发表于搜房探铺之《合生国际花园底商》专家把脉栏目，文章相关链接：http://shop.soufun.com/zt/200809/tanpu-hesheng.html

《搜房探铺》第三期来到了位于国贸以南500米，东三环内侧的合生国际花园底商，本期探铺搜房商铺网特别邀请到了华高莱斯专家刘葳与我们一起，从不同角度来探一探这个cbd社区商业。以下专家对本次探访的感受和分析：

一直以来，我们视线里看到的cbd，是一个甲级写字楼林立、国际商务高层聚集的商务中心区。我们也曾讨论过cbd的商业是什么，cbd的商展时代意味着什么，但始终把这里作为北京城市商务格局的至高点，一切都围绕商务活动而存在。随着这种聚集式的发展不断蔓延，区域交通负担越来越重，进出cbd的困扰让大家注意到这里正缺失的一部分——生活的功能。经过几年调整，围绕cbd陆续建设起多个住宅社区，发展至今，cbd已经由一个单纯的商务区变成由若干子社区共同构成的混合型社区，实现了部分cbd人在工作与生活之间寻求平衡的愿望。cbd的新问题随之而来：为在cbd生活的人如何提供服务呢？在走访了合生国际花园社区之后，我们对这个问题颇有些感悟。

cbd的社区人群需要国际化生活配套商业

谈到这个问题，不得不先从社区商业说起。社区商业的业态组合，不同于一般的沿街底商和商业区的集中商业，更注重从所服务人群的基本生活属性出发，并一定带有各自社区的文化特性，对于社区而言，它就是一个独立的小商圈。

对于像合生国际花园这类项目的商铺，首先还是社区商业，要从作为社区商业的角色进行定位。所不同的是，项目位于cbd，cbd本身作为一个“大社区”的商业环境与其中如同合生国际花园一样的若干子社区的商业，从区域角度看又是一个整体。因此当我们在考虑社区商业做什么的时候，不得不考虑作为社区型商业的部分在cbd环境下扮演的角色。于是，我们的问题就是，cbd的社区商业需要什么？它不同于一般的社区商业，亦不同于cbd的商业，它将开辟社区商业的一支细分类型——cbd居住社区独有的生活秀场。而cbd一样也需要属于多种多样的社区小商圈，各个子社区的小商圈作为cbd大社区不同商业级别的有益补充，形成完备的商业供应梯次，将更有力持续的提升cbd的活力和魅力。

从合生国际花园的走访中，我们对拥有这样双重商业属性的cbd社区商业有了以下的体会。

首先，无论在线形游走的空间，还是转角的节点场所，无处不体现居住环境的国际化氛围，而又非刻意所为。国际化是cbd挥之不去的气质，自然而然也渗透在cbd的社区中。与在这里居住的人群相关，本土的、境外的，他们工作时要往来于世界各地，可能与各国人士合作交流，所以在cbd的社区里感受到的国际化是骨子里透出来的，不是临摹，也不是妆容，国际本身也许已成为他们意识中的籍贯。所以在这样一群人居住的社区中，商业的氛围无疑首先是国际化的，这将成为一种调性，引导着商街形象的塑造和对业态的选择。从店招的文字、色彩、灯光，到入口空间的设计，以及街具的选择和布置方式，铺地的方案，都将在国际化气质的导向下，达成统一。此外，业态业种也将从服务人群的生活需求出发，从内容本身体现国际化生活的气氛，例如提供设计的家居装饰店；提供周末下午茶的冰激凌店；可以让人安心聊天谈事一个下午或一个晚上的咖啡吧儿；能够吃到美味早餐的西点面包房；提供宵夜的24小时便利店；出售手机笔记本电脑等随身电子设备的配件店；手捧原著原版精心阅读又可时而看看一旁快乐玩耍着的儿女的惬意的chaterhouse booktrader，等等。国际化的生活就在这种氛围中营造起来，不同于他们工作的地方，虽然也有咖啡、也有下午茶，但那是属于商务的，而这里是属于生活的。

把握高收入人群消费心理 彰显个性化社区商业

其二，必定代表一个品味圈。围绕合生国际花园的还有其他的社区，其中也有社区的商业，有的规模更大、有的临主街更近，如果为生活服务和为商务服务是cbd社区商业和cbd商业梯次定位的初衷，那各个子社区的商业将如何表达自己特别之处呢？还是从要服务的人群出发，这将是一个对消费心理的把握和规划。在这里居的人群多数是高收入、高知识层次，内在希望获得有品质的生活，外在则要表现出独特的品味追求。而社区商业恰好为其提供了一个品味展示的舞台，借助品味彰显特色来区隔不同的社区文化。而与之相匹配的业种就成为这个舞台上不可或缺媒介。于是，我们经常看到品牌高尔夫用品专卖店、品牌户外用品专卖店出现在社区的商业中，成为社区档次地位的标志。在国外的类似社区中，还会有小型画廊、品牌设计师的私人工艺作品店等精神护养层次的文化消费业态。通过组合这类业态，社区商业的整体氛围就能够形成一种独特的品味圈。

便利抢占商机

其三，突出步行服务的便利。cbd是一个大商圈，不缺乏商业服务配套，所以cbd的社区商业不是为了提供服务，而是为了提供最便利的服务，让人们在步行中就可得到生活所需的一切商业服务。因此个人形象设计、头发护理、面部护理、身体护理、健身、烟品酒藏、日用超市、昼夜便利店等业态，也是必不可少的，且步行舒适度半径范围内提供的这些服务，更受到青睐。

社区商业设计应让业主拥有归属感

最后，就是要拥有庭院般的归属感。根据合生花园项目策划经理的介绍，社区中的客户有自住也有租户，往往有租户问津的社区我们更关注租金的回报。对于此类高品质社区而言，支撑租金的除了区域市场整体水平的影响、户型装修等因素之外，社区的环境也很重要。而社区商业环境是社区环境中最活跃的部分，是进出社区的必经之路，也是生活其中必要光顾的场所，即是社区的大客厅，也是窗口，反映社区价值的信号会通过这里传递出去，影响人们对租金的心理预期。要让社区商业起到提升整个社区的价值，光有品质感是不足的，其中能否给人们传达一种归属感也是很重要的。归属感来源于几个方面：延伸每户客厅的功能、延伸庭院的功能、传递庇护效应的安全感。合生国际花园的商业主要以线形的商街和少数转角节点商业构成，因此，店面与街面之间的过渡空间对创造归属感就十分重要了。对这个空间进行的利用需要充分结合人性设计，以为人的活动服务作为主线，来组织每条延伸的带状空间，则更有利于让整个商业活跃起来，并进而强化进入社区的归属感。