彷徨与坚定  ——当前楼市的投资疑虑

投机的彷徨

彷徨，在《新华字典》中的解释是“游移不定，不知道往哪里走好”。从去年11月国内A股市场见顶开始漫漫跌途之后，彷徨倒成了投资者的普遍情绪，大家都不知道该投什么好了。在笔者看来，这样的彷徨更多可以说是投机者的彷徨，不关注投资价值而只盯着价格的升降，盲目追涨杀跌，在目前的“内忧外患”之下彷徨也是在所难免。

让我们来回顾这几年主要投资市场的变化。从03年开始，准确的说从03年上海的房地产市场开始了楼市的上升趋势，之后几年在北京、广州以及深圳几个大城市的楼市陆续升温，甚至进一步扩散到其他二线城市，这个过程到2007年年底在多次政策调控下进入停滞期，部分城市在过热之后还出现了价格的回调。而另一方面，国内的A股市场在06年3月开始启动，进入一轮大牛市的行情，到07年10月上证指数达到6124点的顶峰。而在最近的这段时间，准确的说是去年底到目前为止，两个主要投资市场的表现都不尽如人意，甚至去年下半年开始引起市场热度的黄金投资都在超过每盎司1000美金的高点之后大幅回落，难怪投资者陷入了普遍彷徨的境地。事实上，目前国内主要投资市场的低迷，结合美国金融市场乃至整个全球经济形势的动荡，的确会让人对于投资失去方向的判断和选择。具体到国内的楼市和股市，也有人这么认为，股市和楼市是一种此消彼长的关系，可近期状况来看，股市和楼市似乎表现都很萧条，那么，究竟两者之间关系如何呢？

探究答案之前，不如仔细探究之前几年投资市场起步的真正原因所在。从03年开始的房地产市场的升温，是和我国的外汇储备快速增长伴随而至的。其根本原因仍在于流动性过剩，或者更直接的说可用于购买的货币过多。当时重要生产要素之一的土地价格以及附带的房产价格低估，尤其是大城市的价格低估，使得这样的流动性过程带来的购买力最先注入于房地产市场。其后，随着房地产市场价格的不断上升，估值水平提高，自身吸纳流动性的能力降低，这时，股市作为另一个重要的投资市场成了另一个吸纳流动性的容器。05年7月21日央行宣布汇改，可以说是流动性过剩的标志性信号，在不久后的05年年底就拉开了股市这一轮大牛市的序幕。

所以说，楼市和股市的关系，就好比两个水缸，是不是此消彼长，关键要看水的多少，如果只有一缸水，那就只能从一个缸倒到另一个缸，此消彼长难以避免，但是如果水太多，注满了一个缸之后只能再溢向另一个缸。而从目前的情况看，即便两个市场低迷以及国外金融市场动荡，但是1万4千多亿美元的外汇储备，17万亿人民币的储蓄，对于这两个水缸来看，恐怕仍不是仅仅一缸水那么简单。而且从07年下半年CPI上升之后的通胀过程，使得手握现金变得代价越来越高，投资意愿恐怕难以抑制。

坚定的投资

所以说投机者的彷徨，更多来自于对于之前“涨”的不甚明白，才带来了对于“跌”的无法预期。但是对于价值投资者而言，猜测大势的涨跌远不如关注于投资目标的真正价值，楼市也好、股市也罢，在目前低迷行情中，不失为一个好好研究其投资价格的好时机，找到具备增长潜力而又估值合理甚至低估的投资目标，才能够成就坚定的投资，获得理想的收益。

就楼市而言，之前上涨的一个显著特点就是住宅的全面上涨，在过快上涨之后，我们从一个投资品的年收益角度来看，北京、上海这样的大城市，中低端普通住宅总房价和月租金收入的比值已经超过400倍，甚至在500倍以上，而核心区住宅或公寓的售价租金比值则反而相对合理，普遍在200倍左右。而且从未来租金的发展空间来看，中低端普通住宅出租的对象收入不会太高，未来对于租金的承受能力刚性极大，而核心区住宅或公寓的租户更多的是出于商务需求租用物业，他们对于租金的承受能力弹性大的多，只要他们从事的商务活动能够带来足够多的回报，租金在他们收入中的占比是相当小的。

另一方面城市中低端普通住宅的过快上涨，给普通居民和政府都带来巨大的压力，所以政府已经开始大力的推进保障性住房的建设，可以这么说，如果说之前投资品属性是所有城市住宅都共有的属性的话，那么从现在开始，城市中低端住宅的投资品属性将逐渐褪去，居住功能将成为其主要功能。

所以核心区住宅或公寓从价值投资的角度来判断，比中低端住宅有着更好的发展空间，尤其是大城市的核心区域居住物业，其未来扩大供应的能力有限，稀缺程度只会进一步的上升。

还可以从更广的范围来判断楼市的投资价值，之前这一轮楼市的牛市之中，上涨的主要是居住类物业，而商务物业价格则始终处于停滞和振荡的局面，上涨幅度远低于居住类物业，而核心区的商务物业，目前的物业收益以及未来的发展空间都远好于居住类物业，应该说，这仍旧是一个价值投资的不错选择。当然，投资商务物业对于投资人的专业经验、资金实力都有了更高的要求，门槛已经相当的高，其风险也往往较高，脱离了普通投资者能够投资的范畴。同样，商业物业近年的上升幅度也相当的小，其价值往往被低估，但是商业物业的投资价值判断不在于整体市场趋势的判断，而在于个体物业的选择，大势再好，选错了物业也是一无所获甚至亏损，所以对于投资者而言如何选择好投资的目标才是真正难点。

机会从来都只给有准备的投资者，目前的市场中，如果依旧抱着追涨杀跌的心态去做一个投机者，彷徨的心态恐怕还要持续相当的一段时间，期间也只能够不断的错失投资的良机甚至蒙受损失；但如果能够静心诚意的做个坚定的投资者，不断的从价值的角度来判断投资潜力，无论股市也好，楼市也好，都能够在未来的市场中找到真的“金子”。