正文： 发表于《地产NEWHOUSE》2008年10月号　第20期

根据《地产NEWHOUSE》近期监测的市场信息，有迹象表明由独栋、联排、叠拼、别苑、花园洋房、公寓共存的混合型社区，将逐渐取代“纯别墅社区”，成为未来低密度住宅的主流。

在开发商和购房者眼中，别墅理应是身份和地位的象征，其居住者也更希望与同样的群体生活在一起。所以在北京别墅市场上，除“地段优势”这一黄金支撑点外，“纯粹”二字一度是争夺市场份额的最大卖点。但是随着限地政策作用显现，别墅独栋盛宴已成为“最后的晚餐”，同一建筑形态的“纯别墅”时代事实上也已宣告终结。

开发“气候剧变”消灭纯别墅？

对于多数进行别墅大盘项目开发的企业而言，目前的市场形势只能是“喜忧参半”。一方面别墅是人们竞相追逐的绝对稀缺品，有价有市。但另一方面，对于手中还压着几百上千亩的土地，成本的压力和产品的延续性已令开发商左右为难。

正如中原地产华北区董事总经理李文洁所言：“目前市场上一些别墅项目后期进行产品调整是针对宏观开发环境的理性举措。”

以中央别墅区的凡尔赛河谷（格拉斯小镇二期）为例，前两期以独栋为主；而目前三期规划方案还未落定，由于其一期、二期的容积率相对较低，但考虑到整体社区容积率不能超过“1”，预计格拉斯小镇三期以后产品的容积率将被调高，除了延续二期的产品形态外，估计还将有小高层的公寓产品出现。

而2007年度亚奥区域的领军项目润泽庄园，前期产品为联排、双拼、叠拼的城市别墅，但今年二期产品“悦溪”已改为建筑层数为7-11层高低错落的29栋住宅单体建筑，其中板式住宅20栋，点式塔楼9栋，共有2094户。对此华高莱斯国际地产顾问公司副总经理崔曦的解说是：“项目在开发过程中出了70/90政策，和政府协调的结果是其中一个地块要按这个政策执行，但项目将其小户型仍然定位于舒适、宜居，客户群针对于二次置业的相对较高端的人群，以延续前期别墅的品质感及整体氛围。”

相比以上已对宏观政策做出积极回应的项目，更多项目处在“悬而未决”的状态，抑制后期产品的形态和定位迟迟未有结论。比如崔曦例举的“东四环朝阳公园东岸的东山墅，无论是从市场口碑、还是从产品定位来说，都锁定于顶级城市别墅。但在做公寓的时候，规划还没批，却赶上70/90政策推出，前期定位这么高，后面按70%的小户型公寓做确实难以协调”。

受同样困扰的还包括中央别墅区的壹千栋、东方普罗旺斯等等，因多数被访项目对“规划调整”的问题有所忌讳，我们无法完全统计有多少项目受此影响，但可以预见的是由独栋、联排、叠拼、别苑、花园洋房、公寓共存的混合型社区，将逐渐取代“纯粹别墅”，成为未来低密度住宅的主流。

区域新生态催生“转基因”别墅

产品形态发生转变一方面由开发环境改变所致，另一方面，也是传统别墅区城市属性改变的结果。

比如经过十多年发展历程的中央别墅区，已经被公认为北京最成熟、人文层次高尚且国际化的顶级居住带。该区域豪华别墅入住率八成以上，年租金回报率达8%左右，从而直接拉动区域内的公寓热租和热销。而商业“巨无霸”新国展，新建的机场T3航站楼、民航总部等设施带来各色人群的同时直接刺激了中央别墅区的繁荣，“城市化”进程明显加快。集居住、商务、会展等多功能于一体的多元化发展趋势明显。

 “城市化”之后的中央别墅区，无疑刺激了高端公寓的居住需求。“中央别墅区的公寓价格一直走高，和城区市场疲软形成强烈反差。中央别墅区完善的配套和升值前景是吸引公寓买家的主要原因。”中广信副总经理韩昆如此评价。

的确，区域新生态的转变使公寓项目拥有越来越大的市场，从而吸引了一批开发者的进驻：如中建国际正计划在新国展北侧推出智地香蜜湾，该项目集公寓、花园洋房、办公和LOFT于一体，瞄准的是新国展带来的各色人群。“现在就像是把城市盖在了别墅区里。”一位业内人士如此比喻中央别墅区里的高档公寓。

 “容积率平衡”的业内解码

“先别墅，再补充一些高密度的住宅,或者直接建相对均质的“花园洋房”，是开发商为平衡容积率所常用的两种操作手法。”北京金房房地产开发有限公司营销总监吴德洲透露了开发层面的操作方式。

“通常而言在容积率允许下，先别墅，再补充一些高密度的住宅”更合算，但主要还是看项目区位和开发商以往的开发经验以及对资金回流周期要求”。北京海港房地产开发公司策划经理卢卓君给出同样的观点：“主要和开发体量有多大，容积率多少有关，如果是相对小型的地块，没必要化分多种形式，如果容积率允许，能做联排就不会做花园洋房。”

李文杰则认为：“这两种做法有其不同的意义，当然也应根据项目距离区域中心的远近、距离旅游点的远近、以及社区内部配套是否齐备来进行决策。换言之，就是看进驻项目客群特征如何。”开发商选择“先别墅，再补充一些高密度住宅”的做法，主要因素为项目靠近旅游点，社区内配套较齐备等条件决策。做花园洋房主要因素为项目离区域中心较近，并且进入市中心较方便；或者由于项目限高的因素，使得其项目无法规划高密度住宅。

了解李文洁谈道：“先别墅，再补充一些高密度住宅”的优势是可以以别墅做主导，提升项目形象，为项目打造高端提供支持；纯做花园洋房类产品使得入住客户均质性较好。”营销层面上两者也有不同特点：前者会使客群分层较多，在营销上有一定的难度，需要开发商在规划、推广、包装方面下功夫；而纯做花园洋房，项目整体档次相对别墅社区较低，在定价策略上会有一定难度。

变形不变质

某种意义上说，混合型社区是土地政策和市场博弈下的新生代产品，具有很强的生命力。而对于那些有意在别墅区置业的买家而言，无需过多担心，因为这类后期有所调整的项目，多数在规划上已妥善协调了不同类产品共处的关系，使混合社区的品质感有效的得到了保证。

华高莱斯国际地产顾问公司副总经理崔曦概要说明了解决之道：

首先，是分区问题。对于产品档次相差不是很大的楼盘，客户群基本上是同一层次，这种情况下分区显得不是那么重要。如龙湖花盛香堤，叠拼Townhouse和七层半至八层半的别邸产品在同一个区内，只是叠拼占据更好的位置。而那些由高层住宅与别墅类产品复合的社区，因为两者客户群完全不同类，因此在规划上设计，分区与动线均会分开设置，物业服务和物业费也不同。

第二，是对于私密性的关注。纯别墅区或越高端的别墅对私密性的要求非常高，在对景观和环境的要求上也希望尽量“分田到户”，对公共绿化面积的要求并不高；而混合型低密度社区可能就要多注重亲情、交往、邻里氛围、公共空间一些。

第三，是别墅感的营造。例如龙湖的香堤漫步和香堤别苑，项目整个用地分为两个地块，两边安排了香堤漫步别墅，中间临路部分是香堤别苑花园洋房。香堤漫步通过将产品打造为近似独栋别墅的方式，将产品从联排别墅提升了一个档次。而香堤别苑为5-6层花园洋房，产品通过外立面、外廊、庭院、露台、花园等处理，加强别墅感的营造，关注生活品质，注重与别墅氛围的衔接，打造成别苑产品，诠释了一种不同于通常产品的、和别墅生活息息相关的新的生活方式。因此，香堤漫步和香堤别苑虽然是混合型低密度社区，但无论在空间感觉还是在销售上，都取得了非常好的效果。

北京海港房地产开发公司策划经理卢卓君认为：“其实产品的形态并不重要，别墅，联排，公寓，全都可以造出好房子，这其实更是考验开发商品牌实力，专业水平和操盘实力有关的。现在的项目已经突破了建筑形态与区位的限制，好的公寓可能比别墅贵，五环外的房子甚至会高于市中心的项目。其实对于超大型社区来说，混合型社区几乎是必然的，这时项目更多是在吸引那些有相同价值观的人群，他们的财富积累不同，但对于美好生活的追求是一致的。”

容积率上看别墅（BOX字体处理，作为附文）

独栋别墅（容积率0.4—0.6）

独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。

双拼别墅（容积率0.5—0.7）

双拼别墅是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与联排相对比而言，双拼别墅除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。

联排别墅（容积率0.5—0.7）

又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积通常在每户250平方米左右。

叠拼别墅（容积率0.8—1）

叠拼别墅是在联排别墅的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

花园洋房（容积率1以上）

“花园洋房”是多层住宅的衍生产品，通常面积不会大于200平方米，现在更多是指介于别墅与公寓之间的一个市场化概念，较低的容积率、较高的绿化率、较大的楼间距是其追求目标。“花园洋房”与一般多层住宅的最大区别在于采用了 “退台式”设计，在“牺牲”面积的前提下，使楼下的单元都能有一个露台或是花园，无论是外观还是内部布局都可让人感到新颖愉悦。

提取文字：

某种意义上说，混合型社区是土地政策和市场博弈下的新生代产品，具有很强的生命力。而对于那些有意在别墅区置业的买家而言，无需过多担心，因为这类后期有所调整的项目，多数在规划上已妥善协调了不同类产品共处的关系，使混合社区的品质感有效的得到了保证。

附：北京在售别墅项目概况（安排在正文中）