英文Loft一词随着电视剧《奋斗》的热播，又一次频繁的出现在人们的视野之内。其原意是指仓库、阁楼，后来升级到大空间的旧物业改造，再后来逐渐演变为一种时尚生活状态。这种生活状态在发达国家热了三、四十年之后逐渐降温，而我国由于工业迅速发展，后来居上，正处于相对较热阶段。更有些新建地产项目借用此概念，完成其的产品“创新”，升级其营销理念。

在这一片热浪中，厂房改造研究就更需要冷寂下来，从了解真正的Loft生活状态入手，进行理性化的、系统化的分析。

LOFT与SOHO概念相生相伴

说到Loft就不得不提到soho。对于soho的解释，国内比较流行的是——Small Office Home Office——这让许多懂英语的外国友人看不明白， Home Office 在英国是一个政府的安全职能部门，“小办公室的政府部门”的翻译好像说不太通。当然如果较真的说，把Home Office翻译成“家庭办公”也无不可，但是从根上讲，soho应该是South of Houston（休斯敦大街以南） 的缩写。

上世纪40年代的纽约，许多艺术家和设计师们为了远离喧嚣、无味的大都市生活，开创自己快意人生的前卫生活，选择了休斯敦大街以南的一片废弃的工厂区域，建造属于他们自己的家园，这就是我们后来经常说到的苏荷区（soho）。前卫年轻的人们把旧工厂重新进行改造，划分出居住、工作、社交、娱乐、展示各类区域，真正实现了职住一体的乌托邦理想。由于厂房高度比正常生活合理使用高度要高，所以垂直分割成了必然结果。这种室内多层分割由于没有专有名词，因此，Loft这个词被从“阁楼”的本意延伸借用过来。

精确得来说，soho是个区域，loft是这种生活的核心。当这种生活方式被许多人接受的时候，这个区域的商业价值便凸现出来，成为酒吧、艺术展、表演的最佳场所。如何正确利用这个商业价值，正是厂房改造的胜负手。

在中国，厂房的再利用完全是城市发展的过渡行为

无论如何，中国的城市化是势不可挡的。随着城市化的洪流，工厂厂房很快就已经或是马上淹没在城市之中。无论是正在利用的厂房还是已经废弃的厂房都将与地价不像匹配，大多数的工厂在经济利益的压迫下，面临着搬迁。也许从经济角度上来讲，拆掉旧厂房重新建设，可以使开发商和城市利益最大化。但是我国毕竟国情特殊，许多土地牵扯到资产流失或者归属问题，再加上有些开发商资金状况未必能够达到重新建设的要求。因此，厂房再利用的成了我们必然要面对的问题。

从城市规划长远考虑，从需求的客观存在，研究厂房再利用还是有不小的实际价值的。值得保留的厂房有二，一是物业质量高的，一是有历史意义的。物业质量高的厂房并不多，因为中国的厂房本来就不是为了长期使用而设计的，很多人谈论798的时候忽略了它的一大优点，东德援建的厂房从质量到艺术性在国内厂房中都是少有的；有历史意义的厂房，比如首钢炼出第一炉钢的厂房、比如长春一汽下线第一辆汽车的厂房等，适合留下来做博物馆以纪念历史。

国内知名LOFT项目的改造历史，就是城市对文化认知，商业与文化不断平衡的演进过程

国内知名的LOFT厂房改造项目都透彻研究并把握了城市文化节奏，使得改造依然遵循城市文化规律。并且随着时间的推移，商业化的运作越来越到位，逐渐找寻到文化与商业的平衡点。

实际上，国内这些知名LOFT项目的改造历史，就是城市对文化历史，商业与文化不断平衡的演进过程。具体而言，一方面厂房改造要与城市文化紧密相连，另一方面随着建造时间的推移，产房改造逐渐由艺术性走向商业性，从小众走向大众。以下，我们就国内四个不断时期进行改造的厂房项目进行说明，从中我们意义可以看到国内LOFT所走过的路程，同时也可以看到未来LOFT改造的方向。

北京的798工厂是国内最知名的厂房改造项目，也是发展较早的一个项目。在厂房改造案例中，这个项目相对特殊。外因由于中央美院在这里6年过渡期形成的“二厂时代”聚集效应，内因由于工厂不景气，职工下岗、分流带来的闲置厂房和资金压力，促使寻求低廉租金的艺术家们逐渐在这区域聚集起来。由于园区没有统一的运营机制，不能整体改建，致使园区形象力很差。再者，过于强势的艺术氛围站在了商业的对立面，文化绑架了园区的商业运作。还有就是大部分艺术公司或者工作室的支付能力较差，国家又限定租金上限，工厂未能得到应有的租金收益。作为国内LOFT的首个改造项目，798的发展更多的是小众文化人群对于原有工业物业的自发的廉价寻租和利用，而缺乏整体策划和规划。这没有最大限度的提升原有物业的利用价值，而且为今后的再次改造制造了阻碍。

上海8号桥改造比798晚一些，但却是中国最早统一规划改造的园区项目之一。统一的风格使得8号桥看起来更有商务和商业的气息，统一的规划使得8号桥出现了超前同时期厂房改造项目商务（会议室）和商业配套，并选择了合理的物业配比。另一方面，8号桥的地理位置比较特殊，上海的旧工厂位置大多离市区中心较近，并且已经淹没在城市化的进程中。所以，上海厂房改造一般都有两个特点：一、物业密度较高但总规模不大；二、先天优越的地理位置。先天的地理优势为8号桥逐步提升租金奠定了坚实的基础，总体规模不大使得园区招商压力较轻。8号桥物业分割面积较小，面向小型企业招商，摆脱了庄家客户压低租金的行为。尤其成功的是8号桥建立办公集群，进行了客户群的市场细分，引进支付能力比艺术类人群高的设计类人群。8号桥改造已经比798更具有商业意识，整体策划和规划使整个项目的价值得到极大的提升。而且8号桥实现了LOFT“改造”而非简单的LOFT“利用”，比798 前进了一大步。

广州的信义国际会馆比上述两个项目改造时间都要晚，其物业形式相当丰富。精装的酒店式公寓、独栋的商务中心、画廊、俱乐部无一不印证着他们自己的话：第一次，商业走在了艺术的前面。信义会馆保留了厂房原始的外立面，却对室内做了较大规模的改造，这对于项目的资金回收应该有一定的压力。另一方面，信义会馆如此彻底的商业化，仍然不敢放弃文化大旗，物业中仍然保留未加任何装修的多功能厅，用来进行艺术交流。广州信义会馆在LOFT的改造中，不仅采取了商业物业、商务物业统一进行规划和策划的，而且整体定位已经从少数文化前卫者走向了大众化的时尚消费。从另一个角度观察，可以看出此时的LOFT已经不在依附于创意产业的文化概念，而成为更商业化，或者说具有特色文化魅力的商业/商务聚集体。

目前，商业化运作最新趋势，在北京的尚8项目中已经有所体现。该项目在厂房改造项目之中名气并不算大，但是却完成了一个里程碑式的操作模式——品牌引进。北京工业促进局旗下的DRC工业设计创意产业基地第一次进行品牌输出，在尚8开始了中国式创意产业复制模式的探索。无论如何，有了一个半政府背景的发展平台、政策支持以及客户关系网络对于园区的发展肯定事半功倍。由于工业设计可拆分客户群种类繁多，新开发项目如果没有明确定位，同时希望享受政策优惠以及成熟客户平台，品牌引进是一个值得尝试的选择。

国内现有厂房改造主要出现在一线城市，这其中有两个原因：第一，大城市用地紧张度高，物业再利用要求迫切。第二，文化消费需求大，如果不能保证文化消费群体的数量，园区将无法长期运转。

总之，国内的LOFT改造的发展已经从个人自发的改造过渡到有规划，有鲜明主题的再利用开发。然而，与国外对于工业遗产，尤其是旧厂房的保护与利用而言，我们仍有很多值得借鉴与学习之处。

国外优秀厂房改造充分尊重文化历史

德国的鲁尔工业区是厂房改造的教科书。作为德国工业崛起奇迹的见证者和受害者，鲁尔区的改造备受德国以至于全世界的瞩目。改造初期，德国人试图人为改变工业为这个地区带来的环境破坏，可是适得其反。后来，德国人决定让其以自然的力量自我修复，园林中奇妙的长出了随着铁矿石一起带来的巴西植物。于是，德国人以同样的态度改造厂房，保留的许多工业设施，这才出现了餐桌放在工业锅炉旁的特色餐厅。

从数量和手法上衡量，阿姆斯特丹的厂房改造在世界范围内绝对是数一数二的。大量工业时代遗留下来的厂房使得荷兰人的激情尽情地得到释放。从仓库到教堂、从商用到居住、从新艺术到极简主义方方面面的改造应有尽有。但几乎所有的改造都遵循着同一个原则，尽量多的保留原始元素。因为，厂房改造的灵魂正在于其不可磨灭的历史感。

我们虽然天天讲环境、文化、历史，但是对于这些元素的保护，发达国家无论从理论到实践无疑都走在了我们前面，所以，借鉴相似国外案例操作手法对于改造项目有着很强的实际指导作用。

厂房改造的五大要素

最后我们总结一下一个好的厂房改造项目应该从哪些角度入手，或者说应该注重那些必要元素。

盈利性为慢热型：厂房改造项目与一般地产开发项目不同，不能急于求成，应该走“以名带利”的开发路线。项目发展第一因素是文化描述，发挥文化的带动作用，同时解决好其他重要因素，项目盈利将随之而来。

强调文化与商业的平衡：过于强调文化会影响项目整体的盈利性质，比如798工厂，没有统一的商业运作，结果是让艺术绑架了商业；从另一个角度讲，丢弃了LOFT的文化，项目仅仅相当于普通商业或是商务项目，竞争力远远低于新建项目，可谓得不偿失。

保留园区历史印迹：园区的历史就是园区的文化。厂房是改造的根本，保留是毫无疑问的；园区的植被不但是上佳的绿化，还标示园区的年轮；工厂旧物品，如机床、工业锅炉也是历史的最佳证明。

主力客户偏重于思想活跃的青年人：对于LOFT物业的接受程度，青年人群的购买意愿强于中年人群。再加上改造园区的拆迁可能性等不稳定因素，客户多为短期入驻，其特点更趋向于思维变化节奏快的青年人。

物业设置体现商业与商业并行的综合性：商务是园区的动力核心，而商业是为园区增加人气的调解手段。商务强调的是提供服务的专业性，商业则表现为服务的多样性。同时，居住物业、展览空间、交流空间、艺术小品都是园区重要组成部分。