随着“银发浪潮”在世界各地涌现，老龄化问题已经成为全球面临的挑战，随之而来的一系列老年问题都得到了社会各方面越来越多的重视。为了解决老年人的养老问题，形式各异的老年人住宅在不同国家出现。

　　在国外，特别是在一些发达的欧美国家，多种形式的老年人住宅已经发展得相当成熟；而我国的老年人住宅却是刚刚起步，正在探询一种符合国情、满足市场需求的老年人住宅形式。在下文中，我们先以美国的Senior Housing （Senior Community）为例，介绍一下发达国家老年人住宅的发展经验。

美国的老年人住宅

　　美国的老年人住宅（Senior Housing）通常按照不同的服务内容分为五种类型：独立生活住宅（Independent Living）、持续照料型住宅（Continuing Care）、生活辅助住宅（Assisted Living）、特殊照顾型住宅（Alzheimer’s Care）和疗养院（Nursing Homes）。这五类老年人住宅所能提供的服务如下表所示：

　　独立生活住宅：面对身体健康状况良好的老年人，在提供了丰富的社区服务和社区活动的基础上，老年人有良好的生活环境和充分的活动自由。由于这类老年人的自理能力较强，身体健康状况也较好，这类住宅基本不提供日常生活服务和医疗服务。

　　持续照料型住宅：居住在此类住宅中的老年人也是身体健康状况较好的，除了同样提供较多的社区服务、享受完全自由的生活环境外，与独立生活住宅不同，这类住宅还提供了很多的日常生活服务、医疗服务和更多的社区活动。也就是说，这类住宅是在独立生活住宅的基础上为健康的老年人提供更多附加服务的一种产品。

　　生活辅助住宅：这是一种面对健康状况稍差的老年人的住宅产品，它针对老年人的身体健康状况提供了相应的社区活动和医疗服务，同时，还提供了很多的社区服务和日常生活服务。

　　特殊照顾型住宅：“特殊照顾”是对于患有阿尔茨海默氏病（Alzheimer’s，一种老年痴呆症）的老年人而言的，这类住宅会为患病的老年人提供很多的日常生活照顾，同时提供较多的社区生活服务和医疗服务。另外，针对这类老年人的特殊性，老年人们可以参与的社区活动是受到限制的。

　　疗养院：选择疗养院居住的都是身体状况很差，生活不能自理的老年人，他们在这里可以得到周到的日常生活照顾、社区生活服务和医疗服务，使他们可以享受相对较高的生活质量和得当的医疗措施。受到健康状况的限制，他们可以参与的社区活动较少，生活环境也受到了较大的限制。

　　如果我们以老年人的身体健康状况作为主要划分依据，这五种类型的老年人住宅中，独立生活住宅和持续照料型住宅都是为身体健康的老年人服务的，实际上是针对同一类客户的不同产品。而生活辅助住宅、特殊照顾型住宅则是面对失去部分生活能力的老年人，按照他们的身体健康程度提供一些具有针对性的医疗及生活服务。疗养院则完全是康复式的治疗中心，为需要特别医疗服务的老年人提供相应的服务和设施。

　　无论哪种老年人住宅，都为入住者设计了舒适的生活环境和室内空间。那么，又是谁在为这些老年人住宅买单呢？在美国，用来支付这些老年人住宅和各项服务的资金主要来源于以下几种渠道：自有资金（Private Funds）、政府医疗补助（Medicaid）、政府医疗保险（Medicare）、长期服务保险（Long-Term Care Insurance）和政府补贴（Supplemental Security Income）。这其中，政府和各类保险资金占据了绝大多数。特别是对于失去部分生活能力和身患重病的老年人，为他们服务的老年人住宅基本上全靠政府资金运作，属于一种社会福利性质的机构。因此，从性质上来看，美国的这种老年人住宅并不完全是市场化的产品，而是市场需求和政府引导共同作用的结果。

　　由于现实社会中的健康老年人的数量要远远高于失去生活能力的老年人数量，因此，在现实市场中，针对健康老年人的独立生活住宅和持续照料型住宅是美国老年人住宅市场的主体，特别是独立生活住宅，早在20世纪五六十年代就开始出现，现在已经发展得相当成熟，而且有越来越流行的趋势。

　　由于居住在独立生活住宅中的老年人身体健康状况良好，甚至有相当一部分人仍然在工作，因此，这些住宅大都是由老年人用其自有资金支付的。与另外几类老年人住宅不同，这类住宅的开发不完全依靠政府，而是由开发商开发的。但是，政府在其开发过程中仍然会给予开发商减税等政策方面的支持，使得老年人住宅的销售价格低于同类普通住宅的售价。相应地，购买老年人住宅的业主也就会受到一定的限制。美国政府要求购买老年人住宅的业主必须年龄在55岁以上，而且该住宅的常住人口不得多于两人，来访的第三人在老年人住宅中的累计居住时间不得超过一个月。

　　这类住宅没有康复、医疗的功能，但是仍然会具有良好的社区环境、提供周到的社区服务和丰富多彩的社区活动。通常来看，这类老年人住宅一般位于离市区较近的郊区，且大都与高尔夫球场相结合，既为社区塑造了良好的环境，又为居住在这里的老年人提供了活动场地。同时，这类老年人住宅一般都是低密度的，以一层的独栋住宅为主。

　　从性质上来看，美国的老年人住宅实际上是异地养老的一种方式，但它不同于国内常见的养老院式的机构养老，也不同于我们所说的老年人与家人一起生活的在宅养老，这些老年人是住在自己的房子中，但并不与子女共同生活。这种老年人住宅有以下几个特征：

　　首先，美国的这种老年人住宅是市场化和福利化色彩兼而有之的产品。对于身体健康状况较差的老年人来说，这一特征尤为明显，特别是像疗养院这类的老年人住宅，已经完全是一种非赢利的福利机构。即使是对于有支付能力的健康老年人，政府仍然对开发老年人住宅的开发商给予政策上的照顾，由于美国的房地产开发行业的利润空间不大，政府只通过减税就可以引导开发商去开发老年人住宅，同时达到降低售价的效果。也就是说，在成熟的市场和政策环境下，政府有能力、也有并不复杂的手段去引导老年人住宅的开发，这使得地产开发商开发老年人住宅具有较强的可行性和可操作性。

　　其次，美国的文化背景使得这种老年人住宅拥有较大的市场空间。在美国，并没有中国传统中“养儿防老”的观念，无论是老年人还是年轻人，其生活都是相对独立的，老年人的生活并不依赖于儿女的照顾。所以，无论是对于独立生活的老年人来说，还是对于其子女来说，在意识上都可以完全接受老年人独自生活的养老方式，老人们生活在一起比与儿女一起生活更加愉快，这种文化背景给老年人住宅提供了充分的市场空间。

　　第三，老年人住宅牵涉到的并不仅仅是房地产开发一个行业，医疗、保险、甚至金融业都有与其相适应的配套产品。比如，美国的一些金融机构可以为62岁以上拥有住宅产权的老年人提供一种名为“反抵押”（Reverse Mortgages）的金融服务，购买了住宅的老年人在急需用钱时，可以用其一部分住宅产权向金融机构抵押，从而换取现金来支付不时之需。与普通抵押贷款不同，这种抵押贷款是不需要以现金偿还的，只是在老年人去世以后以其所抵押的房屋产权来偿还贷款。这种金融产品在一定程度上解决了老年人在购买住宅以后面临的资金短缺问题，使老人们更愿意拿出自己积攒的钱来购买老年人住宅。可以看到，美国这种老年人住宅之所以可以在市场上拥有较强的生命力，是与其他相关行业的共同配合密不可分的。

　　最后，这种老年人住宅是成体系的，有不同的住宅产品可供健康状况不同、生活需求也不尽相同的老年人选择。即使是针对健康老人的独立生活住宅，也塑造了优美的环境，提供了丰富的社区服务和活动，可以满足老年人的基本生活需要；同时，对于有更多需求的健康老人，还有持续照料型住宅可以供其选择。而对于需要更多医疗、康复等方面服务的老年人来说，则有其他类型的老年人住宅可以选择。这样，每种老年人住宅都有较强的针对性，不同需求的老年人都有可以满足其需求的产品。

　　总之，美国这种老年人住宅发展的现状一方面是以其文化背景为基础的，另一方面，也是与国家的综合经济发展水平密切相关的。也就是说，美国老年人住宅的存在和发展是以发达的市场经济、完善的社会保障体系为基础的，而且会在很大程度上受到其文化背景的影响。只有经济发达到一定程度，房地产开发市场已经相当成熟，政府才有可能通过财政手段顺利实现对开发商的引导，从而保证老年人住宅在市场上的生命力。

　　通过以上分析，我们可以看到，美国的老年人住宅已经是一种发展得相当成熟的物业。从国家福利制度的角度来看，它的存在解决了老年人养老的居所问题，使其成为社会发展的一种必要；而从市场的角度来看，由于它售价低于普通住宅，并且在多方面都满足了老年人的住房需求，还有政府在政策上的扶持，也就具有了较强的市场生命力。

　　那么，这种已经发展成熟的美国式老年人住宅，在中国是否具有可行性呢？这种模式是否也能解决中国的养老居所问题呢？实际上，伴随着中国老龄化问题日趋严重，在国内的房地产市场中，已经有一些开发商注意到老年人住宅拥有巨大的市场潜力。他们借鉴了美国老年人住宅的开发模式，尝试开发了一些老年人住宅项目，在国内的市场上实践着美国的老年人住宅开发模式。其中，比较具有代表性的是北京的东方太阳城和北京太阳城。

北京太阳城

　　北京太阳城地处京城北部的小汤山疗养区，是北京太阳城房地产开发有限公司于2000年开发的。这个项目提出了“福利型事业，经济性运作”的理念，要求员工以“孝道、仁德、诚信”为宗旨对待业主，力求在实现项目整体运作市场化的同时，给生活在这里的老年人提供一个温馨的老年社区。

　　北京太阳城的总占地面积42万平方米，总建筑面积约30万平方米，是一个规模较大、密度较低的项目。但是，与美国的老年人住宅相比，从建筑形式上来看，北京太阳城并没有体现出太多老年人住宅的特征，从两三层的别墅到八九层的小高层住宅，项目涵盖了多种建筑形式。

　　为了体现老年社区的特殊性，北京太阳城社区整体采用了无障碍设计，如浴室、楼梯均设置双扶手，主卧室及浴室都配有与社区医疗中心相连的紧急呼叫系统，楼宇中也设有可平展担架的医护电梯等等。

　　另外，在项目配套方面，为了给老人们提供较多的社区服务，项目设置了较大比例的公建，包括健身中心、医疗中心、购物中心、文化教育中心、国际交流中心以及家政服务中心，公建的总建筑规模达到了7万平方米。

　　而且，除了这些硬件上的服务设施，北京太阳城还为入住的老年人提供一些免费的医疗、交通等方面的服务。例如，项目开发公司与首都医科大学联合创办北京太阳城医院，每年对老人进行一次免费体检，并为其建立健康档案；和北京999紧急救护中心合作建立999北京太阳城急救站，对老年人在社区内的紧急救助；在社区内设置可以免费乘坐的电瓶车；另有四趟往返城区与市区的免费巴士等等。

　　另外，北京太阳城的开发商还在金融方面也作出了一定的努力。为满足一些购房款不足的老人的入住愿望，项目推出了“弃旧换新”的服务方式。这项服务的主要内容是：有在北京太阳城购房意向的老年人，可先向开发商交纳保证金后将现有的旧房交给一家房地产交易市场进行价格评估，再由该交易市场审核旧房手续、初估价格并由业主确认价格。此时，购房人便可与该市场签订《房屋委托代理协议》，同时，再与北京太阳城签订新房的购房合同。手续齐全后，该交易市场便将此旧房挂牌上市交易，如未售出此房，该交易市场将此房收购，并将旧房房款交付太阳城，用以冲抵客户购买新房的房款。这种购房方式的主要目的是减轻老年人为购新房而带来的付款压力，实现让老人轻松乔迁的目标。

　　作为北京较早尝试开发的老年人住宅项目，北京太阳城的开发商对老人的日常生活特点有了一定的研究，也设计出了具有较强针对性的产品。而且，模仿美国的开发模式，开发商还寻求了金融等相关行业的支持。

　　但是，就老年人住宅项目而言，北京太阳城仍然还有需要改进的地方，特别是在老年人的精神需求方面。实际上，老人们更愿意与年轻人和孩子们交流，这种居住人群完全同质化的纯粹的“老年人社区”并不能带给老年人家庭生活的乐趣和心灵的健康。

东方太阳城

　　由中国希格玛有限公司开发的东方太阳城，位于北京顺义的潮白河畔，距离北京市区大约40分钟车程。它以“全新退休生活的领跑者”为宣传语，模仿美国老年社区“太阳城”的开发模式，旨在为北京的退休老人建设一个东方的“太阳城”。

　　东方太阳城项目整体占地500万平方米，规划建筑面积70万平方米，建筑形态包括联排别墅、独栋别墅和68到200多平米的点式、板式、外廊式公寓。整个居住区分三期建设，于2002年5月正式开工。一期已建成9万平方米，并已几乎售罄，已经入住；二期分A、B、C区，约29万平米，也已于2004年底交付使用；三期规划拟建30万平方米。值得一提的是，东方太阳城对项目的环境塑造给予了特别的重视，项目整体绿化率达80%。

　　与北京太阳城类似，东方太阳城在建筑设计上也充分考虑了老年人的生活习惯，整体采用了无障碍设计，如地面平坦，无高差，通道不设门槛；户内外门的宽度均为1米，方便轮椅通过；地面做防滑处理；开关、门铃和门窗把手等位置适当降低，便于老人使用等等。另外，由于老人视觉功能下降，项目便提高房间、走廊的照明度，部分区域设置长明灯；由于老人的听力降低，便提高报警声响；还加大了各种提示标志的字体，以利老人辨识。另外，在房间内设置了报警系统，使老人可以随时求助。

　　在项目配套方面，东方太阳城设计了近5万平方米的公建规模，包括商业文化中心、康体医疗中心、度假酒店和度假公寓四大板块。同时，利用这些设施，项目开设了老年大学、家庭病房等社区服务，并为每位居民建立“健康跟踪档案”。

　　另外，在客户群的定位上，东方太阳城以“退休社区”作为项目整体定位，而且，类似于美国的老年社区模式，这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。但同时，项目已经考虑到让让子女与父母共同购买，只是父母先行入住而已，子女有空去看望父母同时又可以度假，保持一种“太黏又不太黏”的距离。

　　从这个角度看，近两年开发的东方太阳城比早些时间开发的北京太阳城已经有了一定程度的进步：北京太阳城仍然是一个完全由老年人居住的社区，开发商努力从物业、从人性化服务等方面来弥补儿女不在身边的问题；而东方太阳城已经开始考虑到让子女与父母共同购买。也就是说，东方太阳城已经意识到了了东方人与国外老年人在精神需求上的不同，他们与西方发达国家的老年人不同，即使有能力独自居住，也仍然渴望能尽量多的和儿女生活在一起，对他们来说，家庭的天伦之乐远远比舒适的独自生活更重要。因此，东方太阳城实际上已经在一定程度上引进了“在宅养老”的居住模式，也形成了“父母的第一居所，儿女的第二居所”的雏形。

　　综合以上两个北京的老年人住宅项目，我们可以发现，目前，老年人住宅在国内的市场上仍然是一个比较新的领域，各个开发商也是处在不断的创新尝试之中。特别是从东方太阳城的案例中我们可以看到，开发商在各个方面都在努力模仿美国老年人社区的开发模式。实际上，前面我们所介绍的美国式的老年人住宅开发模式已经开始得到一些国内开发商的实践。

　　但是，从政策上来看，目前北京市场上的老年社区仍然属于完全市场化的产品，还没有对老年人住宅的政策性引导措施和相应的扶持政策。这样一来，老年人住宅完全市场化的开发成为房地产开发商的市场行为，其必定要考虑项目整体的经济性。由于老年人住宅需要保证项目整体设计满足老年人的特殊需求，同时还需要有较多的社区服务性设施，医疗、文化设施等公建在项目中所占比例较大，这些因素都导致国内老年人住宅的售价高于同类普通住宅，而并不像美国的老年人住宅那样是比普通住宅便宜的。

　　在售价较高的同时，由于我国的养老保险、医疗保险等社会保障体系仍然在建立之中，用于购买老年人住宅的资金几乎都来自于老年人一生的积蓄，或者是由子女支付。也就是说，国内老年人的支付能力仍然是比较有限的。因此，由于单价较高，考虑到老年人的消费能力，两个项目不约而同的采取了高、中、低档产品结合的措施，在项目中既设计了独栋别墅，又有户型面积在100平方米以内的公寓，通过拉长产品线来扩大项目的有效客户群。

　　综合以上分析，我们可以看到，从开发环境和基础来看，美国式的老年人住宅开发模式在中国首先不具备政策上和制度上的支持，缺乏生长的土壤。而且，就目前中国经济发展的现状而言，经济发展水平和市场的成熟程度仍然非常有限，整个房地产市场不够规范，开发商对于减税等引导政策并不敏感，政府部门的监控手段也有待完善，这一切都很难切实保证老年人住宅真正在市场上存活。

　　而且，对于中国而言，受传统观念的束缚，即使老年人社区内设置了足够周到的配套设施和服务内容，老年人也很难真正从心里接受远离儿女的生活方式，他们最渴望的仍然是几代同堂的天伦之乐。

　　同样，对于儿女们来说，把父母安置在郊区的老年人社区中也不是赡养父母的最佳选择。在中国，不仅老年人具有“养儿防老”的传统观念，与西方人相比，中国人具有更强烈的赡养父母，特别是在精神生活上关心父母的责任感。如果让老年人独自生活在纯粹的“老年人社区”中，儿女们既不放心，又会受到“不孝”的道德谴责。

因此，从文化背景和传统观念上来看，以老年人为全部居住人群、限制年轻人居住时间的老年人社区并不符合传统的中国文化，把美国老年人住宅的开发模式引进我国也需要进行一定的改进。

　　综上所述，尽管美国现有的老年人住宅开发模式已经发展得相当成熟，但它是与国家整体的经济发展水平和文化背景密切相关的。我国是一个市场经济体制仍然不完善的发展中国家，但也是一个具有深厚文化底蕴的泱泱大国，解决老年人的养老居所问题既要满足老年人生活所需硬件设施，更要充分考虑到他们的精神需求。因此，与儿女共同生活、彼此照顾的“在宅养老”模式必将成为现阶段中国社会老年人住宅的主要开发模式。

　　从北京市场现状来看，已经有些项目开始尝试这种更加符合我国国情的“在宅养老”模式，把老年人住宅作为一个主要卖点进行宣传，而且得到了较好的市场效果。

　　如位于望京地区的澳洲康都项目，主打“亲情社区”品牌，社区中有一部分是专为老年人设计的乐龄公寓，得到了一些家住望京的中年人的欢迎，他们为了照顾父母方便，纷纷在这里买房。而老年人由于仍然居住在市区，还可以延续以前的社会关系和社会活动，丰富了自己的晚年生活。同时，项目中的乐龄公寓与青年公寓等共处一个社区，使得老年人有更多的机会与年轻人交流，既使他们可以享受家庭温暖，又满足子女随时尽孝的愿望。

　　另外，根据我们的了解，位于房山区的别墅项目——提香草堂，也有部分客户购买了较大的户型与父母同住，这种与市区有一定距离但交通比较方便、环境较好的低密度社区同样适合“在宅养老”的模式。

　　综合国外的发展经验和我国老年人住宅市场发展的趋势，我们可以预见，在未来的房地产市场中，老年人住宅巨大的市场价值和发展潜力将逐渐得以实现，而“在宅养老”模式也终将会得到市场的选择。

华高莱斯《技术要点》文章