回顾2005年北京房地产市场，从年初的狂热到年中的冷静，再到年底回暖，虽然期间充斥着各种不和谐的激烈争论，但整体依然表现出快速发展的态势。
据专家预测，2006年北京楼市，在当前的土地和金融政策形势下，仍然处于调整的关键时刻，行业洗牌加速、消费心态转变、金融变革带来更大的影响、住房保障制度建设逐渐规范化、土地制度改革面对新的问题，需求状况等都会在2006年也会表现出新的特点。
住宅市场
新增供应量继续减少
据建委公布的预售证数据显示，05年1－11月京城住宅新增供应总建筑面积达到2030万平方米，与2004年同期相比明显下降。2005年1-10月，全市商品住宅新开工面积1265.5万平方米，同比下降22%。新开工面积作为竣工面积的领先指标，其下降意味着06年北京住宅新增供应量将低于2005年水平。
郊区化趋势持续
从2005年新增供应区域分布特征来看，5环以外的供应量下半年持续领先。随着北京四环以内可开发的土地越来越少，未来城镇建设用地将向城市功能扩展区（朝阳、海淀、丰台等）和新城（顺义、通州、亦庄等）持续倾斜，2006年新增住宅将有更多位于4环外，尤其以5环外新增供应将最多。
外地客户购房量仍会增长
作为首都，北京有政治、经济、城市环境等多方面优势，居住类物业对外地人有很强吸引力。2005年北京住宅市场的外地客户，除外省市个人（其主要购买普通住宅）继续增加外，在京购买高档居住类物业（公寓和别墅）的华侨及港澳台人士和外国个人及机构较去年有明显增加，上述变化同时表现在购房套数和单套面积的增加两个方面。这种变化除因来京定居和开展商务活动所导致的居住需求增加外，对人民币长期升值的预期也是一个重要因素。在2006年，经济发展和城市发展的影响因素，以及汇率问题都不会有太大改变，可以预期2006年北京居住类物业外地客户仍会增长。
亚奥板块、朝青板块和八通线板块住宅需求逐渐成熟
2006年住宅市场热点区域，依然会以4环外的区域为主，包括北部的亚奥板块、东部的朝青板块和八通线板块等。而从奥运临近的影响及CBD商务区、中关村高新技术区对就业的带动来看，上述区域也是住宅需求最为旺盛的地区。
轨道交通资源继续升值
随着北京城市化发展水平不断提高和就业人口的快速增长，再加上私家车拥有量的快速增长，给北京交通带来极大压力，整个城市的运行效率已经严重受到交通拥挤带来的不利影响，而且近期不会得到明显的好转。这使得选择轨道交通出行的人越来越多，靠近轨道交通的住宅将更加成为一种稀缺资源。2006－2007年，随着地铁4号线、5号线、10号线及奥运支线等陆续建成通车，将会使沿线住宅项目受到进一步追捧。
写字楼市场
写字楼空置率增加
2005年1－11月京城写字楼新增供应面积达157万平方米，代表项目有万达广场、北京银泰中心、北京国际中心、金海国际综合楼、通用国际中心、洛克时代、金融街B7大厦、北环中心、西环广场、韦伯国际发展中心、中关村E世界等。上述项目中大多数要在2006年才投入使用，市场现房集中放量将导致2006年写字楼租售压力上升。为了迎接奥运的到来，大多数还未上市的写字楼项目都在加紧动工，以赶在2008年前正式投入使用。这将导致2006年写字楼新增供应继续增加，在市场现有消化速度下，空置率将进一步加大。考虑到外地客户尤其是外国投资者将继续加大投资力度，优质写字楼的销售价格将滞后于租赁价格。
传统区域冷热差异大
2006年随着CBD核心区东二环、东三环、建国路、光华路沿线大量甲级写字楼陆续建成投入使用，市场对CBD甲级写字楼的需求将得到缓解。因供应量集中入市，CBD整体租金水平会有所下降。但从长期来看，因该区域商务环境已经发展成熟，仍将吸引投资者的青睐；金融街新增写字楼供应大部分已被大型国有企业购买自用，同时由于目前不少外资金融机构看好该区域，而导致该区域租金维持在一个较高的水平。中关村地区尽管未来新项目入市日渐减少，但前几年存量消化还需时日。
新兴板块逐渐成型
奥运会逐渐临近使得亚奥区域写字楼市场的发展前景被投资者看好。但与北京市其他成熟商务区相比，亚奥区域内商务氛围尚不成熟。
2006年，随着场馆和市政建设进展，区域形象继续改善，奥运区域在城市商务结构中的地位将逐渐清晰。
望京区域随着电子科技产业持续发展，写字楼市场有望与东二环、东三环商务带连成一体，成为北京国际化商务带上的重要节点。2006年，随着多个综合性项目竣工，望京商务气氛将继续增强。
马甸地处东城、海淀、西城三个区交界，是连接北二环、三环、四环的交通枢纽带，该区域目前的商务氛围还很不成熟。未来2年中关村德胜科技园区有大量写字楼供应，再加上已建好的北环中心、华尊大厦等，该区域写字楼面临较大消化压力。
商业地产市场
风险在经营期集中爆发
据建委公布的预售证数据显示，2005年1－11月京城商铺新增供应的总建筑面积达到187 万平方米。其中，处于租售招商的待开业项目有：国美第一城商业街、北化商业中心（CBD东都）、大成国际中心、中国红街、财满街、庄胜崇光百货南馆、西环广场、中关村E世界、锦绣大地物流港、望京国际商业中心等。
2006年除了继续消化2005年新增供应外，处于建设阶段的大体量商业项目就有：A-Z TOWN、优唐、日坛上街、国际服装轻纺城、五棵松奥运场馆商业配套等，加上未来新增住宅的配套商业部分，预计2006年商铺供应量比2005年更大，尤其在CBD及扩展区和望京地区更集中。
随着新增商业面积的增加，以及05年成交的商业项目招商、经营风险集中爆发，06年商业地产开发的问题将更受瞩目。
商业郊区化进入新阶段
北京市传统的商业结构呈现内重外轻、北重南轻、东重西轻特点，但随着这一轮城市建设高潮出现，商业外扩趋势愈加明显，商业的外扩基本沿着环线及轨道交通发展。尤其是这两年以来沿四环沿线，分布着大量新开业或即将开业的大型商业设施。例如，靠近西四环的世界最大体量的世纪金源mall去年开业；位于北四环亚运商圈爱家购物中心05年8月在中华民族园旁开业；东北部望京地区沿四环乐华梅兰、宜家家居等；东四环百子湾地区以北化CBD东都（百盛、红星美凯龙等将入驻）、大成国际中心（乐购已签约入驻）等大体量商业为代表，与东四环北工大的燕莎OUTLET一起成为CBD功能扩展区的新商业中心；西四环的四季青商圈（欧尚、百安居、爱家家居、集美等），以及未来的五棵松商圈（五棵松奥运场馆商业配套、今日商业中心、长安新城商业配套等）；南四环以大红门集美家具城为代表的专业市场等。此外，商业外扩沿轨道交通的布局速度也明显加快。如：今年新开业的2家沃尔玛，分别位于城铁13号线知春路站、地铁4号线宣外大街的富卓花园广场。
北京商业，继上世纪90年代沿三环形成燕莎、马甸、双安、城乡等多个节点后，在06年将明显地表现出四环节点的形成。
