发表于搜房探铺之《唐人街购物广场》栏目，文章相关链接：http://shop.soufun.com/zt/200809/tanputangrenjie.html

2008北京奥运中央场馆的选址，让本来就处于上风上水、城市发展主线上的亚北区域，更以飞跃的速度获得更新：处于区域核心地位的体育休闲功能在扩大规模、提升档次中更新，随着区域职住融合发展动力的推动区域居住人群在复合化中不断更新，区域市政基础也在此次重大赛事的刚性条件创造中进一步完善，这些都毫无保留的让我们看到未来该区域的吸引力。

很少有地方像这个区域一样，高起点、强动力、快增长，且具有持续性，正因如此，区域发展的事件动力引发了人群聚集效应，使区域在每次事件过后的功能转型也呈现比较良性的态势。而人群聚集效应恰好是商业开发不可或缺的。那么，已经具备了商业发展基础条件的区域市场，商业项目该如何借力而进？带着对奥运区域未来商业发展的关注，我们首先来到唐人街——一个与民族园交相呼应，与鸟巢、水立方如邻眺望的奥运中心大型商业项目。

项目特质

近距离接触唐人街，我们发现区域特征与项目特征叠加后，所体现出的一些独特之处，这些特质概括起来可表现为下面所述三个方面。

隐形于热点区域的目的消费站

恐怕到目前为止，前往奥运中心的人们还是奔着鸟巢、水立方，民族园的影响力就很有限了。论年龄，民族园确实要大过奥运中心。这也正是唐人街所面临的区位特殊性，大区位的火热与小区位的清静形成的冲突感，对于商业项目有益有弊。弊端很明显，商业很在乎人流基数，大区域已具备了这样的基础；商业更看重过境的人流是不是会停留，这一点则是小区位的条件发挥着主要作用，其中交通的通达性能是前提。之所以形成特点区域隐形地段的城市印象，就在于奥运之前该地段的交通条件一直都有比较大的局限。北边四环快速过境，没有与项目衔接的便利导入系统；东、南紧邻道路级别不高，被选择通行的机会少；西边不临道路。在这样的条件下，微观地段没有机会被认知。但目前，随着北辰西路的通行、民族园路上公共交通线路的补偿，以及地铁10号线的贯通，项目所在地段的局部交通困境已被打开，这里将慢慢随着交通调节的影响，逐渐开放出来。也正因为这一条件的改变，原来的隐形印象之于项目反倒变成有利之处。有利于人们在一个全新的面貌下树立对地段的认知，使项目的开端被消费者自然定义在比较高的市场地位，充分体现后发的优势；也有利于项目整合现状一切有利资源，以全新的定位理念面试，发挥新项目的首发优势。从目前来看，唐人街项目确实抓住了这一特殊性，定位于综合了各类目的性消费业态、容购物中心环境理念与市场模式的新型商业形态，这种业态与形态上的创新，恰好可借地段在区域演变中自身演变之力，发挥与地段更新形成共振的市场效应。

零售娱乐服务互动的有机综合区

现代大型商业的发展趋势更趋于业态综合和对商业外延的扩展，以实现消费的丰富体验和被服务的享受感。从项目整体构成来看，假日酒店、蓝海洋娱乐中心与购物中心构成了一个休闲综合体，体现了项目的综合性与外延性，同时也对商业概念和价值的提升，提供了前题。对商业综合体本质的把握，更有利于项目进一步挖掘商机和商业潜在的价值。作为商业综合体的整体效应，还使项目跳出商业经营本身的意义，而是在推动民族园群落带的发展。

京外旅游与市民休闲双客流的交汇处

从奥运管制结束后，项目所在地段将变成通往中央场馆最具城市形象展示性、城市景观观赏性和休闲散步意境的地段，可以说环境成为唐人街一个不可替代的资源优势。环境资源带来人流资源，人流资源带来消费潜力。而唐人街与民族园的一体化形象，形成了地段唯一可聚集和停留的比较强烈的人群交汇导向提示，加之唐人街的业态选择和组合，都赋予了项目独特的度假感，对游客和市民各自形成了不同的到访意义。

未来潜在机遇

纵观奥运区域的市场环境，和唐人街展现的特质，潜在机遇存在于两点。

其一，奥运后，该区域必将逐渐向城市人居生活休闲配套功能组团转变，作为城市娱乐生活配套功能组团的重要功能组成，区域商业功能发展将得到提速，区域内专业化的大型独立商业将获得一个新的发展动力，面对逐渐明朗的市场需求，将有机会再次梳理并调整自身的市场定位，以便获得市场的认同和影响力。这是在区域城市功能的演变中透射出的“商机”，也可以说是时间的机遇。

其二，奥运中心地带在地域属性上具有高度的不可替代性，主会场地位的唯一性、大型专业场馆聚集的唯一性，世界纪录诞生赋予场馆功能内涵的唯一性，等等，都为奥运中心区成为一个永久的观光旅游胜地和民众休闲、运动、娱乐所向往的地方，提供了不可动摇的基础。这是对这样人群基础构建的信心推断，可以看到奥运后的该区域将是一个不缺客流的胜地，这将给区域中的商业项目提供一个各显神通的机会——只需考虑把这里的客流变成消费流。这是因区域不可复制的城市地位赋予的“商机”，是地域本身的价值机遇。

把握时间商机和地域商机，把创新的商业模式带到核心区域，成为奥运中心商业起航的领航者，是项目借力而发，成功启动的关键。

价值提升空间

面临良好的市场时机和项目潜质，从第三方角度看，项目还有更大的价值提升空间：

在发展中调整业态结构，进一步强化商旅互动的经营策略，从而把旅游流变为消费流，把游客变为商业的一个景观，进而成为市民光顾的由头之一；

把融购物中心理念于市场的运营策略进行到底，并不断深入和纯粹化，从而强化项目在模式上的创新，以及这种创新所带来的商业新鲜感；

注重租金运营与活动运营的结合与互动，把空间作为与铺面同样的商业价值加以运营，在活跃经营气氛的同时，让项目的每个角落都产生收益；