唐山除了大地震外似乎没什么值得称道，但是当矿业、能源、滨海新区这些词和唐山联系在一起的时候，我们就不由得不重新审视这块土地，研究这片土地上的地产业种种现状。为此，房龙网独家专访华高莱斯策划一部副经理张雅丽，让专家来解读唐山房地产。

唐山房地产发展现历程

2003-2004年唐山房地产行业处于“挖坑”阶段，许多项目在没有任何证件的情况下，盖出房子马上就会被市场消化，而且卖的特别好。这样导致许多房子都在证件不齐的情况下疯狂入市。而到了07左右的时候，唐山房地产遭遇到了“瓶颈”，地价畸高，房价水平也非常高，但是投资保值升值的意愿还是特别强烈。到了今年，唐山的房地产业也发展的非常不好，造成这种局面主要有以下几方面原因，首先客户资源已经不像前几年那么充足，投资热情随着楼市的降温而下降。另外张雅丽还提到，同样是以矿致富，但唐山的投资者同山西和内蒙古的煤老板相比，唐山的矿业中不仅有煤矿，主要的矿业还有金属矿。今年随着钢铁行业整体状况下滑，铁矿的收益也受到了影响，这种影响反映在投资者身上，最明显的体现就是他们投资的时候更加慎重，从而导致唐山整体购买需求的下降。据统计，唐山最贵的在售楼盘价格在6000/m2左右，四五千的价格在唐山已经处于高位，但在鄂尔多斯，价格最高的楼盘能卖到8000 /m2左右。

今年全国楼市整体不景气，唐山离北京非常近，受到的影响非常大。其中一方面来自政策的影响，另一方面，房地产本身的不景气对唐山投资的信心，价格本身已经处在高位，所以市场的购买力已经处于疲软状态。但是目前唐山也有卖的好的高价楼盘，张雅丽说，目前唐山市场空间虽然有限，但还是有一定空间，高房价的产品在唐山之所以有销路，是因为产品的品质有保证，开发商的实力得到认可，楼盘的整体竞争力强，因此受到的影响比较小，在大环境不景气的情况下依然能保证一定的成绩。

在谈到唐山本地楼盘中比较热销的户型时，张雅丽表示，唐山需求偏大户型，本地楼盘户型需求两极分化比较明显。一方面八九十平米左右的越来越多，普通工薪阶层，受政策、消费水平等各方面因素控制，符合这一消费群体胃口的楼盘多以90 m2小户型为主。另一方面，投资群体和有更新升级需求的市民更加青睐150 m2左右的大户型，100平米以上的也比较多。

唐山市民购房能力比较强，在北京上海投资的比较多，但唐山本地楼盘的品质得不到认可。唐山本土的刚性需求以住宅需求和住宅升级需求为主流，而商铺和写字楼不景气。主要是因为投资者对唐山本地商铺和写字楼没有信心。这主要是因为唐山不是行政中心或者文化中心，服务行业发展得相对不完善，所以对商铺写字楼这方面需求比较小。

唐山投资力量对北京楼盘有一定的推动作用。目前钢铁产业效益不好，受此影响较大，唐山投资人比较谨慎和理性，同山西和内蒙古投资者相比，热情不是特别高。但是他们跟煤老板们同样有把热钱变冷的需求，三里屯SOHO有一部分是被唐山投资者买走的，单笔成交额比较大。从这一现象可以看出，唐山投资者期望的投资项目为投资风险小的项目，也许回报不是特别高，但项目本身应具有保值的功能，并且具有一定的稳定性和安全性。

奥运为唐山资金提供投资良机

北京举办奥运会的收益之一，就是北京国际化程度加速上升。奥运会期间许多政要和商界精英政云集北京，为北京营造了良好的投资环境，使投资者在北京可以找到更多投资机会，提高投资者对北京房地产的信心，张雅丽表示，奥运后北京周边的投资商会更加看好北京。

二三线城市广泛寻求合作

二三线城市的开发商经历了高价拿地，如今又面临银根紧缩的巨大压力，所以非常期待寻求合作。张雅丽提到，在前几天内蒙古举办的昭君文化节上，潘石屹、任志强等均出席了这次活动。这次活动主要是为了推地，但是开发商不买账。因为内蒙古目前的现状是地价高，但房价不高，群众整体购房能力比较低。据张雅丽介绍，呼和浩特的楼盘如今卖到四五千的已经算价格比较高的。在市场好的时候，包括市政府在内的各种力量炒高地价，投资者的资金都投向大户型，因此有一段时间推出的大户型特别多。但购房者消费能力跟不上，所以在如今楼市不好的情况下，卖不出去的大户型成了开发商很头痛的问题。

万科进入唐山市场

据说，嘉里建设和万科地产曾经有意进入唐山，当地政府为了争取这样的大客户也花费了很大的心思，虽然目前因为整体市场不景气的原因没有具体行动，但是不排除与当地政府合作开发项目的可能。

唐山地价不算低，考虑到投资回报，北京的开发商拿地越来越谨慎，脚步越来越慢。北京虽然房价现在非常高，但土地价格也没降，相比较而言，别的城市开出的合作条件可能更好，因此到外地开发项目对开发商来说可能更合算。但是有一个问题，就是外地的消费能力可能跟不上大城市，所以开发商会更看重资金回报率，因此回报率的高低是决定北京开发商在北京或者外地继续开拓市场的重要因素。

唐山本地购房需求的特征

唐山本地刚性需求以居住为主，购房者越来越关注居住的舒适度。以前唐山本地项目的品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向的户型。但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。唐山空气不好，所以现在标榜上风上水、环保、生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质的人得到满足。

唐山富裕阶层多为老板和企业高管，主要集中在35-45,，三十年前那场大地震留下的阴影对他们的影响已经比较小。虽然唐山目前仍然倾向多层建筑，但是小高层也受到了认可。老城区房子比较矮，还有很多平房，新城区都是高层。

 异地营销如何吸引唐山资金？

唐山人注重品质，而且资金不像山西人那么充足，因此他们投资更为谨慎。

在营销推广模式上，强势推广对唐山人来说比较有效，比如报纸和户外路牌广告。唐山人在北京投资，首要考虑的就是保值升值和风险小。张雅丽说，对于唐山投资客来说，第一看地段，第二看品质价格比，第三看开发商实力，比如市中心塔楼不会选择，但如果在高端地段，品质物业比较好的，会比较受欢迎。