一、Business Park 的起源与发展

Business Park的起源，最早可以追溯到Ebenezer Howard 的“花园城市”理念：一个位于大城市边缘的小型城市—最佳人口约在3.2 万人左右，铁路是城市中主要的运输连接方式。

现代的Business Park概念则是一个综合与人性化的产物，通常Business Park是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。

整个Business Park的发展可以分为四个时期：

第一代Business Park：Business Park的起源

第一代的Business Park可以说，是从广为人知的“工业园区”演变而来。其通常坐落在已有城市的边缘，或者临近某个小城市。园区由多组小规模的建筑组成。园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装。

园区通常在得到建筑许可的情况下划分并出售给企业，或者由业主首先进行前期开发后，再出租给其他入园企业。通常来说，此时园区内的建筑标准较低，开发者只是将通往各地块的道路修通，建好各个建筑单元的框架。可以说，这时的园区并无任何风景可言。但是由于规划者和入园企业的积极参与以及若干法规的要求，这种社区规划和建设还是会继续进行下去的。

这时的Business Park依旧偏重于那些基于科学研发的企业，而非商业型的企业。虽然第一代的Business Park的发展规模和设施都还不能与以后的二、三两代Business Park相提并论，但是其建筑标准较之从前的工业园已有所提高，无论是结构细部还是外部景观设计都不断精益求精。

第二代Business Park：商务与社区

传统的商务社区与其说是人为设计而成，不如说是由于历史发展而自然形成。在市中心，咖啡馆、体育俱乐部、银行以及商店等所有这些商业活动都是用以支撑其朝九晚五的城市生活需求。然而随着夜晚的来临，在市中心工作的人们因为下班而离开了商业区，此时市中心便显得萧条而缺乏治安保护。很多上个世纪六七十年代在市中心所建的大型商业建筑，都因缺乏社区生活的支持而变得人去楼空。

正是吸取了这些教训，建筑师和发展商在建设第二代Business Park时，避免了第一代园区出现的问题—即缺乏各种生活设施，而且只有单一的生产类型企业入园。在园区的规划上，他们更多的融合进城市生活的元素，在园区内设置一些商业设施。这些设施虽然不大，但是足以使人们在此营造出共同生活的社区气氛。第二代Business Park不再象第一代那样追求园区的大面积，而是追求如何将Business Park有机的融合到城乡结合部，在紧密联系城市的同时，又不失去自己独有的人文社区特色。

第三代Business Park：发展邻里关系

此时的Business Park由于不断发展而彼此联系，而且与城市的联系也越发紧密，依据地块界定Business Park与城市的关系已经十分困难。第三代Business Park发展的三要素为：发展规模、位置和密度。发展规模决定位置、位置决定交通、交通影响密度。第三代的Business Park，已经成为城市功能的一部分，此时的Business Park已经可以有私人空间和公共空间之分，但是那些园区内的新技术企业还不能真正拥有优美景致的独立小环境。

第四代Business Park：现代Business Park—NEW  TOWN概念

目前，随着发达国家失业率的居高不下，城市市政厅开始偏重支持大型综合型的跨国企业，以期它们能对城市的就业与建设有所作为。在这个大背景下，此时的Business Park发展商则利用人们对提高潜在就业率的希望，而开始营建大型综合社区项目。这些项目中包括了住宅、商店、学校和休闲场所。这就导致了第四代Business Park的出现—一个可以“自己自足”，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区。就此，这时的Business Park已经逐步变成了一个与小城相仿的大社区，或者已经成为一个新型的现代化NEW TOWN。

二、国外Business Park发展现状 — 个案分析： 美国Business Park

在此部分，让我们以目前美国具有代表性的Business Park — PS Business Park为例，加以说明与分析。

PS Business Park创建于1986年，原为“公共储备”（Public Storage）之产业，并由其下属机构进行管理。1997年1月经过内部重组后，于1998年3月17日，并入公共实体并正式更名为PS Business Park公司。PS Business Park的园区为分散在11个州内的小园区组成。此处注重说明的是其在加利福尼亚州内的园区。

PS Business Park园区内的建筑多为一至两层的建筑，分为两至十个组团不等。每个建筑单元可出租面积从2000 至 5000 平方米不等。所有设施的管理为“一站式”服务管理，或者由区域中心办公室进行管理。

鉴于入园企业的规模不同，园区内提供给中小企业与大型企业的服务设施也各有不同。园区内一个典型的可提供各类设施的建筑体，一般以50至 500 平方米为一个单位，进行出租或出售。租期从1年到3年不等。园区内大约35%的租金收入来源于园内中小企业，而其它65%的租金收入则来源于园内的大型企业。这些大企业的租赁面积少则500平方米，多则租用多座建筑体不等。

目前在PS Business Park内的大型企业有IBM、美国航空、奥林巴斯和夏普电器等世界知名企业。

以下为PS Business Park在加利福尼亚州内的园区外观：

三、北京规划中的第一个Business Park — 中关村科技园区丰台园 Business Park

随着北京经济的持续发展，北京的高科技企业无论从规模还是数量上都有所增长，因此对于Business Park这种办公模式，在北京的高科技企业中出现了大量的需求。

虽然Business Park受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。首先，由于Business Park对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以Business Park一般分布于城市边缘地区，这样才能使Business Park的建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为Business Park，必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，Business Park与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要Business Park与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在Business Park内的人员工作的便利性。

基于以上要求，目前中关村科技园区丰台园是建造Business Park比较理想的位置。首先，丰台园地处西南四环，通往北京市区的道路畅通，无论是去往CBD还是中关村地区都很便利；其次，丰台园是中关村“一区五园”中距北京市中心最近的，且仍具有大面积土地开发潜力的地区，在此地区建造Business Park，可以保证较低的建筑密度；最后，由于紧邻四环百米绿化带，而且以世界公园为中心的万亩绿色旅游区环绕周围，应该说丰台园拥有一定的绿化资源，能够营造出Business Park所需要的良好园林景观。

就此，基于对国外Business Park发展脉络的研究，对目前国外类似Business Park案例的分析，以及对北京各科技园区的调查，在充分发挥丰台园地段优势及其环境潜质的基础上，在此建造Business Park的设想完全可行的，也是非常适合的。

根据我们目前的了解，丰台园二期规划中的Business Park，是一种融合了四至六层现代智能化办公空间的花园别墅式写字楼复合体。这将是北京首家推出的Business Park写字楼模式。

就目前规划而言，丰台园内将建的Business Park，完全涵盖了Business Park“独立性”和“个性化”这两点特色，所谓“独立性”是指其具有占天占地，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠予客户的大厦冠名权。所谓“个性化”是指其在群体结构上，各个Business Park单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司需要，从而以一种统一中求变化的办公单元组合体系列，使各类公司客户都能找到自己最理想的办公天地。也正是这两点特色，Business Park模式在国外科技园中倍受高科技新兴企业的推崇。而且这种现代办公的创新模式正成为这些新锐派高科技公司的企业形象标志。

为了满足Business Park办公一族生活起居的需要，丰台园二期还将同时推出了配套的居住园区，从而在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要。同时，园区内的住宅将均采用景观较好的精品板楼设计，极目西望，西侧Business Park的高技派花园景观可以尽收眼底，使其成为同时拥有花园绿化景观，又兼顾高科技人文景观的高尚居住区，成为高科技员工真正理想的居住乐园。

因此，我们有理由相信，中关村科技园区丰台园内的Business Park完全可以给科技企业一个家，能够使事业初成一族完全拥有“公司家园”和“创业家园”的梦想得以实现。