“团地再生”虽然与我们所说的危房改造、旧楼翻新、旧城保护的意思大致相同，但是又存在一定差异。

首先，团地一词界定了一个更大的范围，团地是一个区域，而不是一个个体。它不但涵盖了建筑的单体，建筑的布局，也涵盖了建筑周围的环境甚至交通；

其次，团地又限定出区域的主体是居民群体，团地的用途是居住而非其它，因此对团地的改造也就是对居民生活状况的改善；

第三，再生一词形象地表达了建筑如生命体一般自我更新发展，适应环境变化的过程。

因此，团地再生的说法更具体，更贴切也更生动。

团地再生的涵义

团地再生？看到这个半文半白，似懂非懂的词，大家一定会猜：这个词应该是源自日本吧。不错，团地再生一词的确来自日语，就像近年流行起来的“卡拉OK”、“写真集”、 “新发卖”、“吹拔”一样，都是日文词汇。虽然，团地再生听起来带有浓浓的东洋味道，但是如果把它大致地翻译过来，其实是我们大家都已经很熟知的东西，那就是危房改造、旧楼翻新。

但是，日本有日本的国情，就像日本的饺子和中国的饺子，虽然名字翻译过来都是一样的，但毕竟不是一个东西，吃起来味道也肯定是不一样的。那么日本的“团地再生”的准确涵义又是什么呢？它又是如何产生，如何发展，现在又是怎样一个现状呢？

让我们先从“团地”说起，“团地”的本意是一幅土地，这幅土地可以是任何用途的土地，比如说工业用地，商业用地，或者是住宅用地。战后，日本政府为了缓解国内的住宅压力，快速兴建了大量面向中低收入家庭的住宅，这些住宅小区的形式跟我们现在的单位家属区差不多，都是一排排的多层板楼，虽然看上去有些单调乏味，但是它却极好地解决了通风和采光问题。居住于“团地”意味着寝食分离、家务效率提高、有卫生间和阳台，因此这是一种全新的居住模式，人口集中、人气旺盛，而且居住环境也比较平均，你家我家都一样，大家皆大欢喜。渐渐地，“团地”就成了这种“集合住宅社区”的专用名词了，而住在“团地”里的居民也随之被冠以了 “团地一族”的称号。　　

日本经过20年的努力，住宅的缺口愈合了，并且住宅的数量很快就超过了住户的数量。

团地的建设也从以往的低密度转为高密度，从政府的廉租房变成私人开发的商品房。转眼进入了21世纪，日本也从一个战败国一跃成为亚洲的经济巨人。那么，当初兴建的团地住宅现在又成了什么样子呢。

时代执着地大踏步地向前发展着，50年前的人口结构、家庭构成（附图108-2家庭类型的变迁.jpg）、生活方式统统进了博物馆，而房子却还站在原地，依然被使用着，只不过是越用越旧，越用越过时，越用越难用，越用越没法用了。

50年前的事情似乎太久远了一点，远得令人难以想象，那就对最近十年的生活变化作一个回忆吧。好像昨天还拿着毛巾到公共澡堂去洗澡，今天却在为自己的浴室选浴缸了；好像昨天才好不容易安上了电话，今天就因为没安宽带而落伍了；好像昨天还在给自行车打气，今天就开始为找停车位伤脑筋了……于是感叹道：世界变化得实在是太快了！

那么对于那些破旧老化的住宅，日本人又是如何应对的呢？

废弃它们吗？日本虽然解决了本国人的居住问题，做到了居者有其屋，但是对于那些在日本打工的外国人来说就没那么乐观了。被废弃的团地，不是变成一座幽灵城市，就是成为外国人的贫民窟。所以，废弃不是一个好办法。

那么拆除它们呢? 这个办法倒也干脆，但是对于多愁善感的日本人来说，对于拆除自己居住了多年的老房子还真是老大舍不得呢。而且重视环境保护的日本政府也并不鼓励拆除还可以继续使用的旧建筑，因为拆除工程会对环境造成不同程度的污染，而且建筑垃圾的处理也十分麻烦。

那么，如何使一个已经老朽不堪的“团地社区”返老还童，重振雄风，使其能够适应新时代的生活方式，并提供更高的居住质量就成为人们日渐关心的课题了。这个课题也就是我们前边提到的 “团地再生”课题。

由此可见，所谓“团地再生”就是对集体住宅进行翻新以及对所在区域进行改造，使之价值得以提升的一种城市规划活动。

那么日本人又是如何进行团地再生的呢？

日本“团地再生”案例

岛团地：

岛团地是日本和歌山县御坊市内最大的公共住宅小区，住户226户，建造于60年代。历经三、四十年的岁月，已经破旧不堪。原住民为了改善生活环境，开始对自己的房子自行改造起来，结果令社区的环境更加恶化。

由于当时的设计没有浴室，不少住户私自将阳台改造成浴室；由于户型多是约30平米的小户型，有些首层的住户在门前加盖房间，以扩大居住面积，加盖的房间顶部被二层的住户利用做阳台。

在这种情况下，地方政府出面，成立了对策办公室，开始了对岛团地的再生工作。由4家建筑师事务所、神户大学教授构成专家组，设计再生方案、住户自己也组建可以代表住户意见的委员会，与专家一同完成对团地的改造。1995年，再生计划正式开始。行成一个以住户、政府、建筑师与研究者互相协作的方式来改造社区。

首先专家组在进行建筑设计之前，对部分住户进行访谈，了解住户对改造方案的设想；了解团地内空置房间的位置；要求增加面积的住户；厨房；绿化，外墙色彩，垃圾处理方法，社区公共交流空间的建立，以及今后社区的运营管理问题。

岛团地的再生工作是日本对团地再生事业的初步尝试，所以工作进展得十分谨慎，226户的改造工作划分为10期完成。1997年，仅完成第一期15户的改造。一期中，所有的户型平面都有改动。加大的厨房，留出了就餐的空间。三层南侧设置了室外连廊，屋顶上修建了屋顶花园，室外增加了公共交流空间，这样就大大增加了住户间交往的机会。大体量的住宅楼从中间被截断，打开了对外交流的通道，形成开放的社区内部空间，增加了建筑亲善的感觉，和景观的贯穿感。

截至到2001年，已经有5期共104户改造完成。

Nハイツ社区道路及指示系统的改造实例

“团地再生”不只包括对房屋的改造，社区内的任何老化破损，有碍观瞻的东西都是改造的对象。

比如这次Nハイツ社区的改造重点就放在了道路上。Nハイツ社区是一个已经使用30年，拥有700多户居民的超大型商品房社区。社区运营商为了避免所持物业的价值下跌，开始了对社区道路的改造更新。

社区的原有路面多处已经老化破损，植物的生长造成了路面不平，道路景观也欠佳；而且当初的设计也没有考虑到残疾人的需求。

维修公司在对现有道路状况进行了考察之后，对车行道、人行道、指示系统以及道路景观都制定了详细的改造方案，同时也为降低成本做出了种种努力。

步行道的改造：重新进行路面铺设采用防滑材料，住宅前的人行道路面中间采用防滑材料，两边铺设原有路面的材料，或者新旧材料拼合使用，以减少翻新成本。

车行道的路面铺设：为减少施工废弃物，以及减低成本，去除原有路面的上半部分，再用新材料垫平。

日本在“团地再生”事业上进行了多年的实践，从单一的建筑个体，到周围环境、到整个区域，渐渐从政府引导，转向民间自发。同时也吸引了越来越多的专业人士加盟，技术手段日趋成熟。建筑学院中开设了团地再生课程，并定期举办设计竞赛，专家出国考察国外的团地再生项目，建筑事务所也对团地再生进行了专门的研究和探索。 “团地再生“决不是简单地对旧建筑进行加固翻新，而是要给旧团地实行一次大型的外科手术，使其成为一个能够提供高品质生活的，与时代脉搏共振的新型社区。

香港的“团地再生”事业

在香港有没有“团地再生”事业呢？当然有。只要有老房子的地方就有“团地再生”，只不过，各个国家的背景不同，手法不同，政策不同，当然叫法也不同。

如果把日本的“团地再生”大致地翻译成香港话，那就是“市区重建”或“楼宇复修”。

香港和日本一样也存在着社区老化的问题。在香港的都会区（即港岛、九龙、荃湾及葵青）约有9300栋楼宇已经达到或者超过了30年的楼龄。在未来的十年内，还会有5000栋加入“老龄楼宇”的行列。

为了解决日益严重的市区老化问题，香港于2001年成立了市区重建局（简称：市建局），专门进行市区重建工作。

香港的市区重建工作除了得到政府的关注外，那些拥有住房产权的业主也会对自己房子的老化问题格外关心。房子在香港人眼里，不仅仅是自己的居住场所，更是一种资产，一种可以在市场上进行交易，从中获得收益的资产。所以香港人当然不会任凭岁月侵蚀他们的房子，而是要千方百计地使其保值升值。

可是，一栋住宅楼里那么多的住户，那么多的业主，怎样才能对一栋大厦进行统一的翻新改造工作呢？这之间的利益与义务又该如何分配呢？这种事情，如果发生在我们的社区里，确实是一件很令人头疼的事情。如果有人想维修，有人不想维修怎么办?如果有人无力支付维修费用怎么办？如果大家意见不统一，又该怎么办？

然而在这方面，香港已经形成了很成熟的制度，既尊重每一个人的权利，又避免了因个别人的无理要求而使大家的利益受损。

在香港，业主收房时，并不像我们这里要交纳公共维修基金，但“楼宇复修”计划在小区里是不断进行着的一项活动。进入香港的住宅区，往往会在一层大堂里看到几块正等着业主投票的色板，这就是业主立案法团在通过投票的方式由业主决定外立面的翻新事宜。

业主立案法团根据物业的情况发起“楼宇复修”计划，只要拥有50％以上产权的业主同意，这项楼宇复修计划就得强制进行。这里所说的“50%以上”和我们的“半数通过”可是完全不同的两个概念。在“半数通过”的投票箱面前人人是平等的，但是在立案法团的投票箱面前却不是人人平等。为什么呢？因为即使是在同一个社区中，同一栋大厦里，每一套房子的价值也是不相同的，所以房子的产权也是有差异的。由于每个人拥有的产权不同，所以就无法做到人人平等。因此在业主立案法团的表决中，与其说是业主在投票，还不如说是产权在投票。批注：好！

楼宇复修计划在强制执行过程中，如果哪位业主无力缴纳这笔费用或不想缴纳这笔费用，按照物业管理公约的规定，你就得拿着购房契约去有关部门注明这件事宜，相当于你用契约为抵押，获取了这次楼宇复修时的费用。但你的房子就不能进入市场交易，直到你补交了这笔费用。

完善的制度应该是对每个人利益的维护和限制，使你只能得到你该得到的，而不是在贫穷的挡箭牌下为所欲为。

回过头来看看我们的房地产开发，在拆迁过程中，拆迁户被看成是弱势群体而受到舆论的同情，开发商与之展开了长时间的交涉工作，结果是大大降低了工作的效率，搞不好还会被拆迁户敲了竹杠。房子建成之后也是问题成堆，业主在收房时对交纳公共维修基金就报有很大的抵触情绪，如果数年之后，再想从业主手中收取维护费用就更是难上加难。这些都与我们的购房观念与制度不完善有着很大的关系。

请看香港在这方面给我们做的示范吧。

香港自愿楼宇复修试验计划

市建局在2003年3月中旬开始在不同目标区进行了数个自愿楼宇复修试验计划。

计划目的：为了遏止旧区楼宇不断老化失修的情况，市建局鼓励旧楼小业主自愿进行预防性楼宇复修工程，改善居住环境。

计划对象：在旧区邀请十至十五座旧住宅大厦的业主立案法团，参加试验计划。若试验成功，估计约有一千二百个单位受惠。

复修理念：旧区楼宇的老化情况严重，单凭重建发展，以及纯粹依靠市建局本身的资源和力量，无法完全解决问题。（旧楼不一定是残楼。许多“旧而不残”的楼宇，经过业主适当的复修和持续管理，可以大为延长其使用年期。）

市建局虽然没有法定权力强制业主进行楼宇维修，但可以从自愿复修方面下功夫，配合政府的工作，为业主提供实际援助，鼓励他们自愿将基本维修加强为预防性的楼宇复修。

参与条件：参与自愿楼宇复修试验计划的业主，必须符合以下四项先决条件：

• 大厦已有业主立案法团；
• 大厦的楼龄约为三十年或以上，但旧而不残；
• 大厦已列入屋宇署的“屋宇维修统筹计划”或“大规模清拆行动”名单之内或已经获相关的法定命令；
• 大厦的地点位于或靠近市建局的重建目标区。

实际援助：获邀参与自愿楼宇复修试验计划的业主，可以得到以下的实际援助：

• 推行工程的专业意见，包括如何进行整项工程、楼宇勘察、招标、监工等
• 获得维修物料的补助，物料的价值最高可达工程整值的一成，以便能够顺利进行楼宇维修。

美国的“团地再生”事业

美国的国家历史很短，许多城市是在汽车时代大规模发展起来的，所以城市就显得有点边界模糊，布局松散，加上美国受城市中心衰落的影响最大，因而在市中心留下了许多旧房屋和废弃用地，使国家面临着重大的再开发与再利用课题。这种对旧建筑的改造与再利用，就是美国味的“团地再生”了。

美国是世界上对旧城和城市中心区旧建筑再利用实践较早的国家。为了复兴城市中心区，它采取了经济上的刺激措施，如在联邦税收制度上，制定了相应的政策与法规，鼓励重新利用旧建筑来服务于新的用途，来防止其受到拆除和继续损坏的威胁。重新利用旧建筑以新的方式为社区服务的方法，是美国目前广泛采用的一种方法，仅在纽约市就进行了大量的再利用项目。

美国人对旧建筑的改造与再利用一方面是出于经济效益的原因，更多的还是缘于人们对环境的关注，对建筑文脉的认识，和对历史的尊重。

即使是名不见经传的作坊、仓库、农舍、桥梁甚至圈棚，也蕴涵着丰富，完整的历史内容，它们将会提供更全面的视角和更丰富的历史内容。由于这些历史建筑或环境往往不具有文物建筑那样绝对的地位，因此保护式的更新利用对它们就更显得有意义了。

美国的“旧建筑改造与再利用”提出了一个新的建筑观问题，建筑不再被看成是一个静止的，一成不变的非生命体，而是看作一个能够进行新陈代谢的生命体。它能够通过自我更新而完成自我调整、自我发展，由此而适应外界的新需求，解决使用中的问题，这就像一个生物体的生命过程一样。批注：需分析一下。

这种新的建筑观对我们的政府具有很大的现实意义。我们的城市就像一个进入青春期的少年，全身各个器官都在迅速地成长变化着，为这个少年准备的任何东西都会迅速地从超前变为过时。因此，如何让建筑以自身的新陈代谢，更新调整来适应社会的需求，就显得尤为重要了。

再来看看德国吧。

德国的“团地再生”事业

德国的“团地再生”在公共住宅私有化方面得到了充分的体现。

东西德合并之后，拥有一套真正属于自己的房子，成为东德居民最渴望的事情。因此原东

　   德的大量公共住宅面临如何进行私有化的问题。这种公共住宅私有化的过程，其实也是一种“团地再生”。因为它也是把一个旧社区，经过翻新改造，提高建筑质量、美观度、居住舒适性和现代化程度，再出售给想要买房的人，为居民提供更好的居住环境，住房私有化引导住房质量快速提高。

政府还专门出版《东德各州的住宅私有化――有意购房及租房者须知》一书，就最关键的问题，向有意购买者提供第一手基础资料，即如何降低风险。书中详细介绍了住宅私有化的法律基础、实施计划、购房要知道的基本概念、业主和租户的权力差异、价格评估、政府援助计划、合同等等内容，极具权威性。

在东德，旧房回迁中，原屋主只要缴纳整治费用1/3的金额，就可以拥有100％的使用权，（剩下由联邦政府和州政府各出1/3）这一措施让70％的人重返经整治的房屋，生活得到明显改善，整治工作的付出也可以从剩余的30%中得到一定的回报。

一座未经整治的私有住房，可能要对屋顶、供暖、供电系统和设备进行必要的维修，而这些维修也许需要意想不到的高额开支，如果没有政府的整治计划，收入较低的家庭恐怕难以负担这些后期的维修。

所以联邦政府建议，除非购房者对房屋的状况有非常详尽的了解，保证其保养良好，在相当长的一段时间之内不会出现大的维修，否则，劝大家不要买这样的房屋，因为这样的住房可能很快就会产生种种预料之外的问题，带来预料之外的负担。

而政府整治计划中的建筑，通常已经具备了中央供暖，且卫生和电器设备只是部分需要革新.因此，整治费用一般较低，可以保证购房者以较低的价格买到称心的房产。

　　　结语

“团地再生”的关键是再生，再生=再利用+可持续发展。通过各种现代化技术手段，对旧有建筑、环境、街区进行保护性的整治，使其焕发新的生命力，适应新时代的发展水平，并与不断前进的社会并肩前行，持续不断地发展调整下去。

因此，“团地再生”并不是简单地让古老的“团地”继续和以往一样地使用下去，而是改变老化团地的消极因素，擦去时间的灰尘，使团地跟上时代的步伐。这种整治不是一次完成的，也永远不会达到完善的标准，而是需要随着时代的发展，与时俱进，持续不断进行的。批注：非常好！

城市如生命体一般，从里即外的调整，不断进行自我更新和发展，以适应社会环境发展的新需求，这，就是我们城市建设的理想状态。