铁4号线和将于今年年内动工建设的地铁7号线都在为南城带来诸多利好。

新宜居典范呼之欲出

据统计：2008年1月至8月的北京内城新增项目（已开盘销售）有5个，其中西、南二环各有两个，分别为北京尊府、紫御府；中信城、远雄大观；东二环有一个项目，为金成•建国五号。另外有8个内城项目选择在2008年年底前开盘，分别是东城区的凯德·华玺，西城区的正源·金融世家华苑和德胜嘉苑、上国阙，崇文区的华龙美晟，以及宣武区的中海紫御公馆、信堡·水岸公馆和华润置地·西堤红山。

新区域功能的定位与落实，要求必须进行集约化、规模化开发，并选择主流地产的模式，似乎已被证实为客观规律。以华润置地、中信、中海为代表的一线开发企业携重头力作的陆续亮相，将合力提升“新内城”的宜居属性，新宜居典范呼之欲出的同时，也将为区域楼市带来了巨大的升值空间。

据了解，22万平米的西堤红山，是华润置地“绿色生态住宅”首例代表作品。项目将通过社区规划与产品设计等方方面面的实际应用，将生态理念全面植入生活。围合式的社区规划，用上百种植物的混合搭配营造了大片可供人们亲近的自然景观和公共绿地，并在项目中提出了“生态关怀生活”的设计理念，在社区规划和建筑中采用了保温、防噪、室内空气净化、水资源节约利用、垃圾处理等50余项生态技术。教育配套也是项目津津乐道的一点。华润置地引入了北京小学承办社区内的幼儿园和小学，同时可就读北京市重点中学十四中，希望能够通过一体化的全程教育体系为社区的小业主们提供一个稳定、优良的教育环境。

而秉承“诚信卓越，精品永恒”品牌宗旨的中海集团在2008年推出年度力作——中海紫御公馆，坐落于陶然桥东南侧，紫禁城皇脉中轴的南端，南二环，永定门，陶然亭，护城河……坐拥珍稀内城核心地段，英伦风尚公馆大宅，总占地面积11万平米，项目包括住宅、商业及高档写字楼，总建筑面积近40万平米。

与内城其他居住项目相比，中信城体量最大，建筑面积约120万平米，未来将形成一个集高档住宅、酒店式服务公寓、超5星级酒店、5A甲级写字楼、高档shopping mall，珍藏版四合院、绿地广场等功能于一体的大型建筑综合体。项目依照“70/90”标准规划，为更多精英提供入住都市中心的机会。

郝荣福点评道：“中信城以18500元/平米相对周边项目的低价入市，因此其受众客群相对广。业主多以自住为主，有少部分投资需求，主要看重项目的地段位置、交通便捷性以及中小面积的户型。华润·西堤红山、中海紫御公馆虽未开盘，但从单价及主力户型面积看，其受众客群相对中信城较窄，尤其是中海紫御公馆项目吸引的客群档次将更高一些。”