香山位于北京西北郊西山东麓，距城20多公里。这里特有的自然景观和历史渊源，使香山在北京人的心目中具有极高的位置。只是因为众多原因，以前香山周围的地产项目较少，但目前在建的别墅项目逐渐多起来，目前主要有：阳光100香山庭院别墅、香山艺术别墅、半山枫林别墅和圆明园花园别墅，以及即将推出的“香山•流水别墅”等等。

　　该区域的别墅项目刚刚兴起，大多尚在开发之中，近期将陆续推向市场，阳光100香山庭院别墅将在2002年夏秋之交推出；香山艺术别墅正处于热卖之中；半山枫林别墅年内即可入住；圆明园花园别墅也将于近期开盘。

　　该区域不仅紧邻香山、玉泉山，具有上风上水的地理优势，而且接近颐和园、圆明园等著名的皇家园林和风景点，优美的自然环境和人文景观条件是该区域别墅的主要卖点。

　　与北京其它的别墅区相比，香山板块别墅的推出，在产品与推广上具有三个非常显著的特点：香山板块、双拼户型、第一居所。

　　香山板块，是指大家共同作为“香山别墅板块”共同出击，一改以往北京的其它楼盘只重个体形象，而不注重区域板块包装的习惯，这种做法其动力来自于两个方面。一方面是由于香山的地段价值是这些项目最大的卖点，所以，无论例外地都将“香山板块”作为自己的第一顶帽子。另一方面是由于目前北京地产市场的激烈竞争，使得孤立的楼盘在销售和推广中倍感吃力，而那些“小区域密集竞争”的楼盘，往往会表现出楼盘间的互助大于楼盘间的竞争。换言之，近距离的相互竞争者，首先却能起到共同做热一个地段的作用。其次，还可以发挥邻里效应，以降低大家的营销成本——因为，当大家彼此形成一个密集组团时，一家作广告等于大家都做广告，一家上展会等于大家都上展会，这比起那些势单力孤的独行客来说，市场的处境显然要好得多。

　　因此，这次香山板块的推出就很好地体现了这一点——大家共同做热香山板块，使那些买别墅的人，首先放弃对于北京其它别墅区域的选择，而将关注的眼光放到香山板块中来，然后香山板块内的弟兄们再分账也不迟。这种先协同后竞争，先炒地后炒房的营销推广手段，不但是目前市场激烈竞争的需要，而且相信也是未来北京楼盘营销发展的一种必然趋势。

　　双拼户型，是指这些别墅在产品形式上大都以双拼的形式出现，配合以联排。总之，双拼别墅是这一板块开发的主流，这是由于受规划及容积率的限制，独立别墅不能成为本区域项目的主流供应，但本着开发价值最大化的原则，开发商又必须寻求一种接近别墅品质的准别墅产品。TOWNHOUSE固然是可以提升容积率，但这种产品潜在供应过于庞大，会很快给人一种“经济型”别墅的感觉，而且无论是北京市范围内，还是西山周边范围内，联排住宅大批量、同类产品的供应，也无法体现出足够的档次与身份感。

　　所以，无论是从产品创新的角度出发，还是为了充分利用本区域独特的地段优势，开发商大都将项目定位为一种介于TOWNHOUSE和别墅产品之间的准别墅项目，双拼恰恰是这样的选择。这种双拼别墅产品档次高，占地面积小，性能价格比更经济，是一种“小豪宅”概念，因此既可以面对传统的独立别墅客户，也可面对新兴的准别墅客户，满足他们在别墅圈拥有“豪宅”的心理需求。

　　第三个显著特点就是，这些项目多数定位于第一居所，而且均依托于发达的路网来解决第一居所的交通问题。从目前的地段分析来看，西山的这几个别墅项目在交通方面都具有良好条件，香山艺术别墅依托杏石口路，郦城依托西四环路，阳光100别墅和半山枫林依托北坞村路和五环路，圆明园花园别墅依托圆明园西路和五环路，使它们都具有第一居所的性质。

　　在这一地区还有一些田村、黑塔村、青龙桥等潜在项目，这些项目也大多靠近西四、五环，从八大处到香山沿线都有分布，而且潜在供应巨大，由此加快了香山板块形成的步伐。随着西山交通条件的逐步改善，西山以其独特的自然景观优势，将吸引更多的开发商到此开发，预示着区域的潜在供应将迅速放大，而从目前西山板块全线飘红的发展态势来看，短期区域竞争即呈白热化的势头将不可避免。

　　例如，郦城这类的大规模别墅区的面市将给西北部别墅市场带来比较大的冲击，其根本在于大规模别墅区的概念有可能改变北京人的置业方式，使别墅或低密度住宅逐渐成为房地产市场的主流，并且与大盘效应相互增强。一旦这种形势出现，对其周边小规模项目将形成打击，尤其对同在杏石口路的本项目形成拦截之势，会进一步加剧香山板块内的市场竞争。

　　但从长远来看，作为一个整体板块，香山区域别墅未来将具有非常好的发展势头——这主要是由于香山所属的北京西山区域的独特地理优势决定的。下面就让我们将视野再放宽广一点，从北京整个西山区域的范围内，看一看北京整个西北部别墅区域的发展。

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