究竟有多少项目会在2008年的奥运后推出，恐怕是很多人想知道的问题，问题的关键不是量的问题，而是市场局势会否在此节点得以扭转。据本刊不完全统计，在今年的九、十月份，北京新推盘的数量至少是在30个以上，加上之前上半年的市场存量，北京在今年的九、十月份势必迎来新一轮的“量”的高峰，很多开发商在接受记者时采访时表示，会按照原计划推盘，并且依然对后市成交走势抱以信心。同时，记者也发现，在对待开盘价格的问题，绝大多数以自住为主的楼盘均做出了更为理性的定价，这也是他们信心背后最坚实的基础。然而，本刊认为，市场可能并非会以回暖姿态报以回应。

最后一搏

今年的“金九银十”多少有些“超载”。在经历了上半年的市场疲软后，大家都对今年的“金九银十”寄托了不同于以往的感情，这个“金九银十”恐怕已经成了开发商们释放资金压力和期待渴望的时节。无论形势会否扭转，本轮“金九银十”将会是开发商最后放手一搏的时候。

在经历了一季度供应双方的对峙与博弈之后，北京的房地产市场在二季度得以舒了口气，除了迎来了一轮集中放量，部分项目的成交也显示出了不错的成绩。由于市场疲软以及让步于奥运等综合因素，很多项目不得不延后至奥运后开盘，加之传统意义上的金九银十，今年的金九银十毫无例外会出现一轮新的放量高峰。

据本刊统计，可能在九、十月份进入市场的项目多达30个，其中包括合生华府、合生•麒麟社、合生•国色天城、8哩岛、龙湖蔚澜香醍、远洋玉泉、中信城、融科•香雪兰溪、首开•常青藤、华润翡翠城、湖畔童话、挪威de森林、正源•金融世家、上湖、万科公园五号、天晟嘉园、智地•钻河公馆、顺鑫花语、公园星期八、香溪度(熙湖二期)等。尽管很多开发商表示如此放量是出于“项目推进的节点和获得市场的较高关注度的亮点关注”，但仍然有代理机构表达了更为中立的观点。

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司营销策划部项目经理张冠强在接受记者采访时表示：“综合考虑开发商的回款压力、市场回暖的表象以及金九银十的概念炒作，九、十月份新增住宅供应有望高位保持，但市场反映如何，有待进一步考证。” “资金压力以及对市场的期待，是“金九银十”开盘的主要原因。”张冠强解释到，首先，北京市场从第二季度开始，市场确有回暖的表现，选择九、十月份集中开盘，也将是从供应层面对市场的一个推动，也是对未来市场的一个期待；其次，大部分企业都面临着较大的银行还贷压力，开盘销售也是不得不为之的选择；最后，到目前为止，2008年市场整体消化量较低，很多企业入账较少，“金九银十”也是开发商不得不选的最后一搏。

与张冠强看法不同的是，很多开发商在接受记者采访时表示，选择在“金九银十”开盘，只不过是按照原计划推行而已，而非出于其他意义上的考虑，不管怎样，我们可以确信的是，“金九银十”已经是开发商们跨越不过的地产“节日”了。

多空对峙 “金九银十”恐难维系

今年九、十月份的行情，对于地产业来说将是一个事关生死的重要关口。在这一关口上，多空双方的力量不仅对峙强烈均，而且一旦失手后果惨重。“如果‘金九银十’不能激活市场，实现热销，则众多企业的资金压力将会雪上加霜，甚至影响到生存，整个市场的信心也将难以恢复，房地产行业将真正的进入下调期。”张冠强说。

就目前北京的现状而言，从利好面来看，北京市场二季度有明显的回暖迹象。4月份开始，低总价、自住型产品成交量明显回升，诸如科教新城、万科城、望京新城、紫金新干线、媒体村、美利山、保利百合、中海城、邑上、金地名京、公园1872等项目，上半年的成交量均在300套以上。5月份开始，高端改善型需求也开始放量，润泽庄园、龙湾、香山清琴、龙湖香醍漫步、龙湖滟澜山等低密度项目，也有不错的销量。这种市场回暖的迹象，在后市的继续扩大，是市场利好的主要看点和支撑力。

部分上市公司，如远洋、合生创展，则必须努力保证账面的现金流入和赢利能力。另外，龙湖地产，将战略重点转移至北京，所以九、十月份开盘，也是其战略的根本要求。

然而，综考虑多空因素，供需两旺的“金九银十”恐怕还是难以期待。首先，目前市场的成交量的主力来自于需求的两端，即低总价的自住产品和高总价的改善型产品，这两种需求究其本质，都是以住为目的的刚性需求。也就是说现在的市场呈现一个哑铃状，若中间的主力需求无人跟进，后市则很难期待。

其二，宏观经济环境不支持。房地产是一个与宏观经济有着高关联度的行业，与宏观金融密切相关，与投资环境密切相关。在宏观经济快速发展的背景下，前几轮的房地产行业调整，在观望期之后都迅速回暖。但目前，我国的宏观经济发展的不确定因素增加，这将成为本轮房地产调整的一大利空。

其三，奥运会的吸空效应。历史上各届奥运会之后的半年内，举办城市的房地产市场都出现了较大下滑。而九、十月份正是北京奥运会刚刚结束，也正是这种奥运吸空效应的集中释放期。另外10月份的三中全会，也很可能出台一些针对宏观经济和房地产行业的政策，奥运之后、会议之前也正是这种政策的舆论期论，这也将成为一个重要的不确定因素。

如何突围？

和上述判断相左的恐怕是开发商如出一辙的集体回应。对于媒体的采访，开发商几乎是如约定般的表示看好后市的市场。从对奥运后整体经济的判断到对自身楼盘及定价的信心，成为他们回应的理由。

欧郡香水城的营销副总周斌在接受记者采访时表示，他们别墅价格将会定在每平方米12000-13000元，三、四百万的总价使其判断该项目将成为市场上的热销项目。凯德华玺的负责人表示：每年的九十月份是地产市场的活跃期，今年的九十月份尤其特别，恰逢北京奥运盛事的持续影响期，会引起市场较多的关注。但由于宏观调控的继续，今年“金九银十”的热度比不上往年，开发商更需要比拚的是内功。“最终开盘价格尚未确定。我们会着重介绍项目的品质，在目前市场有观望情绪的情况下，消费者会理性购买产品，因此也是靠项目细节品质吸引消费者的时候。”该负责人补充道。

同样，润泽庄园开发商也认为：“奥运会后市场会回暖，但是要求项目无论是从产品品质还是其他等诸多方面都一定要给市场一个涨价的理由。”

实际上，我们看到，就上半年而言，定价理性，尤其是总价低的项目仍然是获得了市场的一致热捧，而一些性价比高的楼盘或多或少也受到了市场的认可，因此，可以肯定的是，目前楼市已经进入一个理性期，而楼盘间的分化也将在下半年被进一步强化。也就是说，刚性和改善性需求热仍然存在，价格合理、品质好的楼盘仍然有空间。

至于“金九银十”的项目集体开盘价格，考虑到多空双方的继续博弈，价格走趋将趋于平稳。在市场回暖的迹象之下，开发商合力推盘，价格有向上的动力，但市场供应量较大，需求方仍有较强的观望心理，故短期内价格将以平稳为主。但九、十月份之后的价格走势，将极为关键，如果市场反映不佳，房地产行业很可能进入下降调整期。