曾有专家算了一笔账：目前北京至少有30%的交通时间在堵塞、在等待，有30%的车辆耗油是浪费，有30%的行路里程是多走的。堵车已经成为北京人的切肤之痛

当我们从“堵车”这个北京生活当中最烦人的问题出发，寻求问题的根本原因，解决途径时，我们遭遇了类似于“旧城改造”的新难题，为了解决这个新难题，在检索国外先进经验的过程中，我们的眼光聚焦在“团地再生”这个城市规划名词上。

上个世纪80年代至今，日本社会在处理城市居住问题时逐渐形成了“团地再生”的概念。“团地再生”这一概念及其对应的手法，巧妙的疏解了日本城市发展过程中面临的“危旧房改造”难题。

下面，我们将具体的分析，研究“团地再生”相关的北京城市背景。

（一）        北京城市中心交通堵塞问题根源分析

2004年9月22日，对于CBD应该是一个值得纪念的日子，央视新址奠基仪式举行，央视搬迁终于板上钉钉，这一历史时刻对于CBD而言，在日后无疑肯定成为发展中一个至关重要的“大事件”；然而，对北京市的交通而言，这无疑会带来更大的压力。

这些压力来自于：由于节目播出时间的固定，注定了近万名工作人员上班时间的固定，这带来庞大的交通流；某些大型节目的制作会造成CBD瞬时车流，以及数小时的停车位需求的猛增；由于所需的某些仪器设备的特殊性，造成了运载这些仪器设备车辆不同一般的体量，这不仅是从数量上，而且从占用道路、停车面积上加大交通负荷；尤其可怕的是，央视迁入东三环外CBD，工作人员不仅要固定时间，而且要从西三环附近的固定住所，大规模、长距离的进军CBD。这些都会加重CBD的堵车问题。

本来大型公共建筑的建造意味着城市功能升级。可是，城市功能在升级，交通问题没解决。

伴随着经济的发展，北京城在近10年来迅速膨胀，与之相生相伴的城市问题是严重的交通堵塞问题。北京城市交通不仅存在堵车问题，同时伴随着严重的不均衡现象，二环路以内繁华地带全天呈现拥堵现象，高峰时期更是寸步难行，而远离市区繁华地带的路段，交通状况明显好于前者。长安街东西沿线、二环、三环、四环路，以及连接市区的几条主要交通干道和高速公路则呈现“钟摆式交通”，普通工作日早高峰时间，驶向市内就业聚集区的单侧路面车流量巨大，行使缓慢，而另一侧路面则车辆较少，交通顺畅；晚高峰时间，情况正好相反。周末由于分散了出行时间，全天交通量比较平均，低于高峰时段，而高于低谷时段。

为了解决这个问题，政府非常重视对城区及郊区道路的改造，并且先后建设了5条环路、数十条城市主要道路，以及京石、八达岭高速等八条出入北京的高速公路。在不断进行道路改造的同时，北京市政府也多次采取了间接控制手段。比如在一些路段的某些时段单日放行单号车、双日行驶双号车；提高尾气排放标准；限制一些车辆在某一级别的道路上行驶等等。

然而事实证明，政府采用的这些改善城市路网建设状况、控制车辆使用的手段，都是问题产生以后，针对交通管理不善、汽车数量增加的应对方法，并没有从病因上解决问题，交通依然拥堵。那么除了表面原因，导致堵车的根本原因到底何在？

我们使用道路、购买车辆的根本目的是出行，我们工作、学习、购物、休闲的地方，和我们居住的地方往往不在一起，因此产生了移动，也就导致了交通。我们每天每个人移动的次数越多、距离越长，带给城市的交通压力也就越大。可以看出移动本身，并非简单的由城市居民来决定的，决定移动的根本是城市的功能结构。

那么，我们就不难判断，造成北京交通拥堵的最基本原因，实际上在北京进行建国后的城市规划时，就已经埋下了种子。当年在苏联专家的指导下，北京城市功能结构的布局，在很大程度上体现了《雅典宪章》的功能分区原则，我们甚至可以这样说，北京在城市功能分区这一方面，可以称得上是一个雅典宪章精神的经典案例。于是我们就有了以高教为主的海淀，以工业为主的朝阳等等一系列功能定位非常明确的城市功能区。这些功能区在后来的发展中，又在许多地方得到了强化，于是我们就又有了一些规模达到全国最大乃至亚洲最大的功能单纯的城市功能区，比如方庄、亦庄、亚运村地区，以及望京地区。这样一个一个功能相对单纯的城市功能组团，在空间上都相应地拉开了一定距离，于是也就真的出现了像一些媒体里所命名的那样，人们在CLD（Center Live District中央居住区 ）居住，到CBD（Center Business District中央商务区 ）上班，去CED（Center Education District中央教育区 ）受教育，到CID（Center Investigation District中央科技区）搞科研。如果你有一些金融方面的需要，那你就应当去CFD（Center Finance District中央金融区 ）了。于是我们每天就按照这种规划，在这些“C X D”中窜来窜去，大量的交通于是也就发生了。

要想真正疏减北京城市的交通拥堵问题，还必须从根本上调整北京的城市结构，城市功能区的科学分布有利于减少交通流，缓解北京城市交通压力。在这方面，日本的东京就是一个很成功的发展案例。在研究城市功能区的结构与城市复兴问题时，日本提出了“职住一体”的概念。在这些功能区中，居住、办公、商业、休闲、交通等配套设施齐全，人们能够就近居住，就近上班，就近购物，就近休闲，这样，可以大大减少由于通勤和购物等等一系列长距离、长时间出行活动所带来的巨大的交通流，比较有效地解决了城市堵车的问题。当然，东京也并不是不堵车，但是我们应当看到，东京这种复合化的城市结构，对于城市交通的确具有显著的改善作用。

城市交通堵塞，城市功能布局不合理是根本原因，实现“职住一体”才能从根本上解决北京城市恶劣的交通状况。

（二）        北京城市中心旧有建筑价值与实际土地价值分离问题

解决堵车难题的根本办法是实现“职住一体”，也就是实现人们就近居住、就近上班、就近购物、就近休闲。然而在北京城市的中心区，我们更多看到的是办公、商业、娱乐建筑，缺少与之配套的居住物业。在城市中心区上班的人们每天要从位于城市边缘，例如：望京、天通苑等功能单一的大型居住区前往工作地，直接导致了“钟摆式交通”现象。

只有在城市中心区提供居住物业，才有可能舒缓堵车现象。那么，城市中心区是由于没有土地才导致的居住物业稀缺吗？

目前北京城市中心区存在着大量建国后为解决城市人口膨胀而建设的应急住宅。这些应急性住宅虽然建设时间不长，但由于建筑外观陈旧、室内功能设计落伍、配套设施不完备以及住宅区整体布局欠合理等因素，使得这些应急住宅成为新时期的旧建筑，其低下的居住品质，直接导致租金的低廉。周围高档商务区中的工作人群不可能选择如此低品质的居住条件，这些社区的居住人群大多是早期就定居于此的“坐地户”，与相邻的高档商务区中的工作人群基本没有重叠，难以与都市商务区的形象相容。随着北京城市中心区的发展，这些地区的居住品质，租金水平，以及居住人群形象，都不能与作为城市中心区的土地价值相匹配。老社区的形象与城市中心地带的黄金价值严重不符，这即是北京城市中心旧有建筑价值与实际土地价值分离问题。

另外，北京城作为古都，为了延续古城风貌，历史文脉，在城市中心区保留了大量旧建筑，这些旧建筑同样存在由于居住品质低下，无法满足周围办公、商务楼工作人群居住要求，导致的居住人群与城市中心黄金地段价值严重不符的问题。

可见城市中心区不是没有土地可以建设居住物业，而是土地被大量不符合人们居住要求的旧建筑占据，使得人们不得不选择远离工作地的家。那么，是否可以通过拆迁，将原有旧建筑夷为平地，重新建设符合人们居住品质要求的新建筑呢？

（三）        北京城市中心区拆迁问题分析

当我们试图通过拆迁，腾空土地，建造新建筑时，我们必须面对拆迁带来的种种难题。

目前，北京市区人口密度为每平方公里1.48万人，四个中心城区平均人口密度为每平方公里2.74万人，旧城区人口稠密的地方人口密度高达每平方公里5.3万人。人口密度越高，人均占地面积越小，更况且旧城区的建筑普遍是低层，甚至平房，摊到人均的居住面积就更少。从城市建设的角度说，开发商的开发行为必须做到，把每平方公里高达5.3万的人口密度通过拆迁重建，疏解为1.48万，才能平衡城市人口密度，从而保证居住品质。这遭遇的不仅仅是为黄金地段付出的高昂土地出让金，而且要付出相当于拆迁面积3.6倍的补偿面积。如此高额的补偿面积，加之北京城特有的建筑限高规定，使得旧城开发不可能建高层，容积率上不去，建筑面积更加可贵，在当前这种基本上完全以市场为主，开发商为建设主体的城市开发模式下，拆迁成本高成了城市建设的壁垒。

即使开发商克服了开发成本高的困难，也绝无可能就地安置拆迁户。今天的北京城早已从建国初的二环，扩展至三环、四环，甚至于六环，城市表现出明显的地段价值差异，就连四环附近的商品房售价也已高达5000-6000元/㎡，出于资金平衡的考虑，为了降低拆迁成本，安置地点越来越远离市区，走向郊区。从地段上讲，搬迁意味着生活方式的改变，居民要求开发商为自己搬离城市中心买单，提出较高安置条件。按照宪法规定，城市土地属国家所有，市中心黄金地段的土地并非居民所有，居民持有的旧建筑由于品质低下，实际上物业价值低廉。旧城区旧有物业价值和黄金地段的土地价值分离问题，在被搬迁居民与开发商之间产生了难以解决的利益冲突。

再加上，对于旧城区中的下岗、退休或低收入者来说，在市区内摆个小摊位，搞些自营项目，收入虽然不多，但很容易就能养家糊口。如果安置这部分人到郊区居住，使他们失去生活来源，很有可能出现“因拆致贫”，导致“新城市贫困”，进一步激化利益冲突，加剧了拆迁矛盾。

有鉴于此，如果拆迁以一次性货币补偿形式为主解决安置问题。采用货币补偿的办法，拆迁户可以根据个人家庭的不同情况选择过渡期的居住方式。那么只要补偿合理，就可以缓解拆迁人与被拆迁人的矛盾冲突。也可以尽可能的避免“因拆致贫”现象出现。货币补偿还可以节省了开发商的时间，使开发商能够集中精力进行后期建设。

货币补偿形式的顺利执行，建立在居民和开发商对旧有物业价值评估的一致认可基础上，可是，旧城区的旧有物业品质低下导致的价值低廉和黄金地段的土地价值分离问题，使得居民和开发商不可能对旧有物业价值获得一致认可，货币拆迁出现问题。

解决了旧城区旧有物业价值和黄金地段的土地价值分离问题，才能解决拆迁难题，没有了拆迁这个壁垒，城市中心就会出现居住物业，实现城市“职住一体”，从而从根本上解除北京城市恶劣的交通状况。

让我们回顾一下北京城市发展所遭遇的以上三个“瓶颈”问题，从北京城市的恶劣交通状况出发，纠其根本原因，“职住一体”是解决之道，要实现“职住一体”，需要在城市中心区建造符合人们居住品质要求的物业，但是，大量低品质的旧建筑占据了城市中心黄金地段，同时拆迁成本高、拆迁难度大，古城保护不能拆等因素，使得城市中心区难以通过拆迁重建的方式，建造与之相匹配的中心居住区。既然“拆旧建新”行不通，能否通过“整旧如新”，解决问题？“整旧如新”又该怎么做？

在这样的城市背景之下，带着这些问题，我们将眼光投向“团地再生”，这一在日本成功解决了类似于“危旧房改造”问题的概念。“团地再生”源至于日语，所谓“团地”，是指集体住宅，是二战以后，日本政府为中、低收入人群提供的住宅区域。“团地再生”就是对集体住宅进行翻新以及对所在区域进行改造，使之价值得以提升的一种城市规划活动。

具体的说，随着社会的发展，人们的居住要求不断提高，旧住宅不再满足人们的要求，经过经济上的核算，拆迁重建的收益低于团地再生，或者由于种种原因不能拆。因此，在相关法规政策保护下，由非营利性的社区组织主导，开发商对原有住宅团地上的建筑、绿化、道路、市政等进行改建、翻新，从而改善小区的环境景观、居住品质，使旧住宅物业价值增加，租金收入提高，开发商与居民共同获利。这种城市规划活动还包括香港的“楼宇改造”，美国的旧城中心复兴等等。

北京城市中心区居住品质低下的旧建筑，类似于日本当初的“团地”旧宅，当由于经济或古城保护原因不能通过“拆旧建新”,在城市中心区建造与周围商务中心配套的居住物业，转而对这些建筑“整旧如新”时，国外的团地再生活动,从政策上的法规到技术上的措施，都为我们提供了借鉴。

借鉴国外经验，结合国内缺少相关政策法规、居民社区意识淡薄的具体情况，建议在初期暂行如下：开发商只负责工程的全程控制与建成后的经营，政府为主导，制定相关试行法规，调节社区居民与开发商的分歧，以保证项目完成。待相关政策完善，居民的参与意识得到强化以后，可以逐渐形成非营利性的社区组织，来具体负责社区经济的组织和管理，这时就可形成以社区组织为主导的项目团队，逐步走向成熟机制。

 “团地再生”行为，最直接的效果是优化了旧城区的居住建筑品质，使这些旧建筑获得使用价值，成为周围商务区工作人群的居住选择地，从而实现城市中心“职住一体”，缓解交通压力。

在这些旧建筑使用价值得以恢复、获得市场需求的同时，居民手中持有的旧有物业被激活，旧有物业价值上升、价格上涨，白领搬入这些住宅，这些住宅的居住品质和居住人群与周边的商务区形成配套，老社区的形象与城市中心地带的黄金价值严重不符，城市中心旧有建筑价值与实际土地价值分离问题迎刃而解。

从政府角度来讲，团地再生能够推进旧城改造，缓解市区的交通拥堵、社会矛盾，更好的促进区域发展，增加区域产值与税金；从居民的角度来说，团地再生的实施使其居住条件得到改善，物业价值增加，租金收入提高；从开发企业或投资者的角度来看，项目的成功运作能够得到合理的投资收益。

“团地再生”带来的“顶力”，使居民和开发商，通过市场的方式，在城市建设中获得各自利益的平衡，进而积极参与城市建设，在解决城市发展问题的同时，推动城市建设良性循环。