最近，有一个大型房地产老总问过我这样一句话：“北京以后，还会再有像万科城市花园这样的楼盘吗？”这真是一个意味深长的问题。因为，从他的语气里，我听得出，他是将万科城市花园作为一个典型的房地产现象，甚至是一个时代的象征，郑重提出这个问题的。

让人感叹的万科城市花园啊！

星移斗转之间，北京的房地产市场已经运作了十来个年头。在潮起潮落中，一个个耀眼的名字曾经被人记起，又一个一个地被人遗忘。从万通新世界广场到香江花园，从恒基中心到现代城，一个个风光一时的代表性楼盘，在不长的时间内，又封存在人们的记忆里。但有一个名字，却是被人讲述了七八年的时间，甚至将来还要讲述下去。这个名字就叫做万科城市花园。

曾几何时，北京的房地产多是外销房，而在买房者一族中，又大多是老外。万科城市花园则是中国人理想的住房。当万科城市花园的班车在北京的环路上驰骋时，人们都以一种羡慕的眼光，看着车内安坐的同胞们——那些同胞是我们所说的成功一族。

当这一切都成为往事，当家住郊区不再是北京人唯一的选择，当二三环以内也不再是外销房的天下，甚至当大上海传出内外销合一的消息时，我们禁不住要想一想，是什么样的一种力量，使得北京人一开始买房时，就跑到了城外；又是什么力量，使得北京人在历经了五年以后，逐渐搬回了城里呢？

是一只手的作用，是亚当•斯密所说的那只看不见的手的作用——市场的作用。

“北京的房价居高不下”这句话，几乎伴随着北京房地产市场的发展说了近十年。十年后，北京的房价“下”了，尽管我们的报纸还在批评北京的高房价，但我们的房价的确是“下”了。且不说那些大规模开发的经济适用房，就是城里的房子，也已经下到了老百姓都买得起的地步。正像二环边上的当代万国城，如果时光再往前倒退五年，这样靠近城里的优势地段，这样靠近CBD的优势地段，这样靠近空港的优势地段，居然不是外销住宅，那简直是不可思议的；开发商居然是用人民币而不是用美元来作为收钱的单位，那更是一种令人难以置信的幻想！

可是，这毕竟是我们今天所面对的现实。就在这种现实中，我们依然听到“北京的房价居高不下”的呼声！在北京房地产市场的各个时期，高房价都成为开发商们倍受责难的一大罪状。可是，在这几年里，除了金融风暴后98年的短暂回潮外，北京的楼市却可以说是日益发展，购销两旺。在二环边上的楼价，曾经是每平米2800美金时，有人买房；后来，当这个价位变成每平米1800美金时，也有人买房；现在，当这个价位变成每平米8000元人民币时，还是有人买房。虽然现在买房的人群日渐增多，但是，也并未听说在过去的那个年代里有剩下的楼房。无论是恒基中心还是聚龙花园，现在，也都被住得满满当当。天晓得，当他们看到后来的人们花上不到他们一半的价钱，也可以在他们的附近拥有相当档次的住房时，他们是怎样的一种心态？他们是否会痛恨这些“万恶”的开发商呢？

说来说去，只能怪这既可爱又可恨的市场。如果我们从头想来，北京人在京城买房，准确点说，在北京买内销房，历经了一个像围城那样的出城进城的周折与思量！

在北京地产刚刚开始的时候，在北京市内买房，似乎是国际友人与华侨们的特权。因为二环以内，甚至是三环以内，所有的可以购买的物业，前面都被加上了两个非常可爱的字眼——“外销”。这样一来，我们的国人都只能到城外去买房。西三旗、回龙观、立水桥，这曾经是一些多么让人熟悉的地方！有产权、无产权、乡产权等等一系列五花八门的房子，成了许多有钱人买房的首选项目。说来也巧，这些率先买房的北京人，大多属于先富起来的一族，他们到城外，多数是开车去看房，似乎也就不在乎住在城里还是城外。于是，郊区房就成了他们当时最可能的选择。然而，心有不甘的大款们，也在努力寻找自己能够买得起的理想住房——于是，万科城市花园出现了。

万科城市花园可以说是95、96年，北京人可能买得起的，也是愿意买的最理想的住房。低密度、新户型、环境好、有品牌、价格适中，这一切，都成就了万科城市花园，也成就了“深万科”这个“住宅先锋”。回顾往事，我们完全可以这么说，如果认为万科城市花园是北京住宅郊区化的一种表现，那么，这是完全忽略了当时的时代背景。万科城市花园只是在那样一种发育不完全的地产市场中的特定产物——一个特定时代的“怪现象”。

从外销房占主导的时代转到今天的以内销房为主导，北京的房地产市场在不知不觉之间，完成了一种从虚幻到现实、从小众市场到大众市场的深刻转型。在这个转型的历史过程中，有与这段历史相关的一些项目是不应该被遗忘的。他们就像生物进化过程中的始祖鸟和鸭嘴兽那样，具有非常深远的典型意义，因此也就值得我们再作一番回顾和剖析。这些项目就是在97和98年这个时段内，出现的一些所谓内外合一的住宅项目，如西三环的华澳中心，东三环的立鸿花园等等。这些项目，有的是所谓外销房的品质内销房的价格，所谓内外合一的概念；有的则是高档内销房的概念。他们的价位都围绕着10000万人民币这个非常微妙的心理界限进行着调整，遮遮掩掩地向人们传达着这样一个信息——遥不可及的房价开始下降了，买房也不再是“非国人一族”的特权了，开发商们也将目标客户群转向自己的同胞了。这些项目，为北京的地产市场打开了一扇门，他们的作用正像《水浒传》里开篇的那句话：“掀开那块石板，放出一百单八个魔君来”，自此就一发而不可收拾。于是，一个面向国内客户的房地产开发时代开始了，再加上大规模经济适用房建设的推波助澜，使得北京城市居民对于商品房需求的人气急升。时至今日，外销房地产市场反倒成了北京房地产市场的支流——北京房地产市场需求本土化了。