在抽象地讨论商业街的形成之前，让我们先来简单地回顾一下北京商业中心发展的起源。 

     从形成历史来看，北京商业的兴起源于其帝都的建立，而北京正式成为全国的首都始于元朝。元大都的商业遵循前朝后市的原则，主要的商业中心是皇城以北的钟鼓楼市，它的形成不仅得益于其较为中心的位置，还因为其靠近城中的内河码头，与大运河相通，兼得水陆交通之便。进入明朝，北京的城市形态发生了较大的变化，城内的内河码头已经放弃，城市又向南迁移，钟鼓楼市的优势尽失，渐渐衰落。在此期间，皇城南面的前门商业中心逐渐兴盛。因为皇城的阻隔，前门商业区的影响力不能顺利地遍布全城，这样在东四和西四形成了两个辅助中心。经过明、清两代的发展，北京城商业网络的框架已经确立。民国期间，最重要的事件就是王府井商业中心的兴起。该商业中心所处的区位，靠近东交民巷的帝国主义使团，因此，王府井成为一个同时面对外国人和新权贵的新式商业中心。

     从北京商业中心的起源来看，商业街的形成首先要依靠市场的作用。衡量市场作用的标准是看商业和服务业的供应范围。

     在城市还不发达的时候，位于城市中心的皇城周围是人流集散的地方，因此，元朝、明朝以来，北京的商业街一直围着皇城转。当明、清两代城市逐渐扩大，单一的商业街已经不能满足需要，一个前门的供应范围不足以辐射全市，这时就形成了小型的商业网络。时至今日，在竞争的机制下，商业已经分化为各种等级，每一等级的商业网点服务于散布在周围相应空间范围内的消费者。商业网点之间相互制约又相互影响，最终向着均衡发展。如果对商业街的等级认识不清，就会造成建设和经营的浪费。拿亚运村来举例，这个居住区虽然规模庞大，但是其位置和交通条件都不足以服务全市，因此这里众多的商业街只能算是居住区级的商业中心。如果把它的等级夸大，就会重蹈阳光广场下面三合百货的覆辙，由高档商场改成超市，终于因门庭冷落而重新休整。三合百货的初期档次不可谓不高，内部管理也不可谓不规范，但这些都无法逆转市场的作用。最近它以飘亮购物中心的名字重新进入市场，80%的货品针对女人，在购物环境上也着力表现对女顾客的体贴。高档女性购物场所的定位说明业主希望扭转原来区级商业中心的地位，使它的客户扩散到全市范围，我们希望它的这一举措能够收到良好的效果。与三合百货的衰落相对照的，是亚运村超市和餐饮的蓬勃发展，每条主要街道都遍布饭馆，昼夜人声鼎沸，这正是居住区级商业街的主要特色。

     商业中心的形成还要依靠交通的作用。元朝的钟鼓楼市实际上就是一个交通枢纽，它的内河码头一方面方便货运，一方面扩大了它的辐射范围。而皇城的不可穿越，使它周围的商业网点的辐射范围大大减小，在交通上起了负面作用。商业街本身就是一种交通形式，所以相对于其他商业形式来说，应具有良好的通达性。但是如果辨证地看，事情又不是这么简单。  一种可能发生的情况是，车辆、人流过于拥挤，使通达性降低，为此，国外的许多商业街被强制变为步行街或单行道，减小交通压力。另一种情况是，道路过于畅通，车辆来往穿梭，使行人无法安全地穿越街道、自由采购，如著名的平安大道。所以，交通和集结两个行为需要在商业街上适度地结合。

    市场和交通是商业街形成的基本条件，如果这两个条件不具备，很难用其他招数把它做旺。当然，事情不是绝对的，世界上有许多大型的购物中心或著名的商业街原本是建设在比较荒僻的地方的，它们的成功源于特色化，但是这种特色一定是符合人们需要的、重量级的、具有唯一性的，我们将在下面对特色化进行详细的阐述。