作为奥运会举办的核心，亚奥区域在过去几年时间里正得益于奥运的概念而备受关注，其区域影响力亦逐步获得提升。

　　在中心区可供开发土地日益减少的情况下，亚奥区域由原来北五环以南、北土城东路以北、京昌路以东、京承路以西的区域逐渐向北扩展，甚至立水桥也被纳入区域的范畴。亚奥区域的辐射效应正逐渐增强。

　　奥运会，给亚奥区域提供了一个前所未有的发展机遇。目前，北京奥运会主会场鸟巢和周边配套设施已进入到最后的完善阶段。无论从住宅市场还是商业市场来看，亚奥板块均显示出强劲的发展势态。

　　区位价值凸显

　　为了迎接奥运会的到来，北京市政府在过去7年时间里一直致力于改善城市的市政基础设施、生态环境和相关配套设施。在由政府主导的改造活动中，诸多区域的房产价值由于道路交通等配套设施的完善而出现大幅提升。

　　根据北京申奥报告财政预算和北京“十五”计划的数据显示，2008年北京奥运会的总投入将达到2800亿元，其中城市基础设施建设1800亿元；900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，打造四通八达的快速交通网；450亿元用于环境治理，兑现“绿色奥运”的承诺；300亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础；其余150亿元用于水电气热等生活设施的建设和改造。

显然，奥运前如此大的资金投入加速了北京城市化进程。其中，亚奥区域已成为北京奥运投资的最佳受益者，其城市化进程一直领先于北京其它区域。据悉，几年来用于修建奥运场馆和举办奥运比赛项目而增加的当地基础设施投资金额为68.73亿元，而用于北京的投资中，绝大部分都用在奥运主场馆所在地的亚奥板块。

“从区位价值来看，亚奥区域在过去几年当中是最具发展前景的一个区域。政府在过去几年的投入将使该区域的道路交通、市政基础设施、生态环境和相关配套得到极大的改善，促成了亚奥区域价值的大幅提升。”华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎说道。

　　以这几年区域交通环境变化而言，亚奥区域在奥运前已初步实现了立体化交通的布局。

　　新近开通的10号线与地铁5号线在亚奥板块交汇，加上奥运支线的开通，使得亚奥区域成为了北京北部重要的地铁枢纽。同时，公路交通也形成了四通八达的公路交通网，包括区域内的城市快速公交路线和北苑路、安立路、林萃路、北辰西路、铁路环北路、立水桥西路、中滩村南三街等城市联络线加上京承、八达岭两条高速路线。

　　在生态环境方面，被誉为北京“绿肺”的亚洲最大的城市公园奥林匹克森林公园便处在亚奥核心范围内。占地680公顷的森林公园地处北四环中路的北部，自建成后，将很大程度上提升该区域的生态环境，为居住在该区域的人们提供高品质的生活与工作环境，形成了其他区域无法比拟的舒适宜人的居住环境。诚然，通过在交通、环境等基础设施方面的改善，亚奥板块在奥运前将以全新的形象呈现。

　　住宅市场前景看好

　　从亚运会结束至今，亚奥区域一直弥漫着浓厚的居住氛围。作为一个形成较早的居住区，从最早的欧陆经典、亚运豪庭到目前的国奥村、世茂奥临花园、荣尊堡等项目均在住宅市场取得了不错的销售成绩。

　　随着区域整体环境的改善，目前亚奥板块在住宅市场已呈现出明显分化的新旧两区。在亚运村为中心的区域具有浓厚的商住特色，早期的住宅项目大多集中于此。而新板块则集中在奥林匹克森林公园周边，并且大多以景观豪宅的概念出现。据悉，在森林公园的四周，已聚集了包括国奥村、媒体村、世茂奥临花园、荣尊堡、奥东18、盘古大观、傲城尊邸、亚奥观典等诸多项目。

　　在区域存量土地日益减少的情况下，亚奥板块新入市的住宅产品正逐步走向高端化。目前亚奥区域已被认为是高档住宅的聚集地。据一项数据显示，目前亚奥板块内仅在售的住宅类项目就有25个左右，总规模达到840多万平方米，已超过望京地区和中关村万柳地区，成为京北最大的高档商品房集中供应区域。

　　随着奥运即将来临的利好效应增强、周边配套设施的日益完善，使得区域内的高档住宅项目销售持续火爆。事实上，受益于北京奥运会的利好，亚奥区域内的高档住宅项目从去年开始已呈现销售良好的态势。

　　据北京市房地产交易管理网数据显示，去年1至10月的京城高档住宅销量排行榜上，亚奥片区多个知名高档住宅占据该榜前列。目前区域内包国奥村、奥东18、远洋万和城等众多一线主力楼盘销售均价已经突破了20000元/平米的关口，而开发商普遍预计在今年区域产品价格仍有上涨空间。

　　根据相关资料显示，2008年北京奥运会将吸引近30万左右的新增居住人口，如此一来，亚奥将形成一个高档国际化大型社区。作为高档住宅集中的区域，亚奥板块在奥运结束后住宅市场的房价走势仍被业内人士普遍看好。

　　“奥运会后，房产市场的价格可能会从普涨、高涨转变为基本稳定。然而亚奥板块无法复制的地理优势以及浓厚的居住氛围，将促使该区域的房价走势持续被人看好。”中大恒基市场研究中心相关负责人指出。

　　奥运商机激活商业市场

　　奥运会的临近，给北京的房地产市场带来了无限商机。以亚奥板块为例，其结合了亚运村和奥运村两大概念，在文化、体育和商业等方面都联系紧密，其商业市场在今年有一个显著的变化。

　　随着高品质的商业物业大规模开发，使得区域内商业配套进一步完善，商务环境不断得到改善和提高。重要的是，体育场馆、会议会展中心成为区域内独特的商务资源。奥运效应带来的商机正在提升区域商业市场的升值潜力。

　　“从人口基数来看，亚奥区域内有着约50万的常住人口和50万流动人口，总人口接近100万。高档国际化大型社区的氛围为亚奥区域提供了极佳的商务消费基础，而其特殊的先天环境和地理条件无疑会使区域的商业发展更具优势。预计2008年区域整体商业放量将达到100万平方米。”明天地产业务发展中心总监贾玉鹏表示。

　　目前，亚奥区域商业物业分布最为密集的地区为安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路。包括北辰购物中心、飘亮购物广场、第五大道、龙德广场、明天商业中心、世纪联华、西单购物中心和万意奥特莱斯等大型商业项目都纷纷进驻亚奥区域。

　　“目前各类商用物业必将在亚奥区域大量涌现。其中底商物业分布较零散，主要集中在主要干道和车流较大的分流道两侧。从底商的经营形态来看，餐饮娱乐因为有区域完善的配套和旺盛的人流作支撑，同时继续了区域的“底蕴”，应该将最为火爆。”明天地产项目总经理助理贾玉鹏说道。

　　对于亚奥区域而言，奥运会前近2800亿元的投资使得此板块潜在消费能力将得到巨大提高。由于亚奥地区定位趋向于建立国际化居住社区，因而具有巨大的消费增长潜力。

　　高档住宅集中间接带动了区域商业的发展，而大量市政配套的投入亦给未来商业项目进入市场打下了坚实的基础。

　　在金网络经纪公司项目总监杨夕眼中，北四环随着奥运的到来蕴含着巨大的商机，具有很大的潜力。“北四环以往商务发展相对缓慢，主要因为缺乏产业支撑。如今，在奥运经济的带动下，文化、旅游、会展、体育、酒店、会议等大量产业的兴起，必将带动该区域商务地产的发展。因此，我们有理由相信，北四环将成为与几大传统商圈并驾齐驱的新兴商务中心。”杨夕说道。

　　据悉，未来在北京奥林匹克公园中心区内，共计15有个商业配套单体项目，总占地约33公顷，地上总建筑面积约137万平方米，规划用地性质为商业或文化兼容商业，拟建商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等等。显然，这些配套商业项目将在奥运之后陆续出让，形成亚奥板块的商务区。其中，以百货、专业市场及餐饮业所占比例最大，构成了区域内集中商业的基本框架。