一、国外案例对北京实施团地再生的借鉴

　　团地再生与拆迁重建都是旧城改造的实施手段，从国外的城市发展过程来看，两种方式只是适用的范围不同，并没有优劣之分。北京市进行旧城改造已有多年，但基本上实行的是单一的拆迁重建方式，随着城区地价的不断上涨，改造模式单一化的弊端就逐渐显现出来：拆迁成本过高使得部分旧城改造项目成为烫手的山芋。团地再生模式在国外已经经过了一定时期的实践，可以北京市旧城改造的有效补充手段，但要结合国内的情况具体分析，而不能盲目照搬。

　　毕竟，在团地再生的实践道路上，国外城市走在了我们前面，率先做了许多尝试，他们的经验与教训都可以为国内城市发展所用，尤其在项目的具体运作方面已有许多成熟的方案可借鉴。

1、实施基础——城市功能的延续与各方利益的保证

　　综合国外案例的特点来看，城市中心地区的某些建筑由于开发建设较早，其设备、设施逐步老化，相关配套及平面布局均落后于新建建筑。而市中心地区往往是城市的商贸中心，集中了大量高档写字楼，因此，由于功能落后，一些旧建筑不能满足工作人群的需求，很难与周边的办公物业形成区域的功能复合。

　　对于区域发展来说，除了特殊的历史遗产保护区外，城市功能的延续发展比建筑实体的保存更为重要。判断一栋建筑是否应作为待改造目标时，并不是简单地把新旧程度作为衡量目标，而首先应该考察的是其与周边区域的功能联系是否已不复存在，若结果是肯定的，则该建筑可列为改造目标。从北京城市发展的历程也可以看出，市中心的许多交通拥堵问题、生活配套不足等问题都是由区域功能尚未一体化所导致的：部分功能已升级，而一部分功能仍原地踏步。把握此项要点，也有利于日后改造工程的准确实施，核心目标是功能的升级、改善或创造，而不是一味的“翻新”。

　　团地再生需要多方的共同参与、协作才能顺利实施，具体的参与者包括政府、非盈利性社会组织、居民、开发企业及其他投资者。各方利益的保证就是指上述参与者在项目实施中可实现效益增加，各自均有回报。

　　从政府角度来讲，能够推进旧城改造，缓解市区的交通拥堵、社会矛盾，更好的促进区域发展，增加区域产值与税金；从居民的角度来说，团地再生的实施应使其居住条件得到改善，物业价值增加，租金收入提高；从开发企业或投资者的角度来看，项目的运作要有合理的投资收益。总体来看，只有让各方参与者均有利可图，才有利于其积极性的调动，有效的推动团地再生的实施。

2、实施范围的确定

　　一个团地再生项目的判定，要从政策角度、经济角度、技术角度等三方面作综合考虑。因此，除了前面提到的城市功能的延续原则外，还将受到各种客观因素的限制，需全盘考量、判断。从目前的工程技术来看，纯粹的技术问题不会成为方案可行的障碍，即使很复杂的改造方案也能够实现，所以，最终影响决策的是一定成本控制下的技术可行性。换言之，更新的可行与否更多的是从经济上的考虑，而非技术上的可行性。

　　对于功能严重落后的旧建筑，面临着两种选择：拆迁重建或更新改造。若政策上允许拆迁，并且重建后的收益相对更高，毫无疑问，应该首选拆迁重建方案。综合来看，有以下两类建筑适于实施团地再生计划，而不是拆迁重建：

　　第一类是“拆了不值的旧建筑”，由于建筑的破旧或功能落后而导致整体价值严重降低，实施团地再生计划的收益为正，并且高于拆迁重建的收益（拆迁费用过高）。此类建筑一般为砖混结构或砌体结构，结构仍很坚固，但外墙面、屋顶、楼梯、窗框、管道设备等均破旧、老化，同时缺乏网络接入、热水供应等市政设施。团地再生所对应的工程形式为“房屋翻新”，即按照目标方案，补充、完善所欠缺的功能，以实现价值的提升。

　　第二类是“拆不动的旧建筑”，由于产权关系等原因无法实施拆迁，同时翻新后的物业价值大于原价值与总投入之和。旧建筑大多建在划拨地上，产权关系复杂，有时会导致拆迁工作无从下手，因此，给了团地再生方案的实施空间。若翻新后的物业价值小于原价值与总投入之和，那么最优的选择将是保持物业现状，不必改变。

3、应以政府为主导，建立可行的运作模式

　　一般来说，团地再生计划的核心参与者为政府、居民与开发商。从国外的案例来看，多数以社区居民为主导，通过社区组织来协调各方关系，推动整个计划的顺利实施。结合国内的实际情况，建议在当前阶段应以政府为主导，调节社区居民与开发商的分歧，以保证项目完成。目前暂不采用国外相对成熟的运作模式，主要有以下几点原因：

　　国内的社区组织尚不完善，居民的参与意识不强，社区的管理主体仍然是街道办事处和居委会，并没有形成国外那种具有民间非营利性质的社区发展合作组织。因此，这种相对松散的社区尚不具备统领整个项目的能力。

　　开发商与社区居民都是项目实施的直接获利者，面临着收益分配的问题，因此，开发商并不适合主导者的角色。开发商只负责工程的全程控制与建成后的经营，明确各自的职责范围，这样可以避免出现类似于拆迁纠纷那样的矛盾。

　　在此过程中，政府并不参与最终的利益分配，同时具有一定的权威性。从居民角度来看，政府的可信度远高于开发商，因此，在此阶段，只有借助于政府来促成此事。

4、应逐步强化社区的作用并完善相关的法规

　　通过国外的案例介绍不难发现，非营利性的社区组织在其中发挥了重要作用。国外的社区组织、社区管理、社区文化都已相对成熟，居民的经济意识和参与意识很强，能够把个体利益和社区利益结合起来，关注社区的长期发展。这样，可以实现房产、人力、资本、信息等社区资源的优化配置，获取较高的经济效益与社会效益。

　　由于长期实行住房分配，公房体制抑制了国内社区组织的发展。随着拥有住房产权的个体越来越多，社区组织的建立、完善也愈加迫切。因此，政府应有意识的引导、鼓励社区组织的建立，居民的事由自己来管，真正实现“小政府、大社会”的发展目标。前面所提到的以政府为主导的运作模式只是初期的暂行方案，只是起到引导和示范作用。随着国内居民社区意识的不断成熟，应建立独立的社区经济组织，来具体负责社区经济的组织和管理。到那时，就可以成立以社区组织为主导的项目团队，逐步走向成熟机制。

　　我国的城市发展仍处于膨胀时期，许多有关城市建设方面的法规都未形成。对于团地再生，更是没有相关条文可作为实施依据，各方参与者的权利义务均没有明确规定，一方面会增加前期的谈判成本（时间、费用），另一方面也增大了日后纠纷发生的可能性。针对旧城改造，韩国颁布了相应的《城市再开发法》、《住宅建设促进法》等，针对社区非营利组织也有一系列的法规政策。政府应尽快出台有针对性的暂行政策，并应用于试点项目，采纳反馈的意见逐步完善该政策。

二、团地再生在北京实施的现实难度

　　虽然北京旧城区有众多的老化、落后的建筑物或公共设施缺乏的区域，对于这些物业，团地再生是一个可尝试并推广的实施方案。但在具体的实施过程中，仍然具有相当的难度，无论在产权关系、政策法规上，还是居民参与、合作模式上，都存在着许多有待解决的问题，可以概括为以下几个方面：

1、缺乏政策法规的有效引导

　　虽然国外的类似案例多数有社区组织发起，但其社区发展并不完全是民众自发的行动，政府出台相关政策的推动作用不可低估。例如，在1993年克林顿上任后，美国国会通过了“授权区计划和事业社区项目”法案，该方案强调当地居民必须参与重建计划，同时政府提供启动资金，并制定财政、税收等方面的优惠政策，以引导实现重建目标。

　　从上面的例子可以发现，即使社区组织的发展程度很高，政策的导向仍是至关重要的。纵观世界城市发展史，对处于膨胀阶段的城市来说，建新房是主要的，原因是其成本远低于城市的梳理改造成本。就城市发展来看，此前，北京一直处于城市化的进程中，解决新增人口的安置、新功能区的开发建设是最重要的，建新房子是紧迫的事。但是，随着北京进入城市调整阶段，以后将进入控制阶段，将逐步面临越来越多的团地再生问题，若相关政策、法规不能及时出台，必然给具体项目的操作实施带来难点，影响城市的正常发展节奏。

2、居民的社区意识相对淡薄

　　由于体制因素，我国的社区组织一直没有建立起来，只是在实施商品房政策后，社区的概念才渐渐形成。究其原因，国内居民社区意识淡薄主要由产权不明导致。俗话说：“有恒产者有恒心”。长期以来，国内居民住的都是公房，只有使用权，没有收益权和处置权，并不真正拥有自己的房子，因此，住户没有必要关心房屋是否升值、社区价值是否降低等等，自然也没有社区的概念。

　　目前，大多数公房都已经出售给个人，改变了过去单位包揽“建、管、修”的状态。但是，我们应该清醒的认识到，居民的社区意识并没有因为拥有产权而随之形成，居民受“思维定势”的影响是很深的——购买公房后，原来的行为习惯仍然延续着，对社区的事依旧漠不关心、冬储大白菜依然堆在院子里。因此，社区意识很难在短时间内真正建立，需要社会的宣传和一定时间的培育。

3、投资模式对开发商吸引力不足

　　一般来说，团地再生项目所牵扯的方方面面环节较多，尤其在产权结构的调整时期，存在着难以预知的风险，而和居民的合作关系也不易处理，综合考虑各因素，使得开发商很难对这样的项目产生兴趣。因此，需要引入大型的开发集团或投资基金，将此风险小、回报低的项目作为其投资组合的一部分。

　　另外，与城郊接合部或郊区的新建开发项目相比，团地再生的投资项目一般回报率低而回收期偏长。在可建设用地相对充足、开发项目众多的情况下，这样的回报对开发商显然并不具有足够的吸引力。在8•31土地大限之后，开发商的拿地成本上升，一些小开发商受资金限制甚至很难再拿到地，这样，原本被开发商不屑一顾的“骨头”——团地再生项目，将逐渐进入其视野，迎来发展机遇。

华高莱斯《技术要点》文章