刚回国的时候，一位在南方某城市当区长的朋友向我出示了他们区内的城区战略规划，想让我提点看法。我展开图幅，只见上面清晰地用大号Times New Roman英文字体写着几个字母串：CBD，CRD，COD，等等，下面却并无注释。看了一会，我惭愧地问我的朋友，这些字符串，除了那个CBD，都是什么东西？

我的朋友立刻震惊得无以复加地瞪着我，说，亏你还是在美国学城市规划的？怎么连这都不知道？这不就是你们美国人提的，从“中央商务区”（Central Business District）发展出来的什么“中心办公区”（Central Office District）,什么“中心游憩区”（Central Recreation District）么？这难道不是城市规划的基本常识么？

的确很惭愧，我从来没有学到过这些概念。但是这并不奇怪，因为它们并非美国的规划师的常识。一位中国城市规划设计研究院的高级工程师曾经感慨地说，目前在这个地球上，我们这个专业的黄金国度，就是中国。中规院从80年代以来总共接下了不下八千个项目，所规划过的土地面积可以覆盖中国东部国土的十分之一。当整个西方的城市化水平在近二十年中完全停滞不前甚至有所倒退的时候，中国的城市水平成长了百分之二百以上——而这还仅仅是体现在户籍上的数字。如此浩瀚的国土摆在我们面前，城市如同一朵朵鲜花在上面猛烈地绽放着，冒出一两个乃至几百个新鲜的概念，有什么奇怪的呢？且不论那些新奇的C“X”D们，就是我们已经耳熟能详的CBD，在中国式的规划背景中也具有与国外的CBD们完全不同的内涵。这是一个CBD极度贫困的时代。

中国式和美国式的CBD最大的不同，在于美国人从来没有规划过一个不存在的CBD，甚至CBD根本就不是规划师提出的概念。是的，尽管这听起来有些奇怪，但是事实是，CBD这个概念的提出是一个对于现有城市现实的追认，而不是一个富于创造力的设想。当1923年社会学家Burges提出CBD概念的时候，华尔街已经运作了超过两百年。又过了几十年，经济学家Arthur O’Sullivan 用数学方式解释了CBD的存在机理，而这时，我们也开始从无到有地搞我们的CBD了。

西方CBD的发展历程，一言以蔽之，是长出来的，或者更加形象地说，是“挤”出来的。在美国学者（比如Paul Krugman）眼中，城市与非城市唯一的区别，在于人口密度。人口增长与他们之间的交流增长的关系是非线性的，一旦人口密度达到了一定水平，就像原子弹里的铀235体积达到了临界体积——在经济学上，这个临界体积被称为“门槛”——人们之间的经济、物品和信息交流将会爆炸式膨胀，在空间上就必然导致高密度的办公、零售商业、高档旅馆、会展和其他重型商业物业在狭窄的空间内迅速混合成长。为什么这些经济活动不能向外蔓延，获得额外的空间呢？Burges等人发现，CBD外缘的圈层总是被高密度和低质量的底层居住物业——用我们熟悉的语言，叫做贫民窟——所占领，而O’Sullivan的研究则从经济上确认了底层人民居住在这里的必然性。既然CBD被这样的屏障在二维空间上牢牢圈住，无法伸展，它只好求助于空间的第三维，向天空索要更多的空间以容纳更多的人和经济活动，于是楼越来越高，而曼哈顿的楼林，也终于成为一种典型的城市景观了。

和我们的期待正相反，美国人绝不是欣喜地接受曼哈顿和华尔街的。美国文化中有一股强烈的反城市、反现代化的抵触情绪，尤以他们的开国元勋之一：Thomas Jefferson为甚。这位《独立宣言》的起草者对于城市生活有一种发自肺腑的厌恶，更是把华尔街，这个所有中国城市规划者心目中的圣地辱骂为“人类暴露邪恶本性的大泥潭”。（当然，有人可能会想起著名的电视剧Sex and The City里Carrie的名言：I love this city! 但是请注意，她所爱的是城市，而不是CBD。而纽约市除了曼哈顿的CBD以外，其密度是远远低于中国任何一座普通中等城市的。更何况，一旦她有了假期，不是还会和男朋友去乡间小屋里回味田园生活么？）如果抛开个人主义文化背景和意识形态区别不谈，美国人对于高密度CBD的生活的厌恶也有其客观的理由。比如，它拥挤，肮脏，犯罪率高（别忘了它的外围就是贫民窟），而人与人之间的关系尤其冷漠。“象个纽约的司机”对于所有的美国开车者都不是一句恭维话，因为这意味着粗鲁、乱抢道、乱按喇叭。当我在马里兰州的郊区开了两年车以后，我完全适应了安静的行车环境，以至于有一次不得不进入纽约市区后，几乎被我身后的司机用喇叭轰个半死，在一瞬间竟然以为又回到了北京。

一个反例可以表明西方人对于CBD的感情究竟如何。W. Alonso曾经指出，在CBD所催生的诸多交流过程中，最关键的交流，是信息交流。当信息技术的发展使得物理距离不再成为信息沟通的重要障碍之后，CBD里的商务活动迫不及待地出现了向郊区的大规模外流行为。这些外流的商务停留在生态环境良好的郊区，形成了近20年来西方重要的商务形态：商务花园。这种低密度，低建筑高度和高质量的办公环境已经越来越成为现代城市商务中不可替代的一种模式；新加坡仅樟宜和裕廊两大商务花园就提供了全市12％的就业岗位（如果仅计算中高层白领的岗位，其比例则更高）。

可以这样说：西方人是被迫玩CBD的。CBD是一种妥协，是人类对于美好生活环境的向往对于现实经济需求的妥协。那些拥挤，那些街头的喇叭和废气，地铁里的汗臭，黑夜街道上的罪恶，都是为了工作和事业而不得不付出的代价。同样，汉城的大韩生命，香港的中银或力宝中心，其本质也不过是一种妥协。可是当CBD这个概念进入中国，并且以摧枯拉朽之势横扫规划界的时候，我们却往往把拥挤、高层当作一种梦寐以求的境界，即便在商业自身产生必要的集聚需求之前，某种规划意志就已经替他们做出了集聚的决定。四川某三线城市曾经雄心勃勃地要做一座39层的地标式高楼，以彰显其CBD的存在，结果不仅楼烂了尾，连几家象样的入驻商家也找不到，最后市委不得已出了下策，命令该市所有银行一律迁入本大楼办公。江苏一个排名十位左右的县级市，非农业人口不过20万，也建起了高达22层，凌空100米的巨型办公楼，足以装下该市五分之一的职工人口。在这个CBD盛行的年代，我们似乎忘了，规划城市是为了提高人们的生活质量。而不是使人们更拥挤。

当然，在客源充足的情况下，高楼的确有其自身的合理性。在城市中心区由于地价高昂的原因，一定程度的多层或高层有利于开发商分摊土地成本，在经济上是必需的。但是楼高超过一定程度，其施工和维护难度带来的成本增加就将抵消分摊掉的土地成本，此后每多建一层，其成本和边际成本都在增加。因此，适当的楼高是必要的，而过低和过高都是对于城市资源的浪费。

应当明确，城市经济的运行有其内在规律。CBD将会在哪里出现，不会在哪里出现，基本上是一个被Krugman称为“路线依赖”的过程，或者说，同类产业的集聚往往发端于一两个偶发事件，其路线是不可预计，也不可复制的。华尔街之所以为华尔街，如Gordon在其《伟大的博弈》一书中所说，是因为1812年副总统George Clinton在参议院的投票力排众议，赞同James Madison总统续签合众国银行许可证的提议，以及他的侄子De Witt Clinton州长在重压之下说服立法机构同意修建伊利运河。这两件事与规划师，或者市政府的发展战略，都完全扯不上干系。在物理上高楼也许可以复制，但是在大地之下，那些深厚的历史积淀，无数人们苦苦挣扎、勾心斗角、或兴或败的苦难历程，才是CBD的灵魂；而灵魂是不能复制的。2001年著名的北京朝阳区CBD规划的功能定位是：以商务办公为主，建筑面积占总建筑规模的50％左右，余下的面积，公寓和其他用途各半。而实际上仅仅两年后，CBD在建项目中住宅供应量就大大超过商务面积，达到惊人的50％，完全颠覆了规划者的设想。经济规律，在很大程度上和自然规律一样，都是难以动摇的。