老北京城，一出城到西山一直都是园林。历来，对这个方向的城区的规划就非常严格。五合国际的总经理陶滔在清华大学当老师，作万泉路的规划，大家就在路上放气球，人则跑到佛香阁上，看气球升多高会挡住视线。那房子只能盖在这视线之下，不能阻拦了视线。而在清朝，这里就是北京的后花园，“清代皇帝觉得北京的温度比家乡高，所以皇城的周围都是大片的皇家园林，保留了游牧民族对自然亲近的天性。从明国开始，这里就成了城市花园。”陶滔说。生态环境的稀缺，皇城历史文脉的联系，大西山周边就陆续诞生了一小批宝塔尖上的豪宅。

但在这个区域盖房子，专业人士一直抱有谨慎的态度。陶滔就很反对在北京最后一个生态屏障周边盖房子。“如果要盖，也是越贵越好。”他希望用价格限制住居住在这里的人数。对于环境维护，陶滔认为更多应赋之以“公共属性”。“这里更多应该是一个市民花园。”但实际上，他也明白“现在的房子都快修到西山脚下了”。

如果海淀用山来分割，以百望山为界，可分为南北两部分。南部称“山前”，是楼宇密集的以中关村核心区为代表的地带。北部称“山后”，规划称“海淀北部新区”，现在除了不多的项目，更多还是农田。

从百旺家苑、润千秋、中海枫涟山庄开始，百望山周边出现了一些住宅。温泉镇2006 年开始陆续出现了一批低密度住宅的土地供应。未来呢？

规划中的海淀北部新区

“在海淀北部新区的规划中，除了500 万平方米的拆迁安置，还有近620 万平方米的住宅供应。这里离城市比较近，生态环境好，周边各类产业园区很多，发展和保障的力度很大。将来很可能发展成为一个新的高端居住区。”华高莱斯地产策划部项目经理郝荣福这么认为。 的确，“在北京的土地供应计划里，百望山以南已鲜有土地供应了。”

正是海淀旺盛的住宅需求造就了今日的新区规划。山前山后，咫尺之遥，发展景象确实不平衡——山前，是以中关村核心区为主的城区，熙熙攘攘，经济总量占全市的四分之一，土地也不过210 平方公里。山后，是占区域面积53％的农村地区。而这一带就是陶滔可以带女儿听雨最佳的也是最后的去处，有山有水有农田。“北京的世外桃源。”他如是形容。

北部新区处于北京市的西部生态带，区域内大西山蜿蜒西卧，南沙河、北沙河、京密引水渠穿流而过，自然风光旖旎。从行政区域划分上讲, 山后主要有西北旺、 温泉、苏家坨等几个镇。而行政村则不断地从行政编制里消失，取而代之的是新兴的城市社区。苏家坨镇就在搞一场“新农村建设”。一位村民告诉记者：“听说要拆了，不多给点钱，我就不搬。”

“在北部新区再造一个中关村”是宏伟目标。作为中关村科技园区的延伸区域，8 个专业园区均规划在此。永丰高新技术产业基地、中关村环保科技示范园、中关村创新园、中关村国际教育园等相继启动。

“这个区域最重要的还是交通的问题。五横五纵的路网规划会在很大程度上改善这一情况。但如果有轨道交通的配合，那会更完美一些。” 郝荣福如是谈到。而地铁四号线的北延也正在讨论的热潮中。现在黑山扈路和北清路作为该区与海淀中心不多的连接节点，交通并不便利。

上风上水

这里的项目都用“上风上水”包装自己，而财富阶层就很吃这套。去年，这里的标志性项目御园就非常热销。单价最低也是1 千多万元的大平层公寓，不用多久，就卖得干干净净。而御园的楼书上就一再强调了这三山五园的位置。

“三山五园”中所指的“三山”是香山、玉泉山、万寿山，“五园”所指的是香山的静宜园，玉泉山的静明园，颐和园的清漪园，还有万园之园的圆明园和畅春园。

御园项目恰被三山五园围合，浸润于苍翠灵秀不可复制的自然山水之间，坐拥于昔日皇家园林及历史名胜怀抱之中。安详而尊贵的场景，让人很难不为之心动。

而一位规划专家就曾和开发商开玩笑：“能在卧室里看到佛香阁，那一平方米卖10 万元也没问题呀。”

建设用地有限

北部新区的建设用地为66.13 平方公里，仅占整个北部地区总面积的29.3％。而在山前南部地区，这个比例高达80％。除了近30％的建设用地，北部新区剩余70％的空间包括4.48 万亩的基本农田，大片的生态林和蜿蜒的水系。科技园区、小城镇在规划图纸上被水林带等组团包围。这样的生态环境，让很多开发商觊觎不已。而控制建设的大西山周边，所有的楼盘都会身价倍增。

利润高昂

以海淀开发为主的亿城地产，去年在其增发招股意见书上曾将其楼盘西山华府按照每平方米12800 元计算来说明增发方案。当时有证券公司的分析人士认为这个售价估计过于乐观。但这个楼盘没有正式开盘之前，认购的价格就到了每平方米16000 元。

西山华府紧邻马连洼北路，距离圆明园西路及农大南路1 公里左右。而在多年前，旁边的马连洼菊园不过是4000 多元一平方米。如今，西山附近的大部分楼盘都进入尾盘阶段。亿城又抓住了一个好时机。重要的是，这种机会对于开发商而言，是一去不复返的。

从亿城增发招股意见书的数据看，西山华府的土地成本是118,865 万元，工程以及配套成本是92,243 万元，用地面积18.75万平方米，规划总建筑面积37.74 万平方米。那么就是说土地成本大约是每平方米3150 元左右，建安成本每平方米就合2600 元。认真一算，利润可谓丰厚。

北辰实业开发建设的温泉镇中心区D1 地块二期建筑规模为72271 平方米，据记者了解，项目的施工有的还处于招投标阶段。记者看到现场依然处于建设的初期。有房地产行业的资深人士评论道：“北辰拿这项目土地已经两三年了，到现在还是慢慢地做。最重要的是山后的很多项目都规定是低密度的，一个项目也没有多少套，开发商心里很清楚，可以先把地弄下来，慢慢地开发，卖一套是一套。每套利润充足就可以了。和超级大盘快速消费品似的营销手段完全不同。”这个项目拿地之初，7500 元能保本的价格，曾让很多业内人士都非常担心成本过高。

保利西山林语在这几个山后的项目中，是地理位置最优的。离原来的成熟的项目百旺家苑并不远。开车也就是10 分钟左右的车程。和其他的山后项目比，优势就在于不是特别荒凉。将来百望山板块更加成熟之后，受益最直接就是西山林语。奇怪的是，该楼盘靠近公路的位置没有任何的指示标志，与公路的通道近乎隔绝。售楼处也在房子中间，非常不显眼。一位豪宅营销高手讲过：“豪宅与普通住宅永远是隔绝的。”而此情景，正应和了这话。山边诞生的很多低密度住宅也注定和多数人的居住无关。