地铁——维持城市机能的大动脉

2007年8月17日至20日，作为迎接北京奥运会的准备工作，北京的私家车按照单双号隔日限行。刚听到这一消息，多数人都在担心限行令会给带来很大影响，可是最终结果却是出乎意料地秩序井然，并没有给城市的正常工作和生活带来多大的影响。但是，如果北京已经投入运营的四条轨道交通线中任有一条停止运营，会是什么后果？其景象不用过多描述，但是其带来的影响将约等于北京大半个城区集体停电！

其实，和很多国际大都市比，北京的地铁规模和建设速度是略显滞后的，而北京城市规模的膨胀速度和人口增长率却是飞速的。因此，北京市民对于地铁的依赖日益加重。可以说，轨道交通之于城市正常运营犹如人体的大动脉之于人体生命的健康。对于北京这样的大都市建设和发展而言，再没有比轨道交通对城市居住区的发展导向性更强的因素了。八通线之于通州居住区、1号线之于石景山沿线区域、13号线之于回龙观、天通苑，其的重要性已经不言自明。

地铁解决通勤拥堵问题的作用主要体现在一端连接城市办公集中区，另一端连接大片居住区，在他们之间建立快速、准时的交通联系。

办公区的选址属于集体决策行为，而且聚集性很高，北京最集中的办公区有CBD、中关村、金融街等，此外的办公区域相对零散。对于多数企业尤其是大企业而言，选择办公地点的余地并不大，而目前整个北京新增住宅供应又在逐步向五环及五环以外迈进，因此，只能是通过在轨道交通线路沿途挑选居住区来达到居住与工作的和谐。

南北向地铁——疏通北京南北向不畅通的脉络

北京的南北向交通历来都不如东西向交通畅通，从路面交通看，东西向有笔直的长安大街，而南北向只有环路；从轨道交通看，东西向有1线地铁和八通线轻轨，而南北向也只有13号线这样的环线轻轨。也正是因为南北交通不畅的原因，更加影响了北京南北向发展的均衡。

地铁4、5号线的意义恰恰在于，它是北京城市轨道交通路网中贯通城区西部南北方向的交通干线。5号线和奥运支线作为奥运前开通的线路，其作用已经显现，这里重点分析4号线。作为贯穿北京南北的重要高标准轨道交通线，地铁4号线预计2009年投入使用，其对于城市住宅的带动也很明显。

地铁4号线的规划建设，将使南北不畅通局面得到彻底改观，并将重塑沿线区域的价值格局。影响最明显的区域在4号线的南北两端，即北端的海淀山后区域，南端的马家堡区域，以及通过地铁大兴线连接到大兴和通过良乡支线连接的良乡区域。而沿线的中心城区，则属于锦上添花的效果。尤其中关村大街和金融界等区域本身属于城市核心功能区，即便有少量新增住宅供应，也主要是高档公寓，这里不作详细分析。

海淀山后区域：不再遥不可及

以前的海淀山后犹如以前的香山居住区，对于大多数置业者来说都是遥不可及的。有两个原因，一是距离城中心区太远，无法解决大量通勤交通的问题；第二是产品形式问题，以前香山区域是以别墅居住区闻名的，跟多数置业者关系也不大。但是，随着地铁4号线的规划建设，这种状况将有极大改观。

西山地区一直被视为“皇家板块”，在北京人的眼中地位是独特的，也使得山后地区具有良好的先天优势，具有优越的自然环境和浓厚的历史文化气息。因此，整个西山区域一直是北京的一个重要的别墅区，位于地铁四号线的北端起始站的万科的西山庭院属于山后区域内的高档盘的代表，同时也给区域的良好环境写下了很好的注脚。

但是，随着国家对于别墅的限制政策的实施和交通的改善，发展起来的普通住宅正在受到越来越多的关注。在上地区域置业者之外，会有更多来自金融街和中关村的上班族在此置业。百望茉莉园现在售价已经达到13000元/平米以上，也正是区域价值和稀缺程度的一个很好的说明。

另外，山后居住的稀缺性是显而易见的。海淀主要是山前山后两大块，山前部分已经很少有可以大量开发住宅的余地了，而山后部分又有较多面积属于自然保护区，可建设用地中规划了很多产业园区，因此未来几年能够做住宅开发的土地也是稀缺的，因为相对于海淀区集中的就业人口数量而言，住房的供应远不能满足需求。从每年的成交量和供应量来说，海淀都是远远低于整个北京市其他区。有很多迹象表明，未来的住宅建设必将沿着快速路继续向北延伸，并一直到达与海淀相接壤的阳坊区域。地铁4号线的北端正好根植于山后区域，极大地拉近了山后区域与城市中心的距离。

从当地的项目建设情况看，配套正在完善，居住成熟度逐渐提高。随着百望茉莉园这一大盘项目开发的逐步跟进，区域配套也较为成熟，周边还有国防大学、农业大学，文化教育氛围浓厚。

可以说，以前的海淀山后区域是属于少数人的，而随着4号线的建设，该区域不再遥不可及，未来将有更多的置业者在这里找到居住的归属。

菜市口大街沿线：将不只拥有陶然亭

地处宣武区的菜市口大街说距离很近，但是许久以来该区域高档楼盘的卖点主要就是陶然亭公园，靠近公园的“一瓶”可以买到2万，耕天下可以买到1.5万，买的就是陶然亭！而一路之隔的则没有开发出几个好的高档次楼盘。另外，整个区域的环境并不很好，配套也不是太完善。

目前而言，该区域在售新项目较少，且普遍价格较高，户型偏大。富力信然庭2005年的售价就达到10000元/平米，而在售的朱雀门则主要面积超过400平米的复式，价在15000元/平米以上，置业门槛相对较高。

随着地铁4号线的规划建设，区域开发动力陡然增强，品质也逐步提高，卖点决不仅限于陶然亭公园，区域环境和配套的整体建设也将会有很大改观。

位于菜市口的中信项目值得关注。项目紧邻陶然亭公园，总建筑面积达到了108万平方米，其中73万平方米规划为住宅，是目前北京二环内待开发单个体量最大的房地产项目。该项目推出时应该会受到“70·90”政策的限制，预计会推出一些小面积的紧凑型产品。再加上该区域配套的不断完善，本项目的价值将不言而喻。

作为一度沉沦的南二环内区域，菜市口将借助交通大改善之力，摆脱发展的没落态势，重新焕发新的活力。

马家堡区域：以地铁的速度前进

马家堡区域的房地产市场03年之前一直小步前进，但起色不大，但地铁4号线为代表的交通改善，让马家堡区域终于可以以地铁的速度前进。

2004年底，随着地铁4号线的开建和马家堡西路的建成通车，这里的交通发生了翻天覆地的变化，家住四环边的沿线居民到达南二环的时间几乎可以缩短一半。另外，马家堡东路已经列入了市政道路建设的计划中，连接南三环的洋桥至南四环，计划今年年底竣工通车，届时将与地铁四号线、北京南站以及马家堡西路形成交通枢纽，使居民的出行将更为方便。配套方面，在马家堡现在也有了不少高档餐饮、购物商场，居民的消费休闲需要都能得到很好的满足。

伴随着上述多种利好因素，区域大盘星河城被就被评为北京市十大升值楼盘之一，也时10个楼盘中位置最靠南的一个，这与地铁4号线等交通线的规划建设是分不开的。

2003年，星河城以总建筑面积112万平米的大体量姿态开盘，其入市时机恰恰填补了南城缺少大盘的空缺。在当时南城整体配套欠佳的客观条件下，星河城凭借整体项目的规模气势奠定了消费基础。迄今为止，星河城仍然凭借其前期良好的基础和其作为大盘的规划理念，受到不少购房者的青睐。4年来星河城二手房价已从3800多元涨到了近9000元，涨幅达到112%

星河城的开发不光是一个项目的成功，同时也做熟了整个区域，当然，知名开发企业的进入也对区域房地产开发起到较大的推动作用。不单是产品品质的提升，区域配套也在逐渐成熟，国美、大中、上岛咖啡、小肥羊等在区域都有分布。

作为区域里的另外一个规模较大的项目，远洋自然由最初的5000元/平米，到现在二手房也要突破10000元/平米的水平。在售项目中瑞丽江畔的售价也在12000左右，建邦华府售价接近13000元/平米，还能保持平均每月销售20套以上的速度。

未来区域内值得关注的项目是位于马家堡角门的项目。该项目紧邻四号地铁 ，预计2007年下半年入市，将以小户型公寓为主，希望购买小户型的可以留意。低总价、高性价比将是项目的一大特点。同时，该项目还可以注册公司，也是一个市场卖点。

马家堡作为一个以居住功能为主的区域，如果没有地铁4号线等便捷交通的带动，她可能将永远流于平庸。如今的马家堡正在以地铁的速度前进，要再有去那里置业的打算，就一定要从速了！

大兴新城区域：住宅开发有了主心骨

大兴区一只是北京重点发展的外围功能组团，但是在很长时间内，在多数置业者心目中，大兴却往往被认为属于河北，位置还不如真正属于河北的燕郊区域。更别提跟昌平、通州相比了。再加上大兴城区本身人口规模有限，稍大规模的住宅开发都要遇到如何与市区沟通的问题，因此选择开发什么样产品时往往很是困难。

现在有了通往城中心的地铁线，大兴终于迎来了发展的新机遇，能和市区以地铁沟通后，区域住宅发展也有了主心骨。大兴区早期和城中心的联系主要通过京开高速，区域早期多数项目也以别墅为主，华润翡翠城最早期开发都是别墅项目，无法大量开发普通住宅，只有到了后期才大胆推出花园洋房、高层和小高层等普通住宅。随着地铁4号线和地铁大兴支线的规划实施，将会有越来越多针对普通工薪阶层打造的住宅项目推出。再加上大兴城区较为完善的配套、相对较低的单价，使得大兴新城区的住宅性价比较高。那些追求居住质量的置业者可以选择来这里，花更少的钱、住更舒适的居所。

目前的在售项目彩虹新城，位于大兴卫星城核心区，总建筑面积近40万平方米。现主推低总价、高品质的紧凑型产品，均价不到7000元/平米，在配套建设方面，彩虹新城也有不错的表现，和城区比该盘性价比优势明显，因此该项目受到不少置业者的青睐，2007年二季度平均月销售接近230套。

可见，在地铁线的带动下，大兴区域与主城区的联系真正密切起来，住宅开发也有了主心骨。2007年上半年，区域住宅累计供应量（按预售登记统计）已经超过通州、顺义，成为郊区县中仅次于昌平的第二大住宅供应区域，并最终形成了住宅市场供需两旺的红火局面。