——预售制度双方自愿是基础

期房交易出现的原因是什么？在市场经济体系中，只要符合“双方自愿，信息畅通，法无禁止”的原则，从本质上说任何东西都可以成为商品。而一件物品究竟会不会成为商品，要视它的供求关系而定。期房，究其本质，是一个尚处于被生产状态，无法有效行使其效能的商品。而这种“没影儿”的商品之所以会提前进入流通领域，原因其实很简单，因为市场对它有需求，而且是相当巨大的需求。而且，因为这种需求的存在，时间成为了购房者的正成本，或者换句话说，持币观望者会发现自己的购买力是随时间的流逝而减少的。而无论是手机还是汽车市场，对于消费者来说，时间永远是个负成本。只要你有耐心，明天永远有更先进、更可靠而且更低廉的商品出现，也就是说，持币观望者的购买力是持续升高的。为什么供需关系会如此不同呢？原因也很简单，因为当前我们的不动产商品的主要生产原料，也就是土地，是极度稀缺的；我们的人口基数，是极度庞大的；而我们的当前经济阶段，正是一个社会的主体对于高质量独立居住处所陡然产生不可替代需求的时代。 

如果禁止期房销售会出现什么后果？我们当然能理解央行建议的用心，因为的确，由于我们法律和信用体制的不完善，有大量的金融和法律问题出现在了期房销售这一环节。但是一旦这一政策得以实施，会出现两个非常严重的后果。首先，从经济基本面上来说，禁止销售期房不仅仅没有解决地产市场中长期的旺盛需求问题，反而严重加剧了这一问题，因为这使得市场上本来就不充足的商品供应更加紧缺。很明显，商品愈稀缺，其价格会愈上涨，这是完全违背中央希望保持房地产市场稳定的重大意图的。其次，在需求已经如此强烈的背景下，如果以法律和行政手段完全禁止合法交易，那么这种需求只能以一种方式加以释放：交易黑市化。当几个月前，关于经济适用房购买资格的问题被炒得火热的时候，我们就应该已经意识到，一旦某种需求强烈到一定程度，而这种需求又不能在合法框架内得到解决，那么它就只能成为一种黑市商品。不仅经济适用房本身成了商品，就连它的购买权都成了商品。