1．土地增值税出台历程

06年下半年以来，国家出台一系列涉及土地管理方面的相关政策，重点集中在土地收益分配、监管及税收方面。延续这种政策出台的趋势，07年1月16日国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。土地增值税早在住房市场化改革初期就被提出，它并不是一个全新的政策。但之所以引起行业前所未有的关注，主要在于其执行力度将大大超过以往。下面列举了自1993年《中华人民共和国土地增值税暂行条例》颁布以来，属于地方税种之一的土地增值税所经历的紧—松—紧的曲折过程，从中可以发现其松紧的背后是与宏观经济形势景气度紧密相连。

（1）收紧期

1992年国家实行房改后， 1993年大量商品房进入市场。当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。 1995年，财政部出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，对1993年的增值税暂行条例执行过程中的细节进行了详细规定。

上述规定一直延续至今，并成为此次国税总局出台土地增值税清算通知的主要依据。但土地增值税开征的第一年，即1994年，该项税收全国统计数字为0，随后的1995年全国也仅有0.3亿元，和当时全国近6000亿元的总税收形成了鲜明对比。

1995和1996年，为加强土地增值税征收，国税总局加大了与国家国有资产管理局、国家土地管理局和建设部的衔接力度。1995年，财政部、国税总局、国家国有资产管理局出台了转让国有房地产征收土地增值税中有关价格评估问题的通知，严格规定了涉及土地增值税的国有房地产价格评估程序。 1996年，国税总局、国家土地管理局出台了关于土地增值税若干征管问题的通知，要求各级土地管理部门尽快完成城镇地籍调查等准备工作，为征收土地增值税提供征税资料。同年，国税总局和建设部联合出台了土地增值税征收管理有关问题的通知，要求各级房地产管理部门根据需要向税务部门提供全面准确征税资料，并按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用，配合税务部门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作。但这一措施随后并未得到很好的贯彻落实。1996年的全国土地增值税也只有1.1亿元，不到当年全国总税收的七千分之一。

（2）放松期

1996年以后，中国宏观经济开始出现相对萧条。为有效启动房地产市场，1999年，财政部、国税总局下发通知，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。1999年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延期的通知，将已经于1998年底到期的相关房地产转让中免除土地增值税的优惠政策，延长至2000年底。

（3）收紧期

到2001、2002年，宏观经济形势重新开始高涨。国税总局再次下发通知，要求认真做好土地增值税征收管理工作，并批驳了土地增值税要停征的说法，要求针对房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常的情况，各地要进一步完善土地增值税的预征办法。但这一规定也为后来的各地低水平预征留出了余地。通知规定，对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。

2005年房价出现持续高涨，当年年中，国税总局、财政部、国土资源部再次下发加强土地税收管理的通知，明确提出进一步强化土地增值税税收管理。最近一年多以来，全国开始陆续恢复房地产开发企业土地增值税，但大部分地区仅按预（销）售商品房收入1%~3％的比例进行预征，其额度微不足道。截至2006年，全国征收土地增值税231.3亿元，而当年全国总税收则达到了3.76万亿，占比不足6.1％。

2007年1月颁布有关土地增值税政策的新通知，切合了当前宏观经济调控的形势要求。

2．土地增值税内容解读

其主要内容如下：

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。

土地增值税有以下几个特点： a、以转让房地产取得的增值额为征税对象；b、征税面比较广；c、采用扣除法和评估法计算增值额；d、实行超率累进税率；e、实行按次征收。

（1）土地增值税的税率：

（2）转让房地产增值额的确定：

转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（3）应纳税额的计算

a、计算增值额: 增值额＝收入额－扣除项目金额

b、计算增值率: 增值率＝增值额÷扣除项目金额

c、依据增值率确定适用税率

d、依据适用税率计算应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

（4）土地增值税的申报纳税程序

纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报

（5）纳税时间和缴纳方法

a、以一次交割、付清价款方式转让房地产，应在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税款。

b、以分期收款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。

c、项目全部竣工结算前转让房地产的，可以预征土地增值税。

（6）土地增值税的纳税地点

不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产所在地申报纳税。

（7）土地增值税的税收优惠 

a、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的；

b、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

3．本次通知带来的新内容

2007年1月16日，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。

2007年出台的新征缴方案并未改变原政策中四级累进式的征缴办法，只是明确了土地增值税的征收范围，并在征收办法上以实征式的清算制取代税率过低的预征制，在房地产企业完成销售、核定其实际成本后足额缴纳。下面主要就新增内容中较为重要部分作一番摘录：

新的征收办法为了使土地增值税实征更具操作性，做了更多的细致规定。例如规定三种情形应清算土地增值税，一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

《通知》还明确划定了清算时限，对取得销售(预售)许可证满三年却仍未销售完毕的项目，均需征缴。土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

关于土地增值税的核定征收范围，《通知》称，对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

4．土地增值税征收带来的影响

对房地产行业可能带来的影响：

Ø       降低整个房地产行业的投资规模

Ø       降低房地产企业开发利润

Ø       影响房地产企业的拿地及开发策略

Ø       利好持有型经营性物业的开发

市场研究中心

2007年1月30日