对于人口老龄化这个问题，从人类生存和发展的角度而言，应该是值得高兴的一件事情。毕竟，作为一类物种，人类通过自身的努力，使个体的生命力延长，这是人类科学的一种进步。但是，当一系列由于社会老龄化所带来的问题摆在各个国家的面前时，人类的老龄化不再是一个值得庆幸的事情。

　　人类究竟老化到什么程度？可以通过国际上公布的一系列数字有个直观的感觉。首先，全球每10个人中，就有一个60或60岁以上的老人，而这个数字到2050年，将从1：9增加到1：5。一些国家2050年将成为“超老龄型国家”：西班牙老人占总人口的比例2050年将由目前的22%增长到44%，意大利老人比例将增长到42%，日本将增长到60%。而中国的发展速度更是惊人，到2010年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为12.18%和8.12%，2020年为16.23%和11.30%，2030年为22.34%和15.21%，2040年为25%和20%。

　　上述数字，直截了当的说明了一个事实，未来世界的主流不再是那些踌躇满志，高喊着：“未来是属于我们的”年轻人，而是占人口1/5的老年人。人口结构的变化作为一个社会问题，也将会影响人类社会的方方面面。

　　人口老龄化带来的突出问题就是，用于老年社会保障的费用大量增加，给政府、以及下一代带来沉重的负担。德国近些年来经济低迷，一个主要原因就是社会福利包袱太重，而经济不景气又使庞大的福利开支难以为继。为了打破这一恶性循环，施罗德政府上台后正在实施名为“２０１０年议程”的改革计划，通过降低税率增加个人和企业的收入，以刺激消费和投资；逐年削减失业者的救济金并加强再就业培训，对拒绝再就业者予以削减救济金惩罚；推迟甚至暂时冻结退休者养老金的增加。日本政府担心现行的养老保险制度今后难以为继。于2004年5月11日修改“养老保险相关法案”，通过加大政府财政拨款、提高被保险者必须交纳的养老保险金额、减少养老保险金的支付额等措施，努力确保养老保险的“财源”，稳定养老保险体系。

　　老龄化所带来的人口结构的变化还引起了家庭规模和家庭结构的变化。特别是在过度经济型国家，随着移民与城市化，传统家庭结构逐步被肢解了。波兰华沙前社会保健机构工作人员克日什托夫•多佩拉拉说，在东欧，几代同堂家庭逐步解体，制造出“迷失的一代”。中国的老龄化和计划生育基本国策，造成了“421”的家庭结构，即：四个老人，两个孩子，一个孙子。中国的文化和西方不同，“养儿防老””、“合家团圆”、“叶落归根”的传统文化还在很多老人心中根深蒂固。中国传统的养老观念基本上是“反哺”性养老，即父母把子女养大成人，老年时主要依靠子女养老送终。而“421”的家庭结构，造成赡养比例的失调，工作的压力使得很多儿女无暇照顾老人。因此社会上普遍出现了“空巢”现象。1987年，我国空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只有16.7%，而1999年上升到25.8%。在一些大城市，空巢家庭问题更为突出。尤其值得注意的是，单身独居老人在老年人口中的比例，由1987年的3.8%上升到1999年的11%。“空巢”现象主要是从心理上强调了空巢老人的孤独感，但这种孤独感里又增添了思念、自怜和无助等复杂的情感体验。有很多空巢老人一般都深居简出，很少与社会交往，由此造成内心抑郁。

　　很多国家都在一方面思考如何建立完善的养老制度和适宜的养老方式。一方面不断改进现有的养老方式。欧洲和美国已经从最初的机构养老，发展到社区养老，这种改变就是为了避免老年人心理上的孤独感、封闭感。而英国和美国的老人日间医院，把日常护理、家庭护理和医疗保健结合起来，让老年人能够得到在白天需要的帮助和照料晚上回到自己家中享天伦之乐。新加坡专门为老年人设立了一个人口老化跨部门委员会，这个委员会分六个小组来解决老龄化问题：经济保障小组、就业小组、社会融入小组、健康护理小组、住屋小组、社会和谐小组，而其中最主要的是老年人的住屋问题。1998年3月新加坡推出了“乐龄公寓”。“乐龄公寓”一般兴建在成熟的居住区，一般为高12层到14层的板式高层，整幢楼只有乐龄单元，而没有其他户型。公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位乐龄人提供生活空间。

　　未来是老年人主导的世界，大家已经在逐渐形成这样的认知。于是在“银发经济”来临之际，已经有越来越多公司致力于为老年人提供各种服务。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求。实际上，中国的老年人有强大的潜在消费能力。据估计，2000年我国老年人口的退休金，再就业收入和赡养费收入将达4000亿元。但是，由于老年产业的不发达，造成了大量的“强制性储蓄”。在这一点上，美国人就很会赚老年人的钱。美国的太阳城中心从1961年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。配套设施齐全，还有许多娱乐性和社会性节目活动对社区的所有成员开放。连体别墅中的住宅价位从$90,000/套到$200,000/套不等。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。社区还安排了丰富的活动，让人们能够建立密切的联系和交流。这里大约1／3的居民是活跃的高尔夫球爱好者，每年每人费用大约为1500美元。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。

由机关住宅改造而成的尤维尔大宅，周到地考虑了年长人群生活中的诸多要求

　　其实在中国，也已经有很多人意识到了这个庞大的市场，特别是在房地产市场上。衣、食、住、行，对于老年人来讲，“住”显得更加重要。能够在一个良好的环境里安享晚年是很多老人的希望。老年人对房地产市场的影响可以说表现在三个层次上。

一个层次是直接由老年人的需求主导的实际的购买行为。尽管从老年人市场的容量来看，老年人具备这样的购买力，市场是也确实有这样的需求，但是是否能够促成实际的购买行为，还要依赖于房地产开发商对老年人的购房偏好和实际功能需求有一定的了解。

　　另一个层次是从老年人作为家庭中的一分子，在家庭购房的选择上，起到的主导行为，或者虽然不具主导性，但是具有一定影响力的行为。中国家庭中多为“421”的家庭结构。满足不同年龄层的每一位家庭成员的实际生活所需，买房人要更加重视为老年人及其他生活不便的人提供更多的便利，挑选便捷、舒适的社区环境。例如住宅及其周边是否配置完善的服务体制，从子女上学，主妇购物，到老人社交及活动，一家人的休闲娱乐。因此买房人要不断从一家人的居住生活行为出发，挑选最适合自己的高档住宅。老年人在家庭购买决策上的影响力也是影响房地产市场的主要因素。

　　而从另外一个层次来说，老年人对房地产市场的影响还取决于养老方式的选择。目前，有很多公司投资开发了“老年公寓”、“银色住宅”。“老年公寓”更加类似于养老院，内部配备看护人员和老年设施；而“银色住宅”则是将居家养老和社区服务相结合。但是究竟什么样的养老方式才符合中国老年人的需要，什么样的住宅形式才能体现这种养老方式，仍旧需要我们做进一步的研究。

华高莱斯《技术要点》文章