粗略算来，普通的城市居民，似乎离商铺阶层很远，让我们以似海怡家的底商为例来算一笔帐，一般而言，一个可以用于独立经营的店铺（单就使用功能而言），其最小面积也应当在100平方米左右（建筑面积）。这样，以广安门内的店铺售价12000元/m2来计，就需要人民币120万元。这样，即使有按揭支持，也只有那些买得起豪宅的市民才能投资这样的商铺。这样看来，铺主的确不是一般市民能做的。

　　但是这种算法中有一个巨大的误区，那就是认定商铺的使用单元面积和商铺的投资单元面积必须相同，其实这种认定是错误的。一个商铺必须有一个最小面积做为支持，如果面积太小了，小到了经营者难以在其中展开经营活动，那么这个商铺就不具有使用价值了。但这并不意味着商铺的投资者和商铺的使用者必须是一个一一对应的关系，我们完全可以将一个完整的商铺在投资上做出分拆，将其分拆为几个投资者可以买得起的商铺单元，将来再由使用者根据自身的使用状况，灵活地从几家投资者中租用商铺，这样就可以形成一个商铺使用者面对几家商铺投资者的灵活租用方式。

　　这种商铺的投资与使用关系，正如同现代企业产权关系一样——例如，一个现代化的电讯企业，可能没有10亿的资产就无法形成规模经营，但这并不意味着投资者手里只有拥有了10亿才可以投资电讯，因为人类发明了股份有限公司，借助股份的分拆，我们就可以将一个10亿的企业分拆成10万股，这样即使你手上只有1万元，你也可以买上一股，同样可以成为股东投资电讯业。

商业街与城市的过渡空间和商业街上的环境艺术

　　同样的道理，只要在合理的情况下，做出适当的分拆，就可以降低城市居民投资商铺的门槛。使普通购房人离铺主阶层近些，更近些。当然，真实的商铺不同于虚拟的股权，它不可能进行无限的拆分。因为，当这种分拆单元过小的时候，必定会导致分摊交通面积的上升，而使得商铺的投资价值下降。另外，由于无论商铺大小，商铺投资本身的交易成本是基本相同的，所以，如果将商铺投资单元的面积分拆过小，就会由于交易成本所占比重的上升，使商铺单元的投资价值下降。

　　所以说，商铺的分拆，必需根据商铺所在地段的商业价值不同，而进行适当的调节，但既不要分拆过大，而使得购买门槛过高，从而将普通市民拒之于商铺投资之外，也不要将商铺投资单元分拆过细，从而使得商铺失去投资价值。一般而言，商业旺地的铺面分拆，单元面积可以适当的大一些，反之，其面积就应该小一些，这样，开发商就可以通过面积与单价之间的双向调节使得商铺单元的价格保持一个稳定的总价，从而使更多的普通市民成为铺主一族。

　　事实上北京许多项目的开发商，正是由于没有采用这种适当分拆的战略，而使自己手上的商铺迟迟找不到买主，如果我们在京城市场地产中随处走一走，就不难看到，许多住宅或写字楼的底商部分依然空置，去问一问开发商，他们的回答总是一样的，那就是都在等待大的投资机构做整售。其实他们完全可以将整层的商铺做适当的分拆，拆分到投资客户买得起的程度，将手上的底商卖给多家小铺主，换回现金，然后，再将商铺整租或分租给使用者。这样，也就等于为小铺主们找到了租客，取得了回报，这就是商铺销售中的“以售带租”；或者我们可以先将商铺租给一家大的使用者，然后再将商铺单元分拆（这是一种纯粹产权概念上的分拆），连同各个单元附属的租金回报，一并卖给小铺主，这样开发商可以借此收回投资，而小铺主们则可以有当月现实的租金收入。这就是商铺销售中的“以租带售”。

商业街内的休憩场所和宜人的外部环境

　　无论是“以租带售”还是“以售带租”，前提都是要对商铺进行产权上的分拆。其实，开发商不必担心这种分拆是否影响商铺的使用功能，因为，这种分拆，并非是功能意义上的，更多的是产权意义上的。换言之，这种为了销售进行的拆分，并不一定在最后的建造中加以体现——在两个分拆单元中的隔墙，并不一定要真的进行分隔，因为，如果使用者是整租两个单元的话，可能这个单元中的隔墙，就不需要建造。因此，可以说这种分拆应更多的考虑产权的意义以及总价的控制。

华高莱斯《技术要点》文章