“造城运动”与TOD

现在，正如某些策划大师所说的，中国的房地产市场进入的一个大盘时代。

从10万平米到20万平米，从20万平米到40万平米，然后再到100万平米，再到200万平米，用一个开发商朋友的话来说：“像我这种不到10万平米的楼盘，都不好意思对人讲了。”换句话说，10万平米以下简直就不叫盘了。

房地产开发商成了我们城市的造就者，不仅仅是盖房子，不仅仅是搞开发，甚至也不仅仅是建社区，而是“我们造城”。城市成了开发商的作品，开发商成了奇迹的创造者。在大盘时代，作为一个购房者的普通人，你所能做的一件事就是选择。要么选择A开发商建的城，要么选择B开发商造的城。在城里，开发商已经为你营造好了一切，从幼儿园到中学，甚至从中学到大学，甚至到老年人大学，都有相应的归宿。

真是无所不能的造城运动！

然而，我们现在造的城都还年轻，还谈不上有什么阅历，最早造城的像碧桂园这样的城也还不到10岁。换句话说，我们还没有看到任何一个我们用这种速成手法建造的新城成长、长大，去历经一个城区变化的全过程。我们现在等于是种了一片片还没有收获的庄稼地，究竟能收获多少粮食，大家都还不能作一个准确的判断，只是现在禾苗的长势比较喜人，于是大家就都断定，这些庄稼地一定都是丰产田了。

其实未必！

根据国外这类新城发展的经验，也凭着多年研究这类问题的书生意气，让我们展望一下这类的新城，在未来的发展过程中，大概会遇到哪些问题。

就像当年的埃及人在造船时，曾经出现过一个误区，他们认为只要把小船放大了就是大船，于是他们就按照小船的样子进行等比例放大，想造出一艘大船来。结果他们失败了。失败的原因就在于，大船绝不仅仅是小船的放大，小船和大船根本就是两类完全不同的船，必须用完全不同的手法来进行营造。同样的道理，如果一个居住区开发的规模大到了一定程度（这个程度在不同的城市针对不同的人群，应当有不同的阈值），就不仅仅是一个简单的居住区开发了，而是一个新市镇。可遗憾的是，我们大部分开发商还都是运用居住区开发的模式，去驾驭这些大的多得多的新市镇项目，于是也就产生了种种误区。

误区之一就是居住人群的过分同质化。

在一个房地产项目开发运作伊始，开发商都会针对自己的项目进行相应的市场调查和客户群定位，这是一种典型的定位营销的思想。在进行主力客户群定位时，都力求定位准确，而客户群定位的越准确，也就相应的将此居住区的居住人群同质化了。换句话说，定位营销越成功的楼盘，其未来的居住人群年龄就越接近，家庭结构也越接近。这样，他们的孩子的年龄也就更加接近。于是就会出现在许多国外新城中遇到的问题——新区建成后的前几年，幼儿园爆满，小学无人；再过几年，小学爆满，幼儿园清空；再过几年，小学清空，中学爆满。什么时候等到这些孩子从中学毕业，回城读大学，他们的父母也就渐渐老了（原来的主力客户们老了！）于是这个新城也就失去了活力。

如果按照美国著名的建筑理论家Christopher Alexander的建筑理论，上述这种误区应该被称为户型隔离。Alexander指出：“在生命的周期中，人们需要从和他们自己处于不同时期的人那里获得支持和认可，同时也需要从和他们自己处于同一时期的人那里获得支持。”“每个人都能发现，他在和他的街坊四邻面对面的相处之中，至少可以接触到生命各个时期的人。青年小伙子看见一对对情投意合的伴侣，老人关注着活蹦乱跳的娃娃，独居者能得到大家庭的关怀，少年们视年富力强的中年人为榜样，等等。这一切都是媒介，人们通过这种媒介才会感觉到他们自己的生命之路。”

所以，无论是从开发商配套设施利用的功利角度，还是从人性化住宅的关爱角度，这种居住人口过于单一的“造城运动”，在未来的发展中都会遇到或强或弱的户型隔离带来的问题。

误区之二就是在户型隔离问题基础上的物业管理问题。

“社区封闭、物业管理”，这已经成了开发商在进行居住区开发和管理时的不二法门，仿佛这种划圈划片似的管理模式，可以进行无限量的放大。但事实上，如果对于一个面积超过了7000住户以上的大型社区而言，就必须考虑社区管理模式中的居民互助与就业问题，而不能仅仅是所谓的封闭管理了。

所谓居民互助是指，在户型混合（这是Alexander针对户型隔离提出的对策）的基础上，应当提倡不同层次、不同类型间的居民相互提供服务——不单是无偿的服务，而且可以看成是一种有偿的服务，也就是一种职业。比如有老人的家庭，如果老人是足够健康的，那么他们可以开办一个照顾幼儿的儿童天地；而如果有下岗待业的年轻人在家，那么他们可以开办一个照顾周边老人的老龄服务设施。这样，就能够形成相对完善的社区服务体系，而不是将这些社区所需要的服务一味地都由开发商包揽下来，去雇上大量的保安和大量的服务人员。于是，在“主力客户群们”去上班时，社区里只剩下了三部分人，无人照料的老人和无人照料的孩子，还有到处巡逻的保安。其实这些服务岗位，本身也是一种就业的机会，完全可以安置一部分本社区内的人口就业——一种建立在社区互助基础上的就业。

当然，这种互助就业不可能在客户群过于单一的情况下实现，因为白领们是不愿意为自己的同类提供服务的（也许这是个面子问题），白领们都希望为CEO们提供服务，同时也乐于被一群亚中产阶级提供服务。所以，社区人群的相对混成，才是社区互助就业的基础。

如果说到就业问题，新加坡的居屋建设可以说是最成功的，因为它不但考虑了居住的问题，还在相当大的程度上考虑到了居屋居民就业的问题——在每一个新加坡的工屋居住区里，你都能看到相当数量的工业厂房等就业设施，这些都是为了解决工屋居民的一部分就业问题——事实上，一个完全不具备就业动力的城市边缘“新城”，是不能够真正吸引居住者的。正如国外城市发展的经验告诉我们，一个城市是否会出现郊区化的倾向，关键就在于城市的郊区有没有就业的动力。没有就业的动力，城市郊区也罢，我们造城也罢，是不可能真正地留住大量的居住人群的。

还有一个非常严重的问题就是交通问题。

由于采取前文所述的封闭管理，所以不论多大的大盘，开发商在造城时，无一例外地都采取了“划地为城”的方法。在开发商所划定的区域内，公地都变成了私地，公路都变成了私路——我们常常可以听到开发商这么说：“现在有一条城市道路穿过我的小区，我们现在正在做工作，争取将它变更为小区内道路。”这种话我们听了又听，于是我们看到的公共道路也越来越少，等这些大大的小区都封闭起来以后，带给居民的却常常是一种交通上的灾难。因为为了降低封闭管理的成本，这些小区多数只能留出不多的出入口，而每天早晨上班时，在这些出入口的附近，常常变得拥堵不堪。这是非常正常的。本来嘛，出入口的大小，仅仅是为一个小区准备的，而它内部的社区规模，却是一个极大的大盘，正如开发商所说的：“那是我们造的一个城啊！”

所以说，凡事都有一个度，说得文一点，叫做都有一个“阈值”。超出了这个阈值之后，就不能是原有规模的简单放大了，而必须采取一些与之相匹配的方法来解决问题。在国外，特别是在美国，针对这种城市边缘区的大盘，开出的药方是三个。第一个是TOD概念，即公共导向的开发社区；第二是新街区住宅，即打破行列式的布局，重新回到街坊式布局的形式。将上面两者结合起来，就会发现，这些小区普遍以一种积极的姿态，重新加入到城市中来，向城市开放自己的区内道路，欢迎公共交通进入小区。这样，就大大地缩短了小区内居民前往公共交通站点的换乘时间，于是，生活效率大大提高了。同时也就引出了第三个概念，那就是社区商业和站点商业。多数这类的小区，都不再进行统一集中的商业配套布局，而是将配套商业化整为零，分散到各个组团里去，与街坊式空间相结合，方便居民的就近使用。

在上述三个药方中，TOD是最重要的一个概念，也是引发后两个概念的前提。在我们今天的中国，非常类似于当年的“美国梦”时期，大规模的城市化运动，导致了太多的“我们造城”，而轿车的大量进入家庭，又为这种“造城运动”添油助力。今年，我国居民购车的数量已经大大超过了经济学家的预期，而这种居民购车的浪潮，估计会至少持续10年。

在这种“形势一派大好”的情况下，现在提出来TOD的概念，有点类似于在大家挥汗如雨的三伏天里，提醒大家冬天终究会来，而为了冬天的防风预寒，我们现在就必须准备好棉衣——这样的话，恐怕没有多少人会听，可是我们相信，从夏天到冬天的这个阶段，恐怕会比大多数人想像的过程要短得多得多。如果西方发达国家从“小轿车热潮”到“小轿车危机”，再到不得不转向“公交优先”和“TOD概念”的全过程，需要历经10年的话，在我们这样一个人口高度密集的大国里，这个过程顶多只需要历经3到5年，我们就会普遍地感受到小轿车带来的压力，普遍地感受到大盘开发带来的压力，从而也普遍地认识到采取TOD导向开发的重要性——这，也就是我们为什么要介绍TOD概念的原因。

其实我们公司是一个支持城市更新和新城发展的“城市主义者”，因为作为专业的国际地产顾问，我们的使命就是热爱城市、关心城市、分析城市、研究城市，我们所做的一切工作，都与人类最完美的产品——城市有关。我们坚定地认为，城市是人类一切文明的载体，但是它必须解决好文明进步所带来的“人口过载”和“交通过载”的问题。