今年，连续的利率与准备金率的上调，使北京住宅市场陷入低迷，市场观望情绪浓厚，很多开发商遇资金瓶颈。而在这种形势之下，北京写字楼市场却仿佛走出了去年限外政策的负面影响，市场交易十分活跃。中国进出口银行签约凯晨中心、金融街金祺大厦易主光大银行，波音等实力外企也在加紧在华落户的步伐。由第一季度的写字楼市场情况来看，北京写字楼市场受到宏观调控的影响不大，反倒逆势而上，表现出了较好的发展势头。

一季度部分租赁成交案例

一季度大单购买成交案例

变动中的机会与风险并存

北京写字楼市场的逆势上扬，是具备客观基础的。首先，随着中国经济深度开放以及世界性的产业格局变动，北京的产业格局正处于迅猛的发展变化中，金融、传媒、资源型企业扩张尤其迅速，带来了较大的办公物业需求。空间布局上，除cbd、金融街、中关村三大商务区外，东二环、东北三环的商务氛围也逐渐浓厚，btv、cctv入驻cbd，也将重新调整传媒及其相关行业企业的分布格局。

其次，人民币持续升值，以及美国经济风险加大，使得即使在管制之下，国外资金依然存在进入中国大陆的冲动，产业投资是"现实存在"越来越与物业投资结合。大国际金融巨头、it企业及商务服务类外企的逐渐进入，带动了北京商务市场水平的整体提升。而随着越来越多高档商务办公物业的入市，也将进一步促进外企在北京的选址与升级，从而带动整体市场的多元发展。

08年，北京写字楼市场受到中国产业与经济发展的长期利好影响，以及人民升值、美国经济下挫的短期影响，表现出了不同于住宅市场较好的开局。但随着美国经济深度下挫、国内通胀持续升高，国内甚至世界经济的风险已然走高，在这一大背景下，投资者如何选择抗跌能力强的投资对象尤为重要。

供需仍是市场根本

北京写字楼整体市场向好，但在各个区域也存在发展不均的情况，这是由各个区域不同的供需关系所决定的。如下表所示，2008年北京写字楼新增供应量将达到150余万平米，达到历史高峰，其中约有42%的新增供应来源于cbd，虽然cbd是实力企业的首选商圈，但在近期供给持续走高的形势下，其入住率和租金水平上涨空间将受到抑制。

明确各区域的供需关系，对于依据不同的投资需要决定投资时机十分关键。由表中可以看到，金融街、燕莎两区域的形势更适合近期入市。而在今年的供应高峰过去之后，如果大的经济产业趋势不变，随着cbd用地的逐渐紧缺，cbd的市场行情也将逐渐走好，考虑长期投资的客户，选择在此时投资cbd，也是明智的选择。相比之下，中关村、东二环的发展形势并不明朗，有待进一步观察。

产业生态群落强化建筑生命力

目前，北京几个已个大型商务区以一至两个行业为龙头，附着上下游产业链的相关行业及服务类企业，产业群落逐渐成型。最明显的属cbd、金融街、中关村三大商务区。

cbd依靠使馆区、机场等涉外优势，发展了以贸易、涉外服务及外企驻京机构为主的产业群落，涉及行业范围广泛、企业层次都较高；金融街依托银监会、保监会、证监会等金融管理机关优势，形成了金融为龙头，带动通讯、能源等大型垄断型企业陆续入住的形势；中关村依托周边的研发与商业资源，发展成为一个it行业从研发到销售的完整产业链。依托于上述核心产业，各大商务区也发展出大量与之相关的商务服务类企业，使区域内部形成一个相互依托、和谐共生的生态群落。

投资者选择投资对象之时，也应考虑不通产业的发展背景与潜力，选择合适的区域投资。目前，仅以投资规模为例，金融街的大型企业入住需求旺盛，因此很多楼盘都直接面对大单整购客户，选择在金融街投资，应具备充足的资金储备，否则很难购买到具有高投资价值的高档物业；而cbd存在大量的涉外服务、贸易类企业，所需面积大小不一，可以考虑购买中小面积的物业作为投资。

形象是建筑最大附加价值

企业选址最关注的是形象，包括区域形象、建筑形象、内部形象等。区域形象是由整体区位决定的，而内建筑形象就是物业本身了。随着产品开发水平的不断提高，目前市场上的高档写字楼，外部形象多走现代与庄重相结合的路线，以表达其高档而内敛的气质。内部形象除了公共空间外，也更加注重设备设施的升级与更新。例如佳程广场、新保利大厦等知名楼盘，都是在设备上打了一场"硬"仗。从长期投资的眼光来看，除了地段的优势不可替代，在写字楼的形象与性能上，是很容易被赶超和淘汰的，因此，在选择投资物业之时，应具备一定的前瞻性，选择硬件水平更为高档的物业，从而保证所投资物业相对长期内的市场竞争力。

针对商用物业这一长期投资行为，地段与产品的双优还不足以支撑一个好的物业，专业完善的物业服务，是获得物业长久生命力的重要保障。物业管理细致到位，一方面能够在细节上让客户感知到项目的服务标准与物业档次，使客户达到较高的满意度，另一方面，也可以延长物业的维修周期和使用寿命，大幅减少投资者的后期维护成本与空置成本，提高长期的投资回报。

总而言之，办公物业的投资更应有长远的眼光，也更应关注宏观经济与产业的发展与变动，1季度办公物业市场随有不错表现，但宏观经济的风险已然在积聚。