——房地产市场的两端

这篇文章的用意在于廉租房问题，但是我们却不得不从豪宅市场开始说起。廉租房和豪宅是分布在宽阔的地产产品光谱两端遥遥相对的两个端点。如果说那群沉默的城市弱势群体，常常在“有地儿住”和几乎不能容身两个状态之间的灰色地带里摇摆着的，在大多数时间里还是沉默的话，那么豪宅市场却绝对是一场声音宏大、场面壮观的讲述。在这场讲述中，房子本身的固有功能无疑是被异化了的；而那些在我们仍然处于物欲的清教徒时代期间无法想象到的房子的种种功能，却慢慢在我们面前显现。而我们也将从这些被异化了的功能切入，来谈我们的廉租房问题中，一些较少为人谈起的方面。

       豪宅的第一个功能是显摆。毫无疑问，我们的新一代财富占有者是喜欢显摆的，而房子及其附属物，因为它购置门槛的高不可攀，成为了最合适的显摆物。当一个普普通通的小白领也能够省吃俭用地攒下一台炫而又炫的手机的时候，手机已经彻底堕落为一群没有显摆资格者用来打肿脸最方便的工具。遭遇相同命运的还有其他奢侈品，比如马爹利，PRADA，或者手表。但是房子的门槛永远是那么高。可以毫不保留地说，房子是唯一一种能够完全达到“显摆”这一特定行为目的的商品。因为它的门槛，是不能靠省吃俭用就能迈过的。当年鲁迅先生嘲笑南京国民政府在日本兵打来之前，不许大学生逃难，却抢先从故宫里往南运财宝，曰，“大学生虽然是‘中坚分子’，然而没有市价，假使欧美的市场上值到五百美金一名口，也一定会装了箱子，用专车和古物一同运出北平，在租界上外国银行的保险柜子里藏起来的。”倘若这话移到那些需要显摆者身上，不妨这样说：房子虽然是用来住人的，没有双脚，但是倘若有人能把它缩成背包大小，随身携带，相信一定会有人把它整日背在背上，纵然把背负者压得鼻青脸肿，也在所不惜的。

豪宅的第二个功能则是结伴。某种特定商品市场发展到成熟阶段的标志之一就是，出现产品精确细分和市场的层次分异。当然，处于我们目前的城市现状，市场层次化还是一个有些勉为其难的事情，因为豪宅则必须宽敞，宽敞则往往在郊区；但郊区却偏偏是鱼龙混杂的地方。也许一墙之隔，墙内是二十一世纪乃至二十二世纪，墙外却还是二十世纪初。但是至少在墙内，市场层次至少还是出现了的，那就是：地产开发商有意无意之间，把一群因为支付能力类似，因而很可能消费习惯和心理特质都类似的人们用一道大围墙圈在了一起，形成了一个越来越清晰有别于外部的生活氛围，于是伴就这样结起来了。同样基于购买门槛的理由，这个圈子很难出现挤入的虚荣者，尽管虚荣心遍地都是。我们把这个巨大的若有若无的圈子，称为：社区。毫无疑问，社区成员之间存在强烈的结伴倾向，因为有很多事更合适在同伴而不是陌生人面前去做。且不论购物、交游或是进餐，就拿上面的“显摆”功能来说也是一样。叶圣陶先生曾经精辟地指出，“骄傲的架子要在伙伴面前摆，也是我们的老规矩”。穿一件极其拉风的PRADA，倘若鉴赏者没有选择好，招来的未必是羡慕，反而可能是鄙夷。

在讲到廉租房之前，为什么要费力气来说处于房地产市场如此遥远的另外一端呢？原因很简单。这些特质，并不只是豪宅市场所特有，而是房地产产品都拥有。在这个沉默的，内向的但是更加复杂的廉租房角落里，同样存在着自我形象的展示，存在着同伴，存在着社区；所不同的是，往往以隐性的方式发生。

当然，与豪宅的所有者所不同的是，廉租房的使用者并不会倾向于拿自己的居住地出来显摆。但是，这并不意味着他们不需要维护自己的社会形象。当他们意识到，自己的居住地对于自己的社会形象是一个减分因素而非加分因素的时候，他们也许更希望隐藏这一事实。所以我们也就可以想象所有廉租房申请者都必须经历的一幕，即按照我们现行的廉租房公告审核制度所规定的，政府主管部门通过街道委员会张榜公布申请者名单，“接受群众监督”的过程。当然，住进廉租房所解决的经济问题，其意义显然大于一个贫困家庭维护自己社会形象的（或者说得严重一些，保护隐私）的意义，但是我们还是会情不自禁地想，是否存在这样一种可能性，通过其他方式审核个人的申请资格？毕竟，每个人都希望别人看到自己更赏心悦目的一面。比如，尽管我们都知道每个人在卫生间里做什么，但是没有人（至少绝大多数人都不会）愿意在众目睽睽之下如厕。

而这正是我们需要向发达市场经济社会学习的地方。纽约市有着著名的一系列住房补贴计划和房租控制手段，以确保底层人民对于正常居住条件的需求，或者说，在居住方面维护一个人的尊严。电视剧《欲望都市》里的女主角Carrie就曾经住在这样一个租金补贴的公寓里。但是纽约的街头从来没有要求“群众监督”的告示，它们甚至没有一个叫做街道委员会的东西。当然我们可以谴责说，这就是为什么Carrie把钞票大把扔进GUCCI的专卖店却仍然能够蒙骗到房租补贴的原因；但是Carrie毕竟是个特例。必须指出，“群众监督”同样并不是一个保证确切的良药，在我们的群众监督之下漏网的特例，甚至要更多。学者刘晓君总结说，对象审核中的公告制度造成的结果是，一方面一部分希望将自己的经济、社会窘境作为个人隐私予以保留的个人或家庭可能对廉租住房制度望而却步，在痛苦地权衡后选择放弃它们应有的权利，以至于政府的福利补贴效率严重下降；另一方面居委会在遇到人户分离现象（即居民居住地不在户口所在地）时又力不从心。

那么，美国人是怎样审核的呢？其实非常简单，就是完善的个人信用制度。个人信用体系采用的是“一号一生”的模式，一个社会安全记录中记载了这个人一生中所有的交易、收入、雇佣和失业记录，而且每一个审核机构都有权调出这份记录进行核实。还是在《欲望都市》里，Carrie当初之所以能够获得租金补贴资格，是因为她曾经符合过审核的条件。而当她的收入已经超过了申请补贴的合格线以后，她的租约一旦到期，她也只能选择买下这套公寓，或者搬出去；因为一个新的租约需要进行一次新的审核，而她是很清楚自己不会通过这次审核的。这个例子让我们感到了一个完善信用制度的强大力量：它使得每个人在进行决策的过程中，会清楚地意识到选择欺骗行为的后果，从而在所有欺骗行为发生之前就让人们打消念头。

第二个问题：社区同样也是廉租房居住者必须面对的问题。并不是只有豪宅才有社区，但是廉租房社区所面临的问题却是它们所独有的。显然廉租房的居民们的收入范围也是一定的，他们的结伴机制并不是被一个下限式的“门槛”所筛选，而是被一个上限式的“门框”所圈定的。可以想见，在这里，人们对于社区的期望已经不再是，“我们能在这里找到怎样有趣的朋友？”，而是，“我们怎样在这里确保一个安全和舒适的生活？”美国的社区规划教育中往往会见到这样一个形容社区的词：活力。是的，尤其对于一个中低收入社区而言，最重要的反而不一定是居住者的平均收入数值，而是人们是否能够通过互相信任和互相支持，构建一个相对和谐和舒适的生活环境。

为什么这会是一个问题呢？一些西方社会学家曾经感慨地发现，阶层和收入完全相同的两个居民社区，有可能在社区质量、邻里关系方面具有天壤之别。人们的行为是强烈受到环境影响的。拿破仑说得更加干脆：“那些人可能一分钟前是魔鬼而一分钟后是天使，而这并不需要什么理由。”一个社会学中著名的“破窗户理论”这样描述人们的行为特征：如果一个社区里没有一块窗户的玻璃是破的，那么它可能很久都不会破一块；但是如果出现了一块破玻璃而没有及时得到修补的话，那么很快就会有第二块，第三块……因为人们在潜意识中会觉得，破坏一个本来是完美的东西是一个严重的错误，但是破坏一个本来并不完美的则没有那么严重。曾经有过这么一个真实的试验：社会学家把一辆豪华跑车停放在一个社会治安不好的社区里，在暗中观察它。三天过去了，没有人碰它一下。第四天，社会学家敲碎了一块后视镜。于是在接下来的三天里，经过的人们开始变本加厉地摧残这辆豪华跑车，直到第六天傍晚几乎成为一块废铁。值得注意的是，在进行破坏工作的人当中，并不象我们通常所想象的那样，全是刺着文身的街头小混混。他们包括衣冠楚楚的中年人，弱不禁风的老人，稚气未脱的孩子，甚至包括优雅的白领女性。

和谐社区的方式其实很简单：让人们对于其居住的社区产生归属感。于是问题又产生了：归属感是怎样产生的？也许纽约市同样可以成为一个可以借鉴的例子。南布朗克斯区的廉租公寓社区是经过政府补贴、主要由私人房地产开发商和开发基金共同运作的一个相当成功的廉租公寓社区。这里是纽约市人口最稠密（大约60万人居住在20平方英里的面积上）的地区之一，以低收入的非裔和拉丁裔居民占大多数，三分之一的人口靠政府救济金过活。以美国的城市标准来看，这里几乎是一个彻头彻尾“不可救药”的贫民窟。但是为了振兴社区，一位著名的发展商爱德华·洛格设计了著名的“汗水入股”的社区建设计划，在拆迁和新建公寓的过程中，招募了大量原居住者和附近的失业青年，对他们进行专门的培训后，直接将其投入工程，他们的劳动付出就按照一定优惠比例直接转化为他们对于房屋的所有权，或者是房屋的优惠租赁权。其实在这个例子中，作为建筑工人，原居民肯定不会是最经济的生产者，但是制度的巧妙设计使得他们的工作与自己的社区质量产生了直接联系，使得他们的劳动付出成为社区和谐的原生动力。世界上不可能有比这更加容易和谐的社区了。香港也有类似的例子。沙田第一城的很多社区是新鸿基公司自己的员工亲自施工，又亲自入住的。这些社区的质量——无论是物理质量还是社区质量——就明显高于四周其他开发公司开发的楼盘，售价几乎高出10％左右。

第三个问题则是豪宅所不需要考虑的，那就是政府如何以经济手段介入的问题。所有自由经济的鼓吹者都会大肆疾呼（也许从自由经济的鼓手哈耶克开始），政府在一个自由经济领域中的唯一必要的角色，是保证制度的公平并且杜绝任何参与的意图，或者象德特马·多林所说的那样，“国家对运作正常的市场经济的自以为无害的干预是一种对整个自由潜在的危险”。但是唯独在廉租房的供给市场上，国家永远不能推卸它所必须承担的责任，因为这是一个一旦缺乏干预就会直接导致人们丧失尊严的市场。

美国的方法主要是面向需求方的人头补贴计划。即房源都来自市场的存量，除了少数几个例子（比如上面提到的）之外，符合补贴条件的房客需要获得地方机构的证明，然后去自行寻找满足质量等级和租金限额的房源。政府机构协助房客与房主之间的租金谈判，然后代收房客的限量房租，房主的租金则向政府机构收取。确定限租的基本原则是，房客支付的房租不应超过自身收入的30％。

英国和瑞典则是典型的欧洲福利国家；它们的公共房屋计划都开始于5、60年代，为了满足战后一代的大量需求。在1945－1976年期间，英国共建造约400万套公房，瑞典则在1965－1973年期间统共修建了300万套公共住房。但是不同的是，英国随着撒切尔夫人领导的保守党上台，自由主义开始引领经济政策，大量被廉价出租的公有房屋开始被向其居住者出售，当然带有相当程度价格优惠政策。由于受到英国殖民统治影响，香港的公共房屋制度基本延续了英国工党的做法，即公共修建，政府产权，租金减免。由于瑞典政府的福利政策一直不变，至今仍有大量居民住在公共房屋中，只是政府通过优惠的金融财政补贴对房屋的翻新建设进行了推动。

新加坡的政府介入方式与目前我国大陆的方式具有一定程度的相似性，比如新加坡也有住房公积金制度；政府的房屋发展局（HDB）作为公共房屋（新加坡成为组屋）的主要承建方，具有低成本获取基地的重大政策性优惠；但是新加坡对于补贴和优惠的对象审核非常严格，对于获取超过标准（无论是面积或价格）住房者进行严厉惩罚。

最后一个问题，也是豪宅和廉租房社区共同具有的问题，那就是，这遥远的两端毕竟都是城市中的重要组分。我们绝不希望看到我们的社会如同美国社会一样，在居住区阶层分异上几乎是水火不同，一旦有一个所谓“异己分子”搬入，整个社区几乎会在数月之内迁徙一空。一个和谐的社会，意味着不仅社区内部是和谐的，社区与社区之间也是和谐的。但是这种和谐问题，就不是政府或研究者所能独力解决的了。中国目前社会阶层的分异，正如学者赵晓所说，是一个大头针形，而非健康的橄榄形。只有整体经济发展到了橄榄形阶段，我们才能从根本上解决这两端社区的和谐问题。城市的和谐，归根到底还是人的和谐。