公寓与住宅的主要区别在于，它是一种暂居性而非居住性的物业，所以，别墅与住宅的区别主要在于其功能性质不同，而不在于档次不同。事实上，相对于普通住宅而言，公寓并不意味着高档，相反，在大多数情况下，公寓能够提供的居住环境，在品质上要低于普通住宅。这主要是由于以下三方面的原因决定的：

　　第一，由于人们是因为某种需要而住进公寓的，而不是为了纯粹享受居住的环境，所以公寓住户对于居住品质的要求，一般而言，要低于普通住宅住户。因此，我们可以看到国家对于公寓的设计规范要求也相对宽松，既可以有完全东西向的户型，也可以有暗厨房，或者没有厨房。这些在普通住宅上不能被通过的设计，却可以在公寓中出现。这说明作为一种暂居性物业，公寓品质的要求下限要低于普通住宅。

　　第二，公寓普遍建设于某个城市的特定地段，如市中心、CBD或科技园区附近，也只有这样，才能使那些追求特定使命的住户能够靠近他们的“使命目的地”。但是，由此也就造成了公寓所处的区域普遍地价较高，为了充分利用这些高价买来的土地，开发商一般都会将公寓的面积做大做足，并且将公寓的户型做得更紧凑。这样，公寓的户型设计就不可能像普通住宅，尤其不可能像城市边缘区的普通住宅那样，拥有相对宽松的户型设计。所以，其居住的舒适度较低，也就成为了一种不得已的选择。

公寓内的收藏空间、阳光会客厅、空中庭院

　　第三，自身生活模式的约束使公寓住户对于公寓户型设计的要求与普通住宅住户有着很大的区别。例如，公寓住户一族普遍惜时如金，早出晚归，所以对于朝向不太看重，也没有太多的时间去使用厨房 。  但是，相反，他们往往有着更多的客厅社交生活，因为公寓一族多数不是以一个完整家庭为单位的，独居的他们更需要相互之间的交往聚会。所以，公寓户型设计的核心应当是客厅，而不像普通住宅那样是主卧室。

　　因此，可以说，衡量公寓和普通住宅舒适度的标准也是完全不同的。一种公寓的舒适与一种住宅的舒适，由于其使用动机的不同，并不存在等值的换算关系。所以说，公寓并不是一种高档的住宅，公寓就是公寓，应当用一种暂居性生活的标准来进行评判。在这种标准之下，再将其分为高、中、低档不同类型的公寓。

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