专家呼吁：促进国内资本市场良性运作

国家统计局今年一季度统计数据显示，房地产开发投资到位资金中，利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，其中，外商直接投资102.63亿元，同比增长192.5%，继续保持较高增长势头。分析人士认为，一直以来的所谓“限外”政策并未实质性阻止外资大举进入房地产开发领域的脚步，且隐有放开之势，但从长远看，靠外资来缓解开发商资金压力为非长久之计，发展和促进国内资本市场的良性运作才是当务之急。

多重因素促就外资与国内房地产“联姻”

房地产开发利用外资的增长幅度持续走高，在业内人士看来，有着基数较少的因素，但也从侧面说明，国内房地产开发与外资的合作紧密性不断加强。典型的案例包括荷兰ING与金地集团合作开发天津格林世界、佛山项目、武汉陈玉桥项目等，此外，美林、美国汉斯、PREEF、华平以及加拿大、日本的一些基金也较为活跃，在国内主要的城市积极开展开发地产业务。

北京统计局的数据表明，近来连续数月北京房地产开发利用外资的增长幅度都在20％以上。而据广东省房协统计，一季度广东房地产开发到位资金739.44亿元，同比增长22.25%，其中，外资为25.9亿元，同比增长373.91%，更与上年同期－52.82%的增长形成强烈对比。

华高莱斯市场研究中心主任田辉认为，外资与国内房地产开发频频接触，一方面固然与外资看好国内人民币与物业本身的双重升值空间有关，另一方面国内房地产企业资金链条吃紧，客观上也为外资进军房地产开发提供了直接途径，而一系列的宏观调控促使国内房地产业规范性、透明度相对加强，降低了外资的进入风险，实际上为外资参与国内房地产开发提供了保障。

外资参股合作开发可获取更多收益

与早期的购买物业管理出租的方式不同，外资参与房地产开发似乎是选择了一条收益虽高、风险相对也高的道路。为什么会有如此转变呢？

华高莱斯市场研究中心主任田辉认为，多数外资选择参与开发房地产项目其实是“不得已而为之”。他指出，一些海外基金之所以考虑以参股等形式进入房地产项目的前期开发，主要是为了绕开较高的项目转让税收成本与政策限制。“如果不是收购大宗物业的交易成本相对较高，相信那些一无成熟团队、二对国内环境不了解的海外基金自然更愿意选择短期投资、退出较快、风险更可控的交易模式。当然，早已谙熟国内房地产运作规则的海外基金不在此列，他们已经很本土化了，甚至不乏独立开发项目的先例，例如新加坡的凯德置地等。”

五合智库总经理邹毅则认为，外资基金选择与国内企业参股合作开发，实际上是掌握了市场的主动权，不仅可获得较高收益，同时也找到了更广阔的市场空间，因而导致在2005年出现的物业收购狂潮近来逐步回归平淡，而外资开始更多以开发者姿态出现。他指出，2006年7月建设部及六部委联合下发的“171”号文件以及其他房地产限外政策，增加了外资直接进入的成本及壁垒，但并没有真正打击外资进入中国市场的巨大热情，而是促使他们转变在国内的经营战略。“未来可预期的一段时期内，政府可能将继续出台一些政策限制外资大规模的恶性进入，比如可能采取将房地产基金纳入到资本项目下，对此类基金同样采取QFII额度审查等手段以加大监管力度，前者是政府‘温和’的税收行政政策，后者则是‘强硬’的外汇监管手段。而不管选择哪种手段，对于外资基金，参股内资房企、合作开发或合资开发国内主要城市的优质楼盘都将是外资基金优先考虑的一项选择。”

以外资缓解国内房企资金压力乃权宜之计

虽然外资进入房地产项目开发意味着其选择了中长期投资，帮助国内银行分散了房地产开发的金融风险，具有一定积极意义，但美林（亚太）有限公司副总裁蓬钢也指出，利用外资来缓解国内房地产企业资金压力只是权宜之计。他表示：“国内金融系统出于降低风险的考虑，在放贷方面限制较多，故而房地产企业现多寻求与外资的合作。这或可解一时之急，但从长远看，应只是过渡期的选择。国内有很好的平台，将国内的资金组织起来合理循环利用才是真正解决资金来源的有效举措。”

蓬钢认为，从国际惯例来看，有效的资本市场大部分是非银行资本市场，因为受政策体制限制，银行不能最有效地调节资金流动。但国内目前的非银行资本市场非常薄弱，还未能真正应有的发挥作用。他同时建议，对外资投入房地产的统计数据可进一步细化，例如区分外资直接投资与国内企业上市融资等，这样更有利分析市场的真实情况。