“开盘10天就完成了47个亿的销售额”，这足以让三里屯soho的销售顾问骄傲了。实际情况是：在8月来临之前，已经有超过50亿的资金投向了三里屯SOHO的商业物业；在47万平米的整体规模中12万平米的商业成为了市场的热点，其销售价格不断攀升，销售均价达到了49000元/平米以上，据该销售顾问介绍，位置最好的铺位销售价格卖到了120000元/平米，且绝大多数商业铺面已经销售完毕。那么，在市场已经陷入低迷的北京楼市，是什么原因使市场如此青睐三里屯soho，个别项目如火的销售业绩是否预示着一些新的趋势呢？

一、市场、政策因素成就的个案现象

商业地产，“熊市”投资中的逆势“亮点”？从07年下半年，国内股市、楼市相继步入了低迷的“熊市”，加之国内金融市场个人投资理财产品相对欠缺，尚处于发展阶段；再加上伴随世界经济环境影响国内经济形势有掉头向下的趋势：“高通胀”与“低增长”很可能并肩而至。这些都使个人投资者一下子面临着投资渠道收窄和大量资金闲置（从股市、楼市撤出）以及货币有效购买力萎缩的三重矛盾；拓展投资渠道已经成为个人购资者的当务之急，尤其是对闲置资金每月、每日都在增加的能源行业（主要为山西、内蒙、河北的煤矿、铁矿）的私营企业主而言更是这样。

“限外令”促使民间资本重归商业地产市场主流。07年初政府有关部门出台的“限外令”直接使对中国一线城市热点区域大型商业地产项目感兴趣的海外基金、投行失去了大部分国内市场。爱尔兰财富基金收购西单大悦城项目就因此而“落马”，而凯德集团成功收购阜成门华联、安贞华联的案例今后也不太可能再在市场出现。对于开发商而言，管理、财务、营销费用，招商、运营成本都相对较低的海外整售渠道严重萎缩，而像中粮集团这样有志于拓展商业领域的国企大集团又十分难找；不得已，像soho中国这样的商业地产销售型的开发商重新把主力客户群瞄向了个人投资者为主体的民间资本。

就这样，在市场和政策的双重作用下买卖双方不约而同的找到了契合点。

个案现象难具市场复制效应。在不同场合谈到三里屯soho的热销时，潘石屹不止一次的提到：此次三里屯SOHO的买家100%都是国内客户，其中四成左右是购买过SOHO产品的老客户，而这些老客户归根结底是对三里屯soho这个项目的地段有信心。诚然：在商业地产中，地段资源具有不可复制性，对一个项目起决定性因素。住宅可以通过户型、装修、社区环境等提高产品竞争力，弥补地段的劣势；而商业地产中地段因素是绝对排在第一位的，很难通过产品规划、规模优势等“加分项”弥补其劣势条件。在中国的一线城市，核心商圈的优势地段资源已经基本被瓜分殆尽，而新的商圈需要区域整体城市功能的逐步复合化发展才能逐步产生，新的优势地段形成需要时间。三里屯是酒吧文化及涉外消费的传统区域，又具有距离使馆区及CBD较近的地缘优势，相对于北京众多远离核心、逐步外溢的商业地项目，三里屯soho项目确实难以抄袭复制。

二、开发建设只是商业地产的开始

三里屯商圈：成圈容易成势难。过去的三里屯商业以酒吧一条街而闻名，虽有太平洋百货盈科店和3.3大厦等商场，但由于位置相对孤立且规模有限，整体三里屯区域商业仍以休闲、娱乐等业态为主基调。然而，随着太古地产、世茂地产、soho中国等地产大鳄投资三里屯地区，区域地产项目集中放量超过了80万平米，其中商业面积达到38.1万平米；在已有的业态规划中涵盖了精品商业、服装零售、运动体验、数码服务等新兴商业业态，且档次较高；然而，商圈消费客群的升级、置换，新消费习惯的形成和对区域商业的认知相比地产产品的升级换代，商业业态、品牌的提升则要慢得多，每个项目甚至商圈都要面临一定的招商困难和市场培育期的考验。

散售与经营的矛盾尚未解决。这是一个老生常谈的话题，从最早的“碧溪家居广场”到“首创的巨库”等一些项目无一不是倒在了“散售”这个问题上，虽然SOHO中国在现代城、建外两个项目开创了委托代理招商，整体运营管理等一系列针对散售业主的服务，但毕竟这两个项目所处区域商业物业资源稀缺，符合品牌商家开店的要求。而这种服务方式在尚都、朝外这两个项目上已显出劣势和疲态，能否在弹丸之地的三里屯应对太古、世茂等商业地产老将的竞争，把有限的品牌商家资源争取过来并良好经营下去仍是三里屯soho项目的巨大考验。

面对能源民间资本对三里屯soho项目的追捧，我们依然应该清醒地认识到：地段虽然是商铺价值的第一考量因素但不是唯一因素，能否健康稳定的经营下去，能否稳定的产生租金收益同样是商铺价值的高低所在。如果开发商以散卖住宅的思路贪图挣快钱而只重视前期开发、概念炒作，而轻视商业的后期运营管理将会给商铺投资者带来隐患！

三、市场发展趋势

维持产权统——将有助于做高资产价值。散售物业固然能够解决开发商现金回流与开发回报问题，也会给项目带来风险和隐患，给开发商带来日后无穷无尽的麻烦（招商、运营、管理），甚至也会带来资产收益的损失。所以，对具备条件的公司维持物业产权的统一将有其特殊价值，维持业权统一可以采取资产运营方式获取现金流与收益，也可以采取整售策略。限外令虽然限制了国外的基金、投行直接投资于中国的房地产市场，但有志于新的“圈地运动”国内大型商业集团却并不在少数。以西单大悦城项目为例：虽然与爱尔兰财富基金失之交臂但最终被中粮集团收入囊中。而以大商集团、百联集团、王府井百货集团、南京金鹰为首的国企上市公司都正在积极寻找一二线城市优质商业地产项目进行战略扩张。这类公司往往可以凭借国企身份得到政策扶植；而遇到好项目而自身现金不足时，甚至可以采取以项目立项在股票一级市场进行定向增发或发行公司债、可转债等一系列再融资手段解决资金问题，这些都会成为这类企业“攻城掠地”的强大资本。但具体每个项目是否适合走这条道路则完全要看项目的地段、规划、设计是否符合其定位选址、商业经营的需要而定。

扮演好“双重角色”——开发商兼“资产运营商”。纵观上海、北京核心位置的大型商业综合体项目，无论是东方广场、新东安广场还是恒隆广场、港汇广场、正大广场；其背后的主体：和记黄埔、新鸿基、恒隆集团、正大集团无不都是在同时扮演着商业地产的开发商和运营商这双重的角色。而这些都要求开发商不但前期具备强大的资金实力，还要拥有丰富、稳定的品牌招商资源和成熟、稳健的运营管理能力。而物业在步入稳定运营期后完全可以作为优质资产“沉淀”下去，这在上市公司中防范财务风险是尤其看重的因素。另外，物业每年稳定的、不断增长的租金收益都对企业整体现金流的平衡与稳定有十分重要的贡献。

纵观国内的商业地产开发商具备和记黄埔、正大集团这样强大实力和丰富商业地产运营经验和理念的公司并不多。但是，我们也欣喜地看到国内很多有实力的公司积极在往这方面进行转型：富力集团近年都在逐步提高持有性物业在产品中所占的比例，尤其是逐步介入到商业地产项目（VIVA.北京富力广场）的招商运营中。万达集团的商业地产项目已经从以前简单的面向大零售商家：沃尔玛、百安居、百盛、新世界出租物业而逐步转型：开发万达影院业态，组建万千百货，组建租务部运营小商铺；其综合商业地产开发、运营商的发展方向已经十分明朗。