发表于《北京楼市》10月刊

现在再提新街口商圈，必定要加上北京二字了。南京也有一个新街口，且南京这个以新街口商街为核心的商圈已经跻身全国十大商街的行列，名扬在外，不管是媒体上，还是行业内，一提起新街口商街，大都指的是这个南京的新街口了。所以现在要强调一下，今天我们讨论的是北京的新街口。

新街口在北京也是颇具传统的地方，老北京的市民文化在商业中的浸透，是老新街口很宝贵的东西。在土生土长的北京人心目中，新街口并不比西单、王府井陌生。那为什么在城市日新月异的发展中，各种特色的商业街区如雨后春笋般出现在人们生活中的时候，本身有着不少传统韵味儿的新街口却没能跻身商圈第一梯队，成为人们喜闻乐见的商业场所呢？

带着这个问题，我们从城市空间关系、地域发展商业的条件、现代商业规律中传统的用武之道，以及商业与其他第三产业的互动关系等角度，逐一对新街口商圈进行了探究，以期这些探讨多少能够有益于对该商圈潜质的挖掘和繁荣的复兴。

先明确一个概念——北京新街口商圈具体指什么地方？

新街口北大街与新街口南大街的分界在整条大街与西直门内大街的交汇处，这里可以说是新街口商圈的中心，构成商圈的几大核心商业项目聚集在此处，整个商圈的商气也是从这个交汇处沿着一定的规律向周边辐射蔓延开。

从与周边的空间关系和城市功能互动影响看（如图1）：向北辐射以二环为界，德胜门内外已是两片天地；向西受西内大街拦截，众多大院极单位填满了这片城市空间，商业气氛难以穿透；向东受到后海商圈辐射的指向力更为明显，某种程度后海与新街口的联系，更像是辐射与被辐射的关系；向南则是新街口商圈辐射力比较具有延伸空间的方向，西单-西四梯次衔接而下，商业的形态延西单北大街、西四南大街和西四北大街有序的呈线形展开，对同样是以线形商街为核心的新街口影响很大，这种在纵深方向一体化的商业拓展模式，对于打造大西部商业带也是很强的动力，未来新街口商圈的空间形态更趋向于与西单西四相衔接的带状模型，商圈向南的辐射范围也将很难说清楚西四的边界到哪里，新街口的边界在哪里。

图1：新街口商圈与周边城市组团空间关系示意

那么在此空间形态的概念中，新街口要如何承载起又一个城市商圈的功能，如何推动市中心商业概念的复兴？如何体现传统商业的时尚范儿？这些问题的答案首先可归结到一个问题，新街口应有自己的商业表情。

“告诉我你去哪里逛街，我就知道你是什么样的人。”现代成功商业案例最突出的特点就是，每一个商业场所都是某一个主张，代表某一类面孔。有人喜欢西单的年轻随意，有人喜欢国贸的尊贵优雅，有人喜欢雅秀、天意这样淘宝式的购物，还有人喜欢金源MALL包罗万象式的一站式消费体验。但现在当你听到一个人说去新街口的时候，却还分辨不出她的形象？因此，这可能是比讨论做什么先一步的问题，因为只有准确找寻到未来新街口的商业表情，这个商圈才有了在激烈竞争中的存在价值。

从现状区域的商业构成情况（如图2）看，目前区域内的几家成规模集中形态商业都分布在新街口大街西侧，单边效应对整个商圈的拉动力比较有限，且彼此之间联系甚弱，有些项目从最初的时尚定位，已转向珠宝专业市场、服装尾货市场。各项目定位难寻，或者被动调整，都体现出整个区域商业个性导向确定性的不足。从每个项目最初定位于时尚的初衷，不难看出，区域在时尚概念上的把握是缘于对周边商圈影响的沿袭心态，与周边商圈共同做大是个正确的方向，但装出来的是时尚范儿，就很容易失去生命力。

图2：新街口现状1.5万平米以上规模商业供应分布情况示意

那么，如何营造融合时尚的时尚，而不是披着时尚外衣的时尚感呢？挖掘新街口自身的传统特性是个关键。

首先，从大环境找寻文化传统。新街口地处北京西部地区，比较而言，西城的商业已经形成了地域的特殊性，文化在商业中的渗透，清雅幽静的业态基调，和悠然闲逛的购物精神状态，随处体现着西城独特的商业个性。这种闲适的消费心情和闲逛的街巷空间肌理，则是要贯穿理念始终的文化传统特性。

从新街口商圈整体开发的规划中，我们可以看到理念贯穿的思想：“新街口地区的这几家商场建成后，将做到人流、车流互通，地上有二层连廊相互连接，一层将出现一条与新街口北大街平行的全长在500米左右的步行街，地下二三层更将打通共享车位。届时，新街口丁字路口以北的道路将向西侧扩到70米宽。”这种通过多层次交通联系的方式，恰好有利于街巷机理文化与商业功能形成骨肉融合的规划框架。从现状的几个项目的实现程度，距这一目标尚需一段时日。  

新华百货内部空间                 

 星街坊入口处的风雨廊空间

草坪视角的星街坊形象

与原有城市商业机理融合，作为商业开发的空间架构，对于促进商业的活跃度，诉求个性化的形象非常重要。老城内的商业，与城市的融合，与原有城市机理协调，吸引城市人群乐于从区域中穿行而过，将原有城市人脉和商脉与区域新的规划作叠加，将会有助于区域在一个接近成熟市场的环境中发展（金融街、烟袋斜街日趋成熟）。

其二，从地理资源寻找文化传统。挖掘地域景观资源为商业注入文化韵味，成为商业发展情景动力的可能性。

这里所说的地域景观资源，即指与著名的“银锭观山”出画入画一步之遥的地理文化概念。银锭观山作为燕京八景之一，目前是包括蓟门烟树、卢沟晓月、金台夕照、琼岛春荫、居庸叠翠、太液秋风、玉泉趵突、和西山晴雪在内八景中，尚能实践，且不出城即可赏鉴的为数不多的美景。作为比邻美景观赏地之一的新街口，即具备从另一个角度欣赏名景的条件，又将作为被赏景观的组成部分，这种出画入画瞬间即现的独特景观效果，对商业会成为附加值提升的重要一笔。

同时通过此景，将区域与后海商圈加以联系，延伸后海消费圈带有浓郁京味儿的国际化时尚，更有利于区域实现地道的传统时尚范儿。

其三，创新并孕育以弘扬传统文化为卖点的商业模式，将有利于区域商圈在城市商业结构中树立差异化的竞争地位。

在上海有很多以街店开创自己品牌模式的本土时装设计师，通过开店、开作品发布会、接受定制，来直接与终端客户对话，朴素入世的商业行为，是他们在创造品牌的同时，努力寻求市场认同的方式。借用传统空间机理的街店文化特色，为众多本土时尚品牌的开创提供舞台，不失为一个避免同质化竞争的市场策略。而这种本土时尚品牌培育商业模式的引进，为区域塑造一个“传统中透着时尚范儿”的商业表情，可谓注入了心脏和血液。

总之，挖掘传统，融合进时尚，也许能够给新街口商圈一个全新的发展空间。

当然，除此之外，新街口地区发展商业确也面临一些市政硬件改善进度的影响。首要的就是交通问题。

从微观地段看，区域对外的衔接还需进一步舒畅。目前自北二环进入容易，而自西二环进入困难。而作为商业区域交通的可达性和到达后进入的便利性和顺畅性，都是十分重要的。且一直以来由于种种原因，西内成为西边城市发展比较滞后的内城地段，逐渐被人们淡忘。因此改善交通的衔接和内部进出交通组织条件，重新拉升地标意识，对区域发展也十分重要。四号地铁线路的贯通，就是这一条件改善的利好因素之一。

很多人认为新街口消费力不足，而我们分析一下区域周边的人群，就可以知道区域并不缺客源。区域周边原住民主要是部位、政企、大院、边远城市驻京办事机构等社会主体，人群结构比较稳定；此外，类似于新疆驻京办、甘肃驻京办等边远城市的驻京机构，功能往往比较强大，承担的公务职能和服务职能比较广泛和重要，往来和驻扎的人群数量多，容易形成小的民族聚集区，购买力也较强。这些都可能成为区域强有力的目标客户支撑。因此，消费力的关键在于，先把人拉进来，再把人留下来，进而才能提高消费力，而通达性能的提高，就是解决把人拉进来的首要措施。