————如何选择豪宅进行投资

华高莱斯   黄文波

前几天，福布斯杂志发布了最新的全球富豪榜，价值投资的坚守者巴菲特登上榜首成为首富，而连续13年的首富盖茨则落到第三位，在全球经济形势的动荡中，价值投资又一次显露其独特的魅力所在。

同样，对于房地产的投资，尤其是豪宅的投资，价值投资同样是我们应该理性把握的最佳原则，今天你的投资决策有多么的冷静，未来你的收益才会多么的惊人。

豪宅到底值多少 ？

豪宅与富人，这是相当固定的一对一的对应关系，在一个市场上，任何物品的价格无非是供需平衡的表现，所以，豪宅的价值说到底是看富人愿意为豪宅支付多少。而对于富人来说，买多少钱的豪宅很多时候不仅限于实际使用的需求，更多其它的隐含的效用。什么效用呢，举个例子来说吧，各种写字楼中，我们会发现，银行的办公大楼是最舍得花钱的，外立面的材料、高科技感或者是高度，银行的办公大楼总是在为最新最花钱的建筑潮流买单，原因是什么呢，就在于银行是最最依靠商业信誉而存活的机构，所以，没什么能比一幢看上去就价值亿万的大楼能让人第一眼就感到可靠的了。富人的豪宅，往往也对应着富人的商业信誉，所以，豪宅的真正价值不光是实际的使用价值，还包含豪宅给拥有者带来的财富和身份的暗示。

正因为豪宅对于富人还有这样的作用，豪宅的价值，可以这么说，是和富豪的身价成正比的，有个很简单直观的说法，就是财富榜上首富的身价量级对应着就是豪宅售价。伦敦近几年豪宅价格一直飞涨就是个很好的例子，伦敦的豪宅飞涨不是因为英国的富翁们身价倍增，而是因为伦敦豪宅的新主人已经不是原先的本土富翁们了，而是俄罗斯和印度的新富豪们，这些富豪们的身价大大超过他们的英国同类，由此将伦敦的豪宅价格一路推高，之前印度富豪米塔尔购买的肯辛顿花园豪宅价格为7000万英镑，而两年多之前的价格不到5000万英镑。

什么样的豪宅？

什么样的豪宅才是有价值值得投资的豪宅，这里不去做详细的技术分析，而是选择豪宅和普通住宅差异最大的两个方面来说说怎么判断豪宅的价值。

第一个方面，就是豪宅在其分布规律上，与普通住宅不同，通常表现为更强的区域性。所谓区域性更强，是指这么三个方面的含义：

首先，豪宅只有依附于豪宅区才能存在。一般而言，普通住宅可以存在于一个不太成型的居住区域里，甚至可以孤零零的单独存在，但豪宅却不可能单独存在于一个普通的居住区中。因为，只有成片的豪宅聚集在一起，才能形成我们通常意义上所说的豪宅，也只有成区之后，才能形成豪宅所必需的安全感、尊贵感。

其次，在任何一个城市化程度比较高的城市里，豪宅区域总是成区成片的分布，而且集中在几个相对狭小的豪宅区内，唯有如此，才能在这个区域内延伸出豪宅所需要的配套设施，如豪华会所、高档精品店、高尔夫球场等等，也就是说，如果豪宅不能成片，那么，这些豪宅所需要的配套也就不能配齐（因为达不到经济性的规模），所以，“豪宅成区”也是经济发展规律的必然结果之一。

最后，豪宅所分布的区域，从地段上将，也有深层次的历史及地理规律。通常而言，豪宅主要有两大类分布区域：一是人文豪宅区，而是自然豪宅区。

所谓人文豪宅区，就是指由于历史或人文的因素而形成的豪宅区，如北京的东城区、天津的五大道、上海的原租借区等等地段，这些区域在历史上就有其豪宅的基因存在，在认知上也更容易让富人认同，所以，历史和人文因素是这种区域的根本。

而自然豪宅区，也可以叫景观豪宅区，像北京的温榆河地带，就是典型的自然豪宅区。这类豪宅区的形成，完全是其区域所在地的自然景观因素，远远胜过当时城市中其他地段，而且交通、市政、人气等因素也至少处于中等水平。这样，在高端客户回归自然的需求带动下，这种区域往往就成为了豪宅之区。

第二个方面，就是豪宅必须有私密性，在中国的历史上，有一个字跟豪宅总是分不开，这个字就是“深”，“豪门深如海”、“庭院深深深几许”，这个“深”字，说的就是豪宅的私密性。

豪宅的客户往往具有更强的防卫感。一方面是由于他们是有产一族，有太多的财物需要方位；另一方面由于他们多为易受侵害的一族，所以从心理上往往具有更强的防卫意识。所以，他们在选择住宅时，往往将豪宅的私密感作为评判的一个重要指标。

豪宅的私密感主要从规划布局和户型设计两个方面体现：

世界各地的豪宅区规划中，“尽端路”作为一种通常的规划手法，被普遍的使用着。因为，“尽端路”是一种典型的越往里走，归属感越强的空间模式。能够形成从公共到私密的连续性过渡，从而借助于空间上的深度感形成私密感。

户型设计上，豪宅也同样追求一种进深感，。通俗的讲，对于豪宅设计，能够多加一道门，就不要少加一道门，能够一梯一户，就不要一梯两户，能够让一户独占一个门厅，就不要让两户共用一个门厅。这一切，都要让住户更有领地感，才能产生真正的私密感。

在路上————投资中国豪宅

从投资的角度来看中国的豪宅，我们仍然要有一个清醒的认识，中国仍处在一个快速发展的过程中，中国的富人也还在致富的过程中，远远没有到一个类似欧洲的稳定状态，所以，由于我们的富人仍旧“在路上”，我们的豪宅也就只能“在路上”。只有到富人们陆续进入稳定状态，他们对于豪宅的需求也才会真正成熟和稳定起来，那时候才会有类似欧美国家的绝对意义上的豪宅。

从这个发展的过程中来投资国内的豪宅，也还是有其内在的规律和投资价值的。与国外一样，我们的豪宅发展也在出现第一居所和第二居所两个趋势。对于第一居所豪宅而言，要看得更多的是今天和未来的富人们将会在哪里工作，他们的第一居所的豪宅，就是他们的城市中工作的同时，选择居住的地方，这样的地方往往也有其内在的特点的，比如北京的朝阳公园板块也好、温榆河板块也好，自身有良好的区域环境和氛围，和主要的商务区又有很好的交通联系，未来的富人们仍然会在城市主要的商务区域内活动，所以这样的区域仍是他们第一居所考虑的重点。

国外的第二居所豪宅，是滞后于第一居所豪宅的，同样，我们的第二居所豪宅也会落后于第一居所豪宅。投资于第二居所豪宅，你所要想到的，是富人们工作之余最想在什么地方呆着，第二居所本身就是休闲度假性质的居所。以三亚为例，相对于中国这样一个960万平方公里土地的国家，我们能够推出的拥有热带海洋气候品质的豪宅地，唯有在三亚一地，打一个比喻，三亚相当于中国这样大的一个房子里面，唯一一个可以朝向热带海洋的阳台，同样的道理我们可以用来想像云南、杭州、成都等等这样美丽的地方。

正因为中国的豪宅发展仍旧“在路上”，所以，投资物业的挑选，对于住宅内外设计、材料等等只能是相对较好。而对于上面说的第一居所第二居所的发展判断，最重要还是一件事，对于地段的准确把握。瞄准了准确的地段进行投资，静静的等待中国的持续发展带来的更大的财富效应，这才是中国豪宅的价值投资理性途径所在。