资金和土地一样，一直以来就是房地产企业的命根子。在紧缩银行贷款、限制外资进入房地产、放缓地产企业股市融资速度等众多调控措施影响下，2008年的房地产融资形势再度迷茫，民营地产企业融资难问题也愈加严重。如何在新形势下实现融资渠道的畅通，维持企业快速发展，已成为民营地产企业必须面对的重要问题。

机会与挑战并存的宏观环境

从金融环境来看，流动性过剩的状况短期难以改变，这将为民营地产企业融资提供相对宽松的融资大环境；同时，金融创新加速的趋势明显，公司债、资产证券化的试点、企业债核准制的推行，将为民营企业融资提供更多的金融产品选择。除上述的有利因素以外，金融抑制可能继续深入，信贷总额度的控制及分季度发放，外资进入房地产的进一步限制，地产企业股市融资的限制等调控政策可能使企业现有的融资渠道进一步受限。

从房地产业的情况来看，房地产业政策的发展方向已趋明朗，重点发展满足中低收入群体需求的住房建设正成为新时期产业政策的倾斜方向，适当介入满足中低收入群体的住房建设，以符合上述产业政策正成为企业融资的必要前提。同时，伴随着政府承诺保障范围的空前扩大，以及金融抑制的持续深入，市场观望气氛浓厚，房地产市场面临阶段性盘整的可能，销售回款这一重要资金来源正面临较大的威胁。此外，随着调控的深入，资金、土地等房地产行业的核心资源加速向国有企业倾斜的趋势愈加明显，这将使得民营地产发展面临更大的挑战。

流动性过剩为民营地产企业的融资创造了良好的金融环境，金融创新的加速为民营地产企业融资渠道的拓展提供了新的机会，而金融抑制政策、房地产市场调整的持续以及房地产业核心资源向国企倾斜等情况让民营企业的融资难问题进一步恶化。从整体环境来看，民营企业的融资难问题并非因为市场缺钱，而是由于政策壁垒以及金融体系建设相对滞后带来的融资渠道不畅。因此，破解融资困境，拓宽融资渠道是关键。

丰富多元化融资中的“多”

要实现融资渠道的畅通，民营企业必须在不断变化的市场环境中寻找机会，这不仅要求民营企业调整开发策略以便与产业发展政策相一致，而且要注意适当调整开发/扩张节奏并提高资金使用效率，更要尽可能地丰富多元化融资中的“多”。 民营地产企业应该紧紧抓住流动性过剩这一有利的金融环境，在进行融资时进一步开拓视野。民营地产企业在融资渠道选择中，不仅要考虑传统的银行贷款和股市融资，也要考虑利用规模庞大的民间资本和行业外资金；不仅要考虑既有的融资工具，也要探索创造新的融资方式，在银行贷款、公司债、企业债、可转换债券、短期融资券，股市融资，合作开发、房地产基金、REITS以及其它金融产品等方面积极拓展。在此基础上，根据企业自身的规模、地产项目的特性和项目开发的不同环节选择与之相适应的融资方式，创造符合自身实际的个性化的融资模式，让企业在政策和市场的激烈动荡中游刃有余。

拓展融资渠道时应注意几点

在拓展融资渠道，进行多元化融资时，企业应注意顺势而为。根据目前的房地产市场环境及政府的政策导向，民营地产企业选择融资方式时应注意以下几点：

（1）强调资源整合，兼顾行业内外资源。首先，从房地产行业内来看，“不缺钱不缺地”的企业很少，“有地缺钱”与“有钱缺地”的企业却大量存在。如何在土地、资金、开发能力方面实现合作，有效整合资源，实现双方甚至多方共赢，将是拓展新形势下融资渠道的重要举措。其次，“外行”进入房地产行业的趋势依然在持续。如何利用在此过程中给房地产行业带来的融资机会，也是民营地产企业应对融资渠道缺乏时应该注意到的。

（2）注重与国企合作，获取长远发展空间。首先，经过近几年的发展，国企逐步扭亏为盈，出现了众多具备较强资金实力的特大型企业，这些企业往往具有充裕的现金流，同时缺乏良好的投资渠道；房地产行业作为公认的高利润行业，成为众多实力型国企意图重点发展的产业。其次，伴随着调控的深入，房地产行业的资金、土地资源向国企集中的趋势愈加明显，具有国企背景的企业往往在融资、拿地方面具有更大的优势。此外，由于国有企业的激励机制尚未健全，国有企业也乐于与民营企业合作以实现国有资本和人力资本双重效益的双赢。因此，通过合适的方式，与合适的国有企业进行战略合作，不但能有效地缓解融资困局，还能为民营企业发展带来新的动力。

（3）谨慎利用外资，顺应“限外”政策。由于流动性过剩的金融环境短期难以改观，政府对外资进入房地产的态度已经发生明显改变，2007年版的《外商投资产业指导目录》已经明确将房地产业列为限制外商投资的产业。尽管国内企业在金融紧缩的背景下希望通过香港上市、与国外基金合作等方式获取资金，越来越多的国外资金也希望通过各种形式介入中国房地产，但在“限外”政策已经非常明确的背景下，民营地产企业选择外资尚需谨慎。这一方面可以避免出现筹集资金难以及时到位的问题，另一方面也更容易在尝试一些新的融资方式时获得监管层的认可。

拓展债券融资应成为实力民营企业的战略选择

伴随着政府对地产企业股市融资监管的加强，近期地产企业股市融资的难度骤然加大，尽管股市融资的努力仍需继续努力，但是，民营企业更应该尝试更多企业债、公司债等政府鼓励发展的融资方式。2007年8月证监会颁布的《公司债发行试点办法》和2008年1月发改委颁布的《关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》都在向外界透露一个信息：政府“加快发展债券市场，扩大企业债券发行规模，大力发展公司债券，完善债券管理体制”的政策正在加速向实际操作转化。事实上，2008年1月公布的《中国资本市场发展报告》指出，推动债券市场的市场化改革，加快债券市场的发展将成为资本市场发展的战略措施。如何利用政府加速发展债券融资的机遇，在公司债、企业债、可转换债券、短期融资券等方面有所收获将是实力民营企业特别是民营上市企业的战略选择。